Se stai per vendere o comprare un immobile devi assolutamente sapere qual’è il valore giusto prima di procedere.
Commettere un errore nel valutare una casa è gravissimo.
Ma come si calcola il valore di un immobile? Quali sono i criteri e i parametri per valutare il prezzo reale di una casa?
In questo articolo trovi le stime e i coefficienti + tutte le cose da sapere per fare un buon affare sia se vendi, sia se compri casa.
Elenco contenuti:
Guida passo-passo alla valutazione casa
Come valutare un immobile gratis?
Quando si acquista o si vende una casa, e comunque quando si fa un investimento immobiliare, è fondamentale saper stimare con precisione il valore della proprietà.
Sembra facile, vero?
Invece non lo è…
È difficile trovare consigli affidabili e ci sono molte informazioni contrastanti online e offline. Ma cosa faccio se non volessi fidarmi ciecamente solo della stima del mio agente immobiliare?
Questa pagina è una guida per aiutarti ad capire il processo di valutazione di un immobile residenziale velocemente.
Calcolatore Valore Immobile Online
Ecco un veloce calcolatore del valore dalla tua casa.
Immetti i dati e ottieni una stima spannometrica istantanea!
Calcolatore del valore di immobili online
Immetti questi dati per calcolare il valore del tuo immobile:
Valore:
Com’è andata?
Scrivi nei commenti se la stima ti sembra attendibile o no!
Definizione di “valore di mercato”
Cominciamo da zero.
Porta pazienza…è importante.
Definiamo subito la cosa più importante di tutte:
Qual’è il “valore di mercato di un immobile“:
Il valore di mercato di un immobile è il prezzo giusto alla fine di una negoziazione tra venditore e acquirente (a condizioni di mercato). Attenzione però: Il valore di mercato non deve per forza coincidere col prezzo di quotazione attuale né con l’importo dell’offerta più recente.
Si prega di notare che questa pagina contiene solo informazioni generali e che se si segue uno dei seguenti passi lo si fa a proprio rischio e pericolo.
Ora metto le mani avanti: queste indicazioni servono a stabilire un prezzo di massima. Per una valutazione completa è meglio sentire un professionista o una piattaforma specializzata.
🧮 Formula per valutare immobili
Come posso sapere il valore della mia casa?
Per sapere il valore di una casa serve fare un semplice calcolo.
Esiste una formula per definire il prezzo di un immobile che non lascia troppo spazio all’immaginazione, eccola:
Con questa formula puoi ricavare i prezzo di mercato dell’immobile che compri o vendi senza sbagliare troppo.
Quali sono i criteri per valutare una casa?
Come si fa la stima di un immobile?
Non sono tanti gli elementi importanti che aiutano a stabilire il prezzo obiettivo di una casa (ma anche di un immobile commerciale).
Ecco una serie di coefficienti che hanno un impatto sul prezzo di una casa:
- Posizione rispetto ai trasporti
- Posizione rispetto alle scuole
- Vista e panorami
- Luminosità
- Numero di bagni
- Cucina nuova o di design
- Parcheggio vicino o coperto
- Box auto facilmente accessibile
- Metratura esterna commisurata a quella interna
- Ristrutturato con gusto da poco
- Possibilità di affittare facilmente
- Almeno una camera matrimoniale
- Isolata da rumore
- Zona a basso tasso di crimine
- Zona a rischio di disastri naturali
- Zona ad alto tasso di inquinamento
- Zona con restrizioni sull’uso (Proibito AirBnB, etc.)
- Zona con tasse regionali particolarmente alte
- Strada o quartiere particolarmente rumoroso
- Edificio adiacente a autostrade e ferrovie
- Immobile allineato con piste di atterraggio di aeroplani
- Distanza da aree verdi, piscine e palestre
Vuoi sapere quanto è luminosa una casa? L’App Sun Locator Lite risolve il problema (la usano gli agenti immobiliari più astuti…
📌 Tabella coefficienti di merito
Questi parametri non sono esattamente i “coefficienti di merito” che si usano per valutare ma solo una lista estesa di cosa conta nella valutazione.
I veri coefficienti di merito immobiliari sono questi:
Fonte: mediareimmobiliare
Come puoi vedere ci sono dei parametri che sballano completamente il prezzo e devi conoscerli.
- Un attico vale il 20% in più
- Un ultimo piano senza ascensore è un disastro (-25%)
- Si vede il panorama? +10%
- È luminoso? +10%
- Ha più di 40 anni? -15%
Un piano terra senza giardino causa un -20% sul prezzo.
Stima immobile? Questo sopra è un esempio.
📽 Video come valutare un immobile Youtube
Ecco un video su come valutare immobili su YouTube che spiega in pochi minuti a cosa fare attenzione:
Di video che trattano l’argomento valutazione immobili ce n’è tanti. Vale la pena farsi un giro su Youtube.
Valutare una casa “fai da te”
Questi semplici passaggi possono aiutare a stabilire un prezzo alla casa che vuoi vendere o comprare.
#1: cerca immobili simili in zona
Il metodo più facile per valutare un immobile è quello di confrontarlo con gli immobili messi in vendita o appena venduti nella stessa area
Ancora una volta sembra facile, ma invece è importante considerare solo immobili:
- venduti di recente (ultimi 3 o 6 mesi)
- simili all’immobile che cerchi o che vendi
- case nel raggio di 1 o 2 Km (non di più!)
Dove trovare questi dati?
L’osservatorio immobiliare e l’agenzia delle entrate sono buone fonti (dopo ti spiego meglio…).
Alcuni siti poi mostrano una lista di proprietà vendute e si possono estrarre informazioni.
Non hai trovato niente? Ok, comincia dai prezzi di vendita che trovi pubblicati. Il sito Idealista è una buona fonte e pubblica anche statistiche sulla dinamica dei prezzi.
#2 Ispeziona immobili simili
Ora, tra le proprietà che hai selezionato cerca quelle che hanno caratteristiche simili a quella che vuoi valutare.
I fatti che influenzano il prezzo di valutazione di un immobile sono:
- Dimensioni: è logico, no? La grandezza conta. Valgono anche il giardino e i terrazzi
- Posizione: quanto è lontano da mezzi di trasporto e servizi?
- Camere da letto: questo numero dovrebbe coincidere con il numero dei bagni ( e magari anche dei posti auto)
- Stato: è importante distinguere una casa da ristrutturare da una antica e con stile
Ma come fai a sapere quanto si somigliano le proprietà?
Non è difficile. Guarda le foto degli annunci e ti farai subito un’idea.
Trucco PRO: usa Google Maps. L’applicazione di Google aiuta tantissimo in questi casi e da siti come Idealista, ad esempio, si riesce a dedurre quasi la posizione esatta.
Ora prendi la macchina, guida fino a passare davanti all’immobile e vedrai che anche senza entrare collezionarli informazioni interessanti.
#3 Fai una classifica
A questo passaggio si presume tu abbia in mano una lista tra 2 e 10 immobili piuttosto simili al tuo.
Ora fai uno sforzo e stabilisci quali sono meglio o peggio del tuo e fai la tua classifica.
Metti da parte le emozioni o fatti aiutare da qualcuno.
I parametri che ti servono sono sempre gli stessi.
#4 Inizia a monitorare i prezzi
Ora hai in mano tutti gli elementi necessari, per conoscere il prezzo medio di mercato di un immobile come il tuo o come quello che vuoi comprare in quella zona.
Attenzione però che i prezzi cambiano. Quindi resta pronto ad adattare la tua valutazione dell’immobile ogni 3/6 mesi circa.
Usa Google Maps per valutare immobili
Soprattutto prima di comprare casa è utilissimo vederla dall’alto.
Potresti scoprire cose che non si vedono da dentro e dalla strada.
Quindi se non hai un elicottero solo Google Maps può aiutarti.
Dai anche uno sguardo a cosa vedi intorno. Potresti scoprire discariche, edifici pericolanti, e passaggi o ingressi che devi conoscere.
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Quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate Gratis On line
Come si fa il calcolo del valore di un immobile on line gratis con agenzia delle entrate?
Il sito dell’ADE ospita una database di tutte le quotazioni degli immobili in Italia.
È una risorsa utile per stabilire un prezzo minimo e massimo sia di compravendita sia di affitto.
Dopo aver inserito i dati il risultato che si ottiene è questo:
⭕️ Quanto vale la mia casa?
Riassumendo esistono 3 modi per sapere il prezzo di un immobile:
- Usare un programma di valutazione online
- Usare la formula e i 4 step indicati ospra
- Fidarsi dell’agenzia
Problema: Valutazione casa online
Soluzione: Informarsi e non fidarsi della “prima campana” che sentiamo
Di agenzie oneste e di agenti professionali ce ne sono migliaia. Comunque io trovo più sicuro e conveniente comprendere il processo che porta alla valutazione dell’immobile prima di delegarlo a terzi.
Questo ci può salvare da inconvenienti importanti.
Se hai ereditato una casa e non sai quanto vale devi scoprirlo prima possibile per stabilire cosa fare.
Stessa cose vale per i diamanti. Meglio scoprire quanto valgono i miei diamanti prima di venderli.
Si possono risparmiare un sacco di soldi conoscendo il valore preciso di una casa.
Una lettura interessante per chi vuole investire in immobili è il libro padre ricco padre povero.
Siti e programmi per valutare immobili online
Quanto costa fare una stima di un immobile?
Se hai fretta di sapere l’esatto prezzo di mercato dell’immobile che vuoi vendere o comprare esiste un modo veloce per valutare case online.
Ci sono siti web e programmi che aiutano a valutare gli immobili seguendo parametri e modelli standard.
Quindi se devi vendere casa o hai ereditato un immobile usato di cui non conosci il valore puoi inserire i dati e ottenere una stima del prezzo di mercato (non catastale).
Se sei pigro o hai fretta, questi siti sono la soluzione per te!
Ecco una lista di siti per valutare gratuitamente il tuo immobile in pochi minuti:
- RealPrice
- Requot
- Borsino immobiliare
- Wikicasa
- Valutacasa
- Valutazioneimmobile
- Stimalo
- Mutuisupermarket
- Fascicolocasa Unicredit (390€)
Tutti questi siti forniscono una valutazione dell’immobile quasi sempre gratis. Li ho testati tutti.
Se trovi siti migliori per valutare immobili scrivilo nei commenti sotto.
Riassunto e commenti
Se oggi leggi questo articolo è perchè stai cercando o vendendo casa (o un immobile in generale).
Prenditi le tue responsabilità, non delegare la stima del prezzo solo perchè non credi di poterlo fare.
Calcola che la valutazione del tuo immobile può oscillare paurosamente se vengono o non vengono presi in considerazione tutti i parametri indicati sopra.
Conoscili per usarli a tuo vantaggio e ottenere la valutazione immobiliare che più ti conviene.
Se stai per comprare allo scopo di affittare fai attenzione perchè non è sempre conveniente.
Se ti interessano gli investimenti immobiliari avrai già sentito parlare di crowdfunding e di REITs. Sono alternative interessanti soprattutto per chi non ha il capitale per comprare immobili interi.
Ora è il tuo turno!
Sai già quanto vale la tua casa?
Hai mai provato a valutare un immobile?
La tua casa è sopravvalutata o sottovalutata nelle stime gratuite?
Scrivilo nei commenti.
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FAQ valutazione immobili
Io ho provato a fare varie stime e confermo che è piuttosto affidabile.
Un immobile abusivo può valere anche solo zero euro. Serve conoscere l’entità della difformità e dell’abuso.
Dipende dall’entità dei lavori. In casi estremi non vale la pena farli.
La tendenza demografica è al ribasso. Se non si invertirà la curva è facile prevedere una discesa soprattutto fuori dai grandi centri.
Certo! Superficie x quotazione x coefficienti di merito. Ecco la spiegazione completa su come valutare immobili online.
Il link del sito sui mutui non funziona. Puoi correggere? Grazie.
Paola grazie della segnalazione.
Ho corretto il collegamento e ora funziona.
Ho ereditato una vecchia abitazione in una frazione di un paesino di montagna nella quale, per divisioni fatte in tempi remoti, una stanza al primo piano, una cantina (ambedue fatiscenti e completamente da ristrutturare) ed una metà della porzione di terreno adiacente l’edificio (ca.1000 mq.) sono di proprietà di un’altra persona che mi ha proposto di acquistare..Come posso valutarecorrettamente il valore di ciò che mi viene proposto? Grazie per una cortese indicazione..
Salve vorrei un parere sto spiegando la stima sintetica comparativa ai miei studenti, nel trovare il valore unitario ordinario ( sommatoria dei prezzi pagati dei beni simili diviso la sommatoria della superficie dei beni simili) questi prezzi e superfici dove le ricavo? nell’OMI? grazie
Beatrice mi dispiace ma non credo di saperti aiutare