Come valutare un immobile? [prezzo online gratis in 5 minuti + formula]

Come valutare un immobile rendite passive

Se stai per vendere o comprare un immobile devi assolutamente sapere qual’è il prezzo giusto prima di procedere.

Commettere un errore nel valutare un immobile è gravissimo.

Ma come si calcola il valore di un immobile? Quali sono i criteri e i parametri per valutare il prezzo reale di una casa?

In questo articolo trovi la formula + tutte le cose da sapere per fare un buon affare sia se vendi, sia se compri casa.


Siti e programmi per valutare immobili online

Se hai fretta di sapere l’esatto prezzo di mercato dell’immobile che vuoi vendere o comprare esiste un modo veloce per valutare case online.

siti valutazione immobili online

Ci sono siti web e programmi che aiutano a valutare gli immobili seguendo parametri e modelli standard.

Quindi se devi vendere casa o hai ereditato un immobile usato di cui non conosci il valore puoi inserire i dati e ottenere una stima del prezzo di mercato (non catastale).

Se sei pigro o hai fretta, questi siti sono la soluzione per te!

Ecco una lista di siti per valutare gratuitamente il tuo immobile in pochi minuti:

Tutti questi siti forniscono una valutazione dell’immobile quasi sempre gratis. Li ho testati tutti negli anni e qui riporto la mia esperienza.

Homstate, il primo della lista è stato il più veloce. Mi è piaciuto perchè non mi ha fatto domande a cui non sapevo rispondere. Ho inserito i dati e dopo 10 secondi mi ha inviato un SMS con il prezzo dell’immobile.

Mi ha anche:

  • detto quanti immobili simili sono in vendita adesso nell’area
  • mi ha assegnato un punteggio di merito da 0-100
  • indicato i prezzo al metro quadro degli immobili in vendita della stessa tipologia
  • fornito una valutazione minima e massima

La ciliegina sulla torta?

Si sono offerti di darmi consulenza telefonica gratuita ed ammetto che è stata pure utile.

Ecco il messaggio che mi è arrivato sul telefono dopo 10 secondi dall’inserimento dei dati per valutare una casa:

valutazione casa telefono-whatsapp sms

Questo sopra è l’SMS inviatomi da Homstate. Include un link che mi porta direttamente alla pagina con la valutazione.

Il link apre una pagina web dove trovo il prezzo dell’immobile in questione e la forbice di prezzo:

homstate valutazione immobili online

Questo sopra è lo screenshot del risultato istantaneo che ho ricevuto per la mia “valutazione di casa online”.

Questo sito mi ha sorpreso per la quantità di informazioni che mi ha regalato. Cose a cui neanche avevo pensato.

Tutto assolutamente gratis e nessun messaggio o chiamata in stile “stalking” il giorno dopo.

Se trovi siti migliori per valutare immobili scrivilo nei commenti sotto.


Guida passo passo alla valutazione del tuo immobile

Quando si acquista o si vende una casa, e comunque quando si fa un investimento immobiliare, è fondamentale saper stimare con precisione il valore della proprietà.

Sembra facile, vero?

Invece non lo è…

È difficile trovare consigli affidabili e ci sono molte informazioni contrastanti online e offline. Ma cosa faccio se non volessi fidarmi ciecamente solo della stima del mio agente immobiliare?

Questa pagina è una guida per aiutarti ad capire il processo di valutazione di un immobile residenziale velocemente.

Alla fine di questa lettura saprai valutare un immobile o, in alternativa, saprai da chi farlo valutare per non farti fregare. Condividi il Tweet

Definizione di “valore di mercato”

Cominciamo da zero.

Porta pazienza…è importante.

Definiamo subito la cosa più importante di tutte:

Cos’è il “valore di mercato di un immobile“:

Il valore di mercato di un immobile è il prezzo giusto alla fine di una negoziazione tra venditore e acquirente (a condizioni di mercato). Attenzione però: Il valore di mercato non deve per forza coincidere col prezzo di quotazione attuale né con l’importo dell’offerta più recente.

Si prega di notare che questa pagina contiene solo informazioni generali e che se si segue uno dei seguenti passi lo si fa a proprio rischio e pericolo.

Ora metto le mani avanti: queste indicazioni servono a stabilire un prezzo di massima. Per una valutazione completa è meglio sentire un professionista o una piattaforma specializzata.


🧮 Formula per valutare immobili

Esiste una formula per definire il prezzo di un immobile che non lascia troppo spazio all’immaginazione, eccola:

formula calcolo valore immobili
Facile, no? Prendi i metri quadri, li moltiplichi per la quotazione di mercato e poi di nuovo per i vari coefficienti di merito. Fatto.

Con questa formula puoi ricavare i prezzo di mercato dell’immobile che compri o vendi senza sbagliare troppo.

Dopo aver calcolato il valore di mercato potrai confrontarti con maggiore serenità con l'agente o l'agenzia immobiliare. Sarai più forte e dimostrerai che non sei un pollo. Condividi il Tweet

Quali sono i criteri per valutare una casa?

Non sono tanti gli elementi importanti che aiutano a stabilire il prezzo obiettivo di una casa (ma anche di un immobile commerciale).

Ecco una serie di elementi che hanno un impatto sul prezzo di una casa:

  • Posizione rispetto ai trasporti
  • Posizione rispetto alle scuole
  • Vista e panorami
  • Luminosità
  • Numero di bagni
  • Cucina nuova o di design
  • Parcheggio vicino o coperto
  • Box auto facilmente accessibile
  • Metratura esterna commisurata a quella interna
  • Ristrutturato con gusto da poco
  • Possibilità di affittare facilmente
  • Almeno una camera matrimoniale
  • Isolata da rumore
  • Zona a basso tasso di crimine
  • Zona a rischio di disastri naturali
  • Zona ad alto tasso di inquinamento
  • Zona con restrizioni sull’uso (Proibito AirBnB, etc.)
  • Zona con tasse regionali particolarmente alte
  • Strada o quartiere particolarmente rumoroso
  • Edificio adiacente a autostrade e ferrovie
  • Immobile allineato con piste di atterraggio di aeroplani
  • Distanza da aree verdi, piscine e palestre

Vuoi sapere quanto è luminosa una casa? L’App Sun Locator Lite risolve il problema (la usano gli agenti immobiliari più astuti…


📌 Tabella coefficienti di merito

Questi parametri non sono esattamente i “coefficienti di merito” che si usano per valutare ma solo una lista estesa di cosa conta nella valutazione.

I veri coefficienti di merito immobiliari sono questi:

case valutazione tabella
Questi sono i maggiori coefficienti di merito in una valutazione immobiliare.
Fonte: mediareimmobiliare

Come puoi vedere ci sono dei parametri che sballano completamente il prezzo e devi conoscerli.

  • Un attico vale il 20% in più
  • Un ultimo piano senza ascensore è un disastro (-25%)
  • Si vede il panorama? +10%
  • È luminoso? +10%
  • Ha più di 40 anni? -15%

Un piano terra senza giardino causa un -20% sul prezzo.


📽 Video come valutare un immobile Youtube

Ecco un video su come valutare immobili su YouTube che spiega in pochi minuti a cosa fare attenzione:

Come si calcola il prezzo “giusto” di una casa: ecco come si fa - Interamnia immobiliare
Chi ha fretta più passare direttamente al minuto 1 (a metà video) che lì c’è “la ciccia”

Di video che trattano l’argomento valutazione immobili ce n’è tanti. Vale la pena farsi un giro su Youtube.


Valutare una casa “fai da te”

Questi semplici passaggi possono aiutare a stabilire un prezzo alla casa che vuoi vendere o comprare.

#1: cerca immobili simili in zona

Il metodo più facile per valutare un immobile è quello di confrontarlo con gli immobili messi in vendita o appena venduti nella stessa area

Ancora una volta sembra facile, ma invece è importante considerare solo immobili:

  • venduti di recente (ultimi 3 o 6 mesi)
  • simili all’immobile che cerchi o che vendi
  • case nel raggio di 1 o 2 Km (non di più!)

Dove trovare questi dati?

L’osservatorio immobiliare e l’agenzia delle entrate sono buone fonti (dopo ti spiego meglio…).

Alcuni siti poi mostrano una lista di proprietà vendute e si possono estrarre informazioni.

Non hai trovato niente? Ok, comincia dai prezzi di vendita che trovi pubblicati. Il sito Idealista è una buona fonte e pubblica anche statistiche sulla dinamica dei prezzi.

#2 Ispeziona immobili simili

Ora, tra le proprietà che hai selezionato cerca quelle che hanno caratteristiche simili a quella che vuoi valutare.

I fatti che influenzano il prezzo di valutazione di un immobile sono:

  • Dimensioni: è logico, no? La grandezza conta. Valgono anche il giardino e i terrazzi
  • Posizione: quanto è lontano da mezzi di trasporto e servizi?
  • Camere da letto: questo numero dovrebbe coincidere con il numero dei bagni ( e magari anche dei posti auto)
  • Stato: è importante distinguere una casa da ristrutturare da una antica e con stile

Ma come fai a sapere quanto si somigliano le proprietà?

Non è difficile. Guarda le foto degli annunci e ti farai subito un’idea.

Trucco PRO: usa Google Maps. L’applicazione di Google aiuta tantissimo in questi casi e da siti come Idealista, ad esempio, si riesce a dedurre quasi la posizione esatta.

Ora prendi la macchina, guida fino a passare davanti all’immobile e vedrai che anche senza entrare collezionarli informazioni interessanti.

#3 Fai una classifica

A questo passaggio si presume tu abbia in mano una lista tra 2 e 10 immobili piuttosto simili al tuo.

Ora fai uno sforzo e stabilisci quali sono meglio o peggio del tuo e fai la tua classifica.

Metti da parte le emozioni o fatti aiutare da qualcuno.

I parametri che ti servono sono sempre gli stessi.

#4 Inizia a monitorare i prezzi

Ora hai in mano tutti gli elementi necessari, per conoscere il prezzo medio di mercato di un immobile come il tuo o come quello che vuoi comprare in quella zona.

Attenzione però che i prezzi cambiano. Quindi resta pronto ad adattare la tua valutazione dell’immobile ogni 3/6 mesi circa.


Usa Google Maps

Soprattutto prima di comprare casa è utilissimo vederla dall’alto.

Potresti scoprire cose che non si vedono da dentro e dalla strada.

Quindi se non hai un elicottero solo Google Maps può aiutarti.

Dai anche uno sguardo a cosa vedi intorno. Potresti scoprire discariche, edifici pericolanti, e passaggi o ingressi che devi conoscere.



Quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate

Il sito dell’ADE ospita una database di tutte le quotazioni degli immobili in Italia.

È una risorsa utile per stabilire un prezzo minimo e massimo sia di compravendita sia di affitto.

Dopo aver inserito i dati il risultato che si ottiene è questo:

valore immobili agenzia dell entrate
Ecco il risultato di una ricerca fatta sul sito dell’ADE per un immobile in una zona specifica. La “L” sta per lordo.

⭕️ Quanto vale la mia casa?

Riassumendo esistono 3 modi per sapere il prezzo di un immobile:

  • Usare un programma di valutazione online
  • Usare la formula e i 4 step indicati ospra
  • Fidarsi dell’agenzia
quanto vale una casa

Problema: Valutazione casa online

Soluzione: Informarsi e non fidarsi della “prima campana” che sentiamo

Di agenzie oneste e di agenti professionali ce ne sono migliaia. Comunque io trovo più sicuro e conveniente comprendere il processo che porta alla valutazione dell’immobile prima di delegarlo a terzi.

Questo ci può salvare da inconvenienti importanti.

Se hai ereditato una casa e non sai quanto vale devi scoprirlo prima possibile per stabilire cosa fare.


Confronto siti per valutare casa online

Per amore della scienza e della ricerca li ho provati tutti questi siti di valutazione immobili.

Ho scoperto che Homstate è il mio preferito, ma non c’è un miglior sito di valutazione immobili in termini assoluti.

Il prezzo ottenuto dalla stima di Homstate è stato il più generoso, il che mi sembra incoraggiante per chi vende.

valutare casa homstate
Questo sito serve a valutare gratis e automaticamente immobili. Chiede il numero di telefono ma anche se NON voglio farmi chiamare mi invia comunque la valutazione via SMS

Questo è il risultato ottenuto con gli stessi parametri con un altro programma per valutare immobili:

immobiliare punto it valutazione immobili
Questo sito (immobiliarepuntoit) mi ha dato una valutazione molto più bassa e lontana dalla realtà per lo stesso immobile

Se invece sto cercando un mutuo conveniente DEVO confrontarli tutti prima di scegliere. Questo sito confronta mutui e fornisce un buon servizio.


Riassunto e commenti

Se oggi leggi questo articolo è perchè stai cercando o vendendo casa (o un immobile in generale).

Prenditi le tue responsabilità, non delegare la stima del prezzo solo perchè non credi di poterlo fare.

Calcola che la valutazione del tuo immobile può oscillare paurosamente se vengono o non vengono presi in considerazione tutti i parametri indicati sopra.

Conoscili per usarli a tuo vantaggio e ottenere la valutazione immobiliare che più ti conviene.

Se stai per comprare allo scopo di affittare fai attenzione perchè non è sempre conveniente.

Se ti interessano gli investimenti immobiliari avrai già sentito parlare di crowdfunding e di REITs. Sono alternative interessanti soprattutto per chi non ha il capitale per comprare immobili interi.


Ora è il tuo turno!

Sai già quanto vale la tua casa?

Hai provato a fare una stima online?

La tua casa è sopravvalutata o sottovalutata nelle stime gratuite?

Scrivilo nei commenti.


FAQ valutazione immobili

Posso valutare il mio immobile online ora?

Si, si può, anche senza sopralluogo. Questo sito fornisce stime immediate.

È affidabile far stimare la propria casa online?

Io ho provato a fare varie stime e confermo che è piuttosto affidabile.

Come si fa la valutazione di un immobile abusivo?

Un immobile abusivo può valere anche solo zero euro. Serve conoscere l’entità della difformità e dell’abuso.

Quanto vale una casa da ristrutturare?

Dipende dall’entità dei lavori. In casi estremi non vale la pena farli.

I prezzi delle case in Italia saliranno o scenderanno?

La tendenza demografica è al ribasso. Se non si invertirà la curva è facile prevedere una discesa soprattutto fuori dai grandi centri.

Esiste una formula per valutare un immobile?

Certo! Superficie x quotazione x coefficienti di merito. Ecco la spiegazione completa su come valutare immobili online.

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