Tutti parlano di grossi investimenti immobiliari …e tu non sai da dove iniziare.
In questo articolo stai per leggere tutti i metodi più convenienti per iniziare a fare investimenti immobiliari per guadagnare, anche con pochi soldi nel 2023.
Io stesso, applicando questi metodi, ho migliorato drammaticamente la mia situazione finanziaria.
Insomma, questi metodi funzionano, non sono fantasie.
Operazioni immobiliari? Investire in immobili?
Vieni con me…
Ecco la lista dei 6 metodi per fare investimenti immobiliari in Italia o all’estero:
- Crowdfunding immobiliare
- REIT
- Comprare un immobile per affittarlo
- Affitti brevi e case vacanza
- Ristrutturare e vendere
- Gruppi di investimento immobiliare
Ti anticipo già che per me, il modo migliore, più immediato e relativamente sicuro di investire in immobili è attraverso i REIT e col crowdfunding immobiliare (uno dei miei metodi preferiti).
Elenco contenuti:
1. Crowdfunding immobiliare ☆☆☆☆☆
Senza troppi giri di parole dico subito che questo è uno dei miei metodi preferiti per investimenti immobiliari con rendimenti alti.
Chi vuole guadagnare dalle case da subito, senza aspettare anni, inizia da qui e con pochi soldi.
La parola “crowdfunding immobiliare” potrebbe sembrare una cosa difficile, invece non è altro che un investimento a cui partecipo solo per una frazione del totale.
Il crowdfunding immobiliare è l’ideale per chi vuole investire in immobili con pochi soldi. Per chi vuole investire in immobili senza soldi esistono molte risorse online di dubbia utilità.
Il crowdfunding immobiliare (più propriamente crowdlending) è un’opzione sempre più popolare tra i piccoli investitori immobiliari italiani. L’investimento è totalmente passivo.
La categoria è quella degli investimenti immobiliari online.
Come funziona il crowdfunding immobiliare?
Facile.
Gli investitori mettono in comune i loro beni e si accordano con gli sviluppatori immobiliari o gli sponsor interessati. Ci sono piattaforme specializzate in immobili commerciali o residenziali, spesso entrambe.
Lo so che non hai capito, ora mi spiego meglio.
Supponiamo che io sia un costruttore.
- Un costruttore va in banca e gli dice di avere i permessi per comprare, ristrutturare e vendere un piccolo condominio.
- In banca gli dicono ok, è un ottimo affare, ma non ti daremo tutti i soldi, è troppo rischioso. Il resto trovali tu sul mercato.
- Io costruttore, ora forte della pre-approvazione della banca, si rivolge a una piattaforma di crowdfunding.
- Quelli della piattaforma leggono le carte, fanno la loro indagine e, se è compatibile con il loro business, danno ai loro iscritti (investitori) la possibilità di sottoscrivere un pezzettino di quel prestito. Il minimo spesso è solo 50€.
Capisci perchè è incredibilmente conveniente per me?
Sostanzialmente (io piccolo investitore) ho accesso a partecipare ad affari immobiliari che hanno vagliato già banche e/o fior di professionisti. Inoltre dopo aver deciso di prestare quelli soldi a un preciso tasso di interesse non devo fare più nulla. Aspetto solo che il prestito venga approvato e che mi paghino gli interessi.
Vantaggi del crowdfunding immobiliare:
- Zero burocrazia
- Zero gestione
- Interessi superiori al 9% annuo
- Investire in immobili con pochi soldi
- Possibilità di diversificazione immensa
- Possibilità di automatizzare gli investimenti
- Liquidità spesso superiore agli affari immobiliari tradizionali
Svantaggi:
- Per gli amanti del mattone da toccare: qui è tutto digitale
- Gli immobili a volte sono all’estero, in paesi che non conosciamo bene
- Serve capire come funziona il crowdfunding prima di iniziare per evitare errori (come tutto del resto)
Esistono due tipologie di crowdfunding.
Quando parliamo di crowdfunding io partecipo in una società che fa sviluppo immobiliare.
Quando investo in crowdlending presto semplicemente soldi all’impresa che (spesso) mette a garanzia dell’operazione un immobile.
Se tutto va male, si vende l’immobile e vengono rimborsati gli investitori. Io preferisco questa opzione, quella del crowdlending.
Come si investe nelle piattaforme di crowdfunding?
Fino a qualche anno fa questo era un settore riservato solo a grossi investitori accreditati.
Oggi è tutto più facile e anche il pubblico retail ha accesso agli immobili online in pochissimi clicks.
Le piattaforme che offrono investimenti immobiliari di questo tipo in Italia sono in aumento, la prima è stata Housers.
Le mie preferite per il crowdlending estero sono EstateGuru (12%) e Reinvest24 (11%).
Queste tre piattaforme italiane offrono affari immobiliari in Italia già da qualche anno:
Per investire in puro crowdfunding (un pò più complesso) ci sono Walliance e Reinvest24, dove si guadagna dall’affitto della proprietà ma anche dalla plusvalenza al momento della vendita dell’immobile.
2. REIT (Real Estate Investment Trusts) ☆☆☆☆☆
Il termine REIT suona nuovo alla maggior parte dei futuri investitori immobiliari ed è un peccato.
Per fare un investimento immobiliare online immediato posso usare questi strumenti.
Investire in un REIT non è troppo diverso che investire in azioni, ma esistono dei grossi distinguo. Come investitore, si dà denaro a un trust o a una società che acquista un immobile. Otterrò una parte dei dividendi man mano che la proprietà si apprezza o produce utili.
I REIT vengono trattati sulla maggior parte delle principali borse valori, anche in Italia sotto il nome di SIIQ.
SIIQ = Società di investimento immobiliare quotate.
Questo è il modo più semplice per un investitore principiante di entrare nel mondo immobiliare commerciale. Si tratta anche di rendimenti potenzialmente elevati.
Il funzionamento dei dividendi è molto vantaggioso per gli investitori, quella è la maggiore peculiarità dei REITs. Inoltre, l’investimento è liquido; posso vendere le mia azioni e incassare senza dovermi preoccupare della vendita dell’edificio. E la società fa tutto il lavoro di gestione per me.
Come si investe nei REIT?
È facile.
I REIT (o le SIIQ) possono entrare anche nel portafoglio d’investimento di un principiante, basta solo fare attenzione ai costi e alla fiscalità.
Un REIT negoziato pubblicamente costa magari solo poche centinaia di euro, e si può vendere in qualsiasi momento. Esistono REITs specializzati in qualunque settore ma anche generali. Per entrare nel mercato immobiliare senza impegnarsi nella gestione immobiliare, questo è un buon punto di partenza.
Per acquistare REITs, si passa attraverso una società di intermediazione, un broker insomma, proprio come si fa per i fondi e le azioni. Io aggiungo sempre di stare attenti ai costi del broker.
Le SIIQ italiane più famose sono IGD e BeniStabili, ma io preferisco sempre REITs esteri.
Per comprare REIT esteri senza pagare commissioni mi serve il miglior broker online, dove trovo REIT grossi e affidabili come:
- EPRA (lo trovo su Scalable Capital gratis)
- TRET
- VNQ
- REET
Consulta la lista dei migliori ETF immobiliari per investire.
Meglio investire in immobili o azioni?
Esiste un’ottima via di mezzo tra immobili e azioni che si chiama appunto REIT.
Si tratta di investimenti immobiliari online per fare profitto.
Vuoi sapere come investo io in immobili dal mio computer e senza uscire di casa?
⭐️ Ecco come investo io in REIT passo-passo:
- Mi iscrivo su questo broker (che è facile da usare)
- Deposito almeno 50€
- Cerco nel sito il REIT che si chiama: “VNQ” ossia Vanguard Real Estate ETF
- Faccio click su “investi”
Ho finito. Non devo fare più nulla.
Da questo momento io sto investendo in un enorme fondo di immobili che mi pagherà una cedola ogni 3 mesi.
I soldi che mi paga questo REIT sono frutto di migliaia di affari immobiliari che gestisce il fondo, principalmente affitti e compravendite di immobili in America.
E io ne beneficio, senza fare nulla.
Spero di averti dato un a dritta utile, spiegandoti come faccio io stesso a fare investimenti immobiliari online.
Istruzioni: per trovare i REIT iscriviti e poi digita nella casella di ricerca ” VNQ” oppure “REET”. Questi sono tra i REIT più grandi e redditizi del mondo.
Per investire in immobili online con pochi soldi il metodo migliore sono senza dubbio i REIT.
Per investire in immobili in maniera sistematica, tutti i mesi, posso avviare un piano di accumulo di capitale su uno strumento tipo l’ETF EPRA. Comprandolo su un sito come Scalable Capital non pago nulla, è gratis.
3. Comprare un immobile e affittarlo ☆☆
La maniera più tradizionale di fare affari immobiliari è senza dubbio comprare una proprietà per affittarla. Quindi fare un investimento immobiliare a scopo reddito.
Il reddito mensile che ne deriva è un flusso piuttosto stabile, tanto da poterla chiamare quasi rendita passiva. Purtroppo non è sempre il caso che sia così passiva, e gestire tre o più immobili può davvero richiedere molto tempo e disponibilità.
Gli imprevisti, la manutenzione, le imposte e molti altri aspetti relazionati a questa attività non andrebbero sottovalutati. È molto importante trovare degli affittuari affidabili e poco problematici.
È possibile acquistare per affittare anche una proprietà commerciale o industriale per metterla a reddito, ma il costo iniziale sarà più alto e la gestione è più complessa.
Le gestione delle proprietà residenziali può essere confusa per investimenti passivi, ma invece spesso richiede un coinvolgimento piuttosto attivo.
Quindi assicurati di avere il tempo e anche denaro a disposizione. Molti proprietari esternalizzano la manutenzione degli edifici a società di gestione; altri gestiscono le riparazioni da soli.
Chi ha abilità sufficienti nel fai-da-te non solo potrà risparmiare tantissimo, ma riuscirà anche a ridurre il fastidio della gestione delle riparazioni e della manutenzione.
Come si compra un immobile da mettere in affitto?
La prima cosa è conoscere bene il mercato locale dove si va a investire. Se poi conosci bene il quartiere è molto più probabile non commettere errori madornali di cui pentirsi. Se conosci il quartiere è più probabile riuscire a fare un acquisto intelligente a un prezzo competitivo.
Cosa guardare prima di comprare:
- Trasporti ( è una zona ben collegata? Sono previste nuove linee urbane?)
- Stato generale (sono in progetto discariche o centrali nei prossimi anni?)
- Abitanti (ci sono ghetti? Il quartiere è appetibile a chiunque o solo a determinate etnie?)
- Servizi (ci sono negozi, centri commerciali, banche, scuole, ristoranti?)
- Evoluzione (come sono cambiati i prezzi negli ultimi 5 anni?)
Strumenti operativi per investimenti immobiliari
Per iniziare basta visitare 4 siti web:
- Idealista (ha una splendida sezione statistiche con i prezzi specifici per quartiere)
- Immobiliare.it (tutti i prezzi degli immobili per metro quadro confrontabili tra affitto e vendita)
- Numbeo (tutto il mondo, sia i prezzi a metro che il costo della vita, adatto a investitmenti immobiliari all’estero)
- Global Property Guide (come Numbeo, ma con report specifici per paese)
Se la domanda è “dove conviene investire in immobili in italia?” Allora serve informarsi con i dati veri.
In molti casi si trovano in vendita case che già hanno inquilini dentro. Questo può essere un vantaggio per chi compra per investire perchè la rendita parte immediatamente. È l’opposto di investire in immobili da ristrutturare.
4. Affitti brevi e case vacanza ☆☆☆☆
Chi parte da zero spesso preferisce questa opzione. Come dargli torto? Funziona benissimo.
Sembra banale, ma tantissimi grossi investitori immobiliari hanno iniziato esattamente così. Inoltre si può davvero guadagnare benissimo con le case vacanza, con AirBnB e siti simili. Il rapporto rischio/rendimento (una mezza ossessione per me) è davvero molto buono. Leggi perchè…
Di cosa si tratta?
Si tratta di affittare una stanza o qualunque altra proprietà per notte o per settimana.
Si può anche affittare un’intera casa per brevi periodi, dipende tutto da cosa si ha a disposizione. L’importo che si guadagna varia a seconda del mercato locale degli affitti. Chi vive in una zona molto turistica come quasi tutte le medie e grandi città italiane, sia che il traffico sia stagionale o tutto l’anno, il guadagno è assicurato.
La parte più bella di questo metodo è che non servono grossi investimenti iniziali. Il flusso di cassa è praticamente immediato.
Boom!
Se non possiedo già immobili da affittare e ne devo comprare uno adatto allo scopo allora serve fare bene i calcoli.
Perchè?
I tempi di rientro dall’investimento possono essere troppo lunghi.
Ecco qualche suggerimento ovvio e ..meno ovvio per guadagnare dagli immobili inventando spazi da affittare per soldi:
- Chi ha una casa molto grande può condividerne una parte
- Chi è in affitto può chiedere di sub-affittare
- Chi ha un terreno può costruire un piccolo bungalow
- Chi ha una barca può affittarla su AirBnB come alloggio
- Chi ha un camper può affittarlo online (non deve circolare)
- Chi ha un giardino può montare una spettacolare tenda fissa
È importante conoscere la legge locale, perché alcuni di questi metodi potrebbero non essere del tutto legali o magari poco tollerati dai vicini. Io conosco molte persone per cui affittare è diventato un lavoro full-time con profitti stabili. È la storia di tantissimi bed & breakfast italiani, per non parlare degli agriturismo, che hanno iniziato per gioco e poi hanno capito quanto valore potevano condividere.
Io ho amici che vivono da anni di AirBnB e hanno lasciato il lavoro per gestire e ottimizzare le loro proprietà. Facendo una media annuale ormai guadagnano più di quando andavano in ufficio e lavorano meno di 20 ore a settimana (anche zero ore in inverno).
Basta fare un giretto su AirBnB per trovare idee incredibili per fare soldi. Vale la pena per prendere ispirazione e capire se anche noi possiamo fare qualcosa di simile per guadagnare.
Tempo fa vidi la tenda di Winnie the Pooh in affitto a Ibiza a 150€ a notte. Poi ho anche visto barche a vela ormai devastate affittate come alloggi a 200€ a notte.
Come è possibile?
Facile, basta tenerle ormeggiate in porti turistici ambitissimi.
Poi ho visto:
- casette di legno sugli alberi
- autobus
- aerei
- treni
- zattere
- scuole di yoga
- amache sui tetti delle case
…convertiti in abitazioni in affitto. Chi non ha soldi usa la testa per guadagnare dall’immobiliare.
Io quando viaggio cerco questo tipo di sistemazioni insolite e puntualmente ne vale la pena.
Ad esempio io stesso ho dormito:
- in una ex cabina dell’alta tensione a Bologna
- in una barca ancorata a Bratislava
- in un treno fermo in Nuova Zelanda
- sul pavimento di una casa in montagna in Giappone
- in un teepee nel deserto in Giordania
- in una tenda militare in Tanzania
- in una sala videogiochi a Fukoka
- in una roulotte a Ibiza
Come iniziare con gli affitti brevi?
Il problema principale è avere un’idea geniale o una proprietà in un luogo molto ambito.
Il secondo problema (che va risolto prima di iniziare) è rispondere a questa domanda:
Troverò qualcuno disposto a pagare per dormire qui?
Non trascurare la seconda domanda. Potresti trovati senza ospiti dopo aver investito 30.000€ per dividere e ristrutturare la casa ereditata dalla nonna.
È fondamentale fare una ricerca accurata sul mercato locale. Per farla usa AirBnB, Homestay o lo stesso Booking.
- Quanto paga la gente a notte?
- Cosa ottiene per quei soldi?
- Posso offrire di più?
- Mancano camere più economiche?
- Mancano camere più eleganti e care?
- Arrivano famiglie, businessman o coppiette?
- Vengono in settimana o solo weekend?
- Posso vendergli anche servizi accessori, escursioni?
- Posso prendere accordi con altri business locali?
Ora leggi attentamente cosa ho da dirti.
NON fare quello che fanno tutti.
NON copiare gli altri senza pensare.
Concentrati su cosa NON c’è invece che su quello che esiste già.
Ti faccio un esempio davvero fesso: Se tutti fanno la guerra dei prezzi tu non competere, differenziati. Se la guerra dei prezzi è inevitabile allora trova immediatamente un modo per vendere servizi accessori ai clienti.
Vuoi sapere cosa vendergli?
Niente di più facile. Segnati cosa ti chiedono più spesso. È quello che gli vogliono. Daglielo tu e fatti pagare.
Non ti chiedono niente? Usa la fantasia e lascia una brochure in camera, oppure includi due biciclette nell’affitto o una cena speciale fatta da te.
Poi fammi sapere come è andata.
# Airbnb, questo sconosciuto
Trovare persone tutto l’anno che vogliono la nostra stanza/bar
ca/tenda/casa/villa è il problema da risolvere.
Il mercato più grande è senza dubbio su Airbnb, un sito Americano che fa da intermediario.
AirBnb nasce a S. Francisco per puro caso. Due studenti squattrinati mettono in affitto un letto gonfiabile come questo nel loro salotto per pagarsi le spese. Aggiungono nell’offerta la colazione. Da lì il nome:
- Air (air=aria)
- B (bed= letto)
- ‘nB (colazione inclusa, ossia breakfast)
Letto ad aria e colazione, AirBnB!
Ad oggi AirBnB è più grande hotel del mondo e non possiede neanche una stanza.
# Libri Airbnb (e affitti brevi)
Prima di iniziare con gli affitti a breve termine è bene sapere come si fa. Conoscendo alcuni dettagli si riesce a guadagnare molto di più, tenere una media di occupazione più alta e ridurre i fastidi.
Visto che c’è gente che lo fa da anni e che ha scritto a riguardo anche in italiano ecco alcuni libri suggeriti per ottenere molto di più dei nostri vicini dagli affitti brevi:
In un libro da 10€ spesso ho trovato informazioni che valevano migliaia di euro. Ecco perchè suggerisco sempre libri potenti.
Quindi ora parliamo un attimo di AirBnB.
Come già detto non è l’unico, ci sono anche altri siti e vale la pena fare paragoni.
Se non voglio affidarmi a nessun motore di ricerca o OTA, posso benissimo pubblicare la mia stanza su bacheche fisiche o virtuali.
Rispettare la legge è importante, quindi ha senso sentire i vigili o un commercialista prima di investire.
Alcune città e molti stati stanno prendendo provvedimenti sul mercato degli affitti a breve termine in risposta all’aumento dei costi degli alloggi. Le leggi possono limitare il tempo di permanenza degli ospiti, ad esempio o proibire l’attività nei condomini.
Breve ma eccellente video:
5. Ristrutturare per vendere subito ☆☆
Dopo aver fatto un pò di esperienza nel settore immobiliare (non subito) si comincia a sentire la necessità di ridurre i tempi di compravendita per aumentare i profitti. Perchè se è vero che per investire in immobili basta comprare per affittare esistono metodi per guadagnare di più.
Un metodo popolare tra gli investitori più audaci è il cosiddetto “flipping”, dove si compra, si ristruttura e si vende in tempi record. Per gli investitori ambiziosi il trading o il flipping immobiliare può portare grandi guadagni in anche pochi mesi. Non ti illudere neanche per un secondo che sia facile esente da rischi.
Ecco come funziona:
- Un investitore acquista un immobile residenziale sottovalutato
- Lo ristruttura
- Lo vende prima possibile a un prezzo più alto
Perdonami, ho sbagliato l’ordine delle cose.
Un investitore esperto prima di comprare ha già in mente precisamente a quale tipologia di utente andrà a vendere, dove trovarlo e quanto gli costerà la ristrutturazione.
Io so cosa stai pensando…di comprare un rudere a quattro soldi…
Mi dispiace, spesso non funziona.
Le proprietà dovrebbero essere già in buone condizioni perché questo metodo funzioni. I ruderi sono a buon prezzo ma non servono a questo scopo. I costi per la ristrutturazione resterebbero bloccati per troppo tempo.
Come si fa flipping immobiliare in Italia
In primo luogo, serve familiarizzare con le basi dell’immobiliare e della progettazione, poi serve conoscere bene le norme edilizie locali. Anche se non sei tu a fare il lavoro, sarai tu a gestire il processo come proprietario. Devi sapere come si fa altrimenti facilmente ti fregheranno e perderai soldi.
Capacità accessorie richieste:
- Saper fare stime davvero attendibili dei tempi di ristrutturazione
- Saper determinare tutti i prezzi dei materiali nel dettaglio
- Saper coordinare i professionisti e le imprese coinvolte
Insomma, non è una passeggiata, è un investimento attivo.
Sii consapevole che questo tipo di investimento comporta un rischio piuttosto elevato. Si possono fare un sacco di soldi in poco tempo, ma si potrebbe perdere denaro se il mercato non va per il verso giusto.
6. Entrare in un gruppo d’investimento immobiliare ☆☆
I gruppi d’investimento sono un modo per entrare nel mercato immobiliare residenziale senza tutti i fastidi che si prendono gli investitori immobiliari.
Come funzionano i gruppi d’investimento immobiliare
Investitori che condividono necessità e ambizioni simili mettono in comune le loro risorse e acquistano immobili residenziali, come condomini, parcheggi o appartamenti, attraverso una società più grande. In cambio di una fetta del reddito da locazione, l’azienda si occupa della manutenzione e della gestione degli inquilini. Pensate a questi investimenti come a fondi comuni di investimento su piccola scala.
Un esempio comune: singoli investitori possono possedere una o più unità abitative all’interno di case plurifamiliari. Ovviamente non è scontato che tutte le stanze, case o altro siano affittate contemporaneamente.
Per mitigare il rischio di avere l’immobile sfitto spesso i gruppi si dividono una parte dei profitti da affitto. In questo modo che gli investitori continuino a guadagnare qualcosa anche quando la loro unità è vuota.
Vantaggi? L’unione fa la forza. Si accede a livelli di investimento impensabili per singoli investitori. D’altra parte serve accettare le norme ed avere immensa fiducia nel team.
I rischi dell’investimento in immobili restano anche con questa modalità.
Ora che conosci i 6 modi migliori per investire in immobili, vediamo tutto quello che c’è da sapere per non sbagliare e perdere soldi.
🔴 Cosa significa investire in immobili?
Per investimento immobiliare si intende un immobile che genera reddito o che è destinato a fini di investimento piuttosto che designato a residenza personale.
in altre parole, l’investimento immobiliare è l’acquisto, la gestione e la vendita di terreni, case, negozi, uffici, depositi ed edifici in generale per fare profitto.
Naturalmente ci sono diverse categorie di immobili.
Eccone 2:
1. Immobiliare residenziale
Gli immobili categorizzati come “residenziali” comprendono:
- Case
- Condomini
- Case vacanza
Quindi includono qualsiasi luogo in cui le persone possono vivere.
Questa è in genere l’area più facile da considerare per un investitore che inizia a investire negli immobili. L’esperienza e le conoscenze necessarie a fare un investimento nel settore residenziale possono essere minori.
2. Immobiliare Commerciale
Gli immobili commerciali comprendono:
- Magazzini
- Uffici
- Negozi
- Centri commerciali
- Unità di stoccaggio
- Capannoni
Questi sono normalmente più costosi e complessi del residenziale e la gestione si fa spesso in comune ad altri investitori o gestori di proprietà. Il modo migliore per gli investitori individuali di entrare nel mondo degli investimenti in immobili commerciali spesso è l’acquisto di azioni di un fondo di investimento immobiliare (REIT). Questa categoria può comprendere anche immobili industriali.
Qual’è il miglior investimento immobiliare?
Il miglior investimento immobiliare è sempre quello che produce un buon rendimento ma senza portare rischi troppo alti. È il rapporto tra rischio e rendimento che rende un investimento immobiliare conveniente.
Quindi un investimento immobiliare buono per chi vuole investire in fretta e con rischi controllati può essere quello fatto attraverso i fondi REIT.
Una volta costruita una buona base di REIT, posso aggiungere degli investimenti in immobili online attraverso il crowdfunding immobiliare.
Considerato che la prima casa non è il miglior investimento immobiliare che ci sia, forse ha senso solo comprare piccoli appartamenti da affittare in zone chiave delle città.
Ad oggi è chiaro che il miglior investimento immobiliare non è più comprare case per affittarle. Questo perché i prezzi delle case, specialmente fuori dai grandi centri stanno scendendo.
Quanto si guadagna con gli investimenti immobiliari?
Con gli investimenti immobiliari in Italia si guadagna in media il 5% secondo un autorevole ricerca di Idealista. Il rendimento medio annuo di chi invece investe in immobili attraverso i REIT è stato del 12,9% annuo negli ultimi 10 anni. Con gli investimenti immobiliari fatti col crowdfunding si guadagna mediamente il 10,7% ma assumendosi rischi alti.
Vediamo quanto è possibile guadagnare facendo investimenti immobiliari in Italia:
| Tipologia di investimento | Rendimento annuo atteso | Liquidità | Attuabilità |
|---|---|---|---|
| REIT (ultimi 10 anni) | 12,9% | Alta | Facile |
| Crowdfunding immobiliare | 10,71% | Media | Facile |
| Immobili in affitto | 5% | Bassa | Difficile |
| Affitti brevi | 8% | Bassa | Molto difficile |
| Ristrutturare per vendere | X | X | Molto difficile |
| Gruppi investimento immobiliare | X | X | X |
Per sapere quanto si guadagna con gli immobili serve fare qualche calcolo o affidarsi alle statistiche passate. In linea generale, chi compra per ristrutturare e rivendere guadagna circa il 20% del prezzo di vendita.
I numeri della tabella su quanto si può guadagnare investendo in immobili sopra si basa sui dati reali passati.
Come è facile notare, comprare che per affittare sta diventando meno conveniente, mentre investire in REIT (fondi immobiliari online) o prestiti immobiliari online (crowdfunding) al momento rende molto.
Ora che abbiamo stabilito quanto si guadagna con gli investimenti immobiliari, vediamo come e quando conviene investire così.
Sorprendenti questi numeri sui rendimenti degli investimenti immobiliari, vero? Ok, ora andiamo avanti e vediamo quando e come conviene mettere i soldi nell’immobiliare.
Quando conviene investire in immobili?
Insomma, conviene o no investire in immobili oggi?
Investire in immobili conviene sempre, perchè questa è una classe di attivo con altissimo potenziale.
Il momento in cui conviene di più investire in immobili è durante la fasi di alta inflazione, durante le crisi finanziarie e ogni volta che abbiamo necessità di diversificare il portafoglio.
Se ho pochi soldi mi conviene investire in immobili attraverso i REIT e non facendo un debito rischioso con la banca.
💡 Come investire nel settore immobiliare?
Come iniziare ad investire in immobili senza sbagliare e farsi male?
Prima di scegliere dove e come fare il primo investimento immobiliare, serve decidere quanto voglio spendere per l’acconto. Sembra strano dirlo, anzi nessuno lo dice, ma anche gli immobili possono essere un’attività estremamente rischiosa, quindi non investo mai denaro che non posso permettermi di perdere. L’acconto dunque non è un dettaglio.
Esempio: Un investitore in immobili commerciali, ad esempio, dovrebbe avere almeno 60.000 euro pronti. Se non ha a disposizione così tanto, allora fa meglio guardare a modi meno costosi di investire.
Prima dell’acconto devo aver risolto il problema della valutazione. È fondamentale sapere come valutare un immobile prima di investire.
Problema tempo negli investimenti immobiliari
Investire in immobili può impegnare un sacco di tempo, anche se non sembra. Mettere a posto una proprietà dopo l’acquisto o prima della vendita non è facile ed è caro. Anche la manutenzione di base è un compito regolare che serve affrontare.
Alcuni investitori immobiliari esternalizzano la manutenzione e/o la gestione a società apposite ad un costo aggiuntivo. Ottimo, dico io, ma questo va messo nel business plan prima di iniziare, non dopo.
Responsabilità legale negli investimenti immobiliari
Per sicurezza, è una buona idea parlare con un avvocato specializzato in immobili (almeno) prima di effettuare il primo acquisto. Le tasse e la responsabilità cambia totalememente se si investe in qualità di persona fisica o come società. Farlo come società costa di più, ha dei vantaggi, ma se l’investimento fallisce, i beni dell’investitore restano protetti.
In fondo all’articolo ho riportato la grossa novità sulla tassazione 2020 per gli investitori immobiliari. ⚠️ Incredibilmente, investire più volte all’anno in immobili come persona fisica potrebbe non essere più del tutto legale in Italia.
📚 Investimenti immobiliari migliori libri
Esistono vari libri e risorse online per approfondire la conoscenza del mondo immobiliare.
I libri più popolari in Italia al momento sono:
Rivoluzione immobiliare:
Fare soldi con Airbnb (compralo ora):
I quadranti del cashflow (è su Amazon):
Dato che tutto quello che so l’ho imparato leggendo i libri, ho creato una pagina con tutti i libri per investire, anche in immobili.
La mie esperienza con gli investimenti immobiliari
Io investo in immobili da molti anni. La mie esperienza personale con gli investimenti immobiliari è prevalentemente focalizzata nella ricerca e selezione dei migliori titoli per investire in immobili diluendo i rischi tipici dell’investimento in immobili reali.
Prediligo i REIT per i miei investimenti in immobili, ma ho coltivato una lunga esperienza nell’uso delle piattaforme di crowdfunding immobiliare sia italiane che estere.
Per le mie strategie immobiliari che guardano a lungo termine preferisco REIT che accumulano le cedole invece di pagarle, così da ottimizzare l’aspetto fiscale.
Per ottenere rendite da immobili nel medio e breve termine uso il crowdfunding immobiliare nella sua versione più appetibile, il crowdlending.
Sostanzialmente presto soldi a imprese che investono su precisi affari immobiliari e incasso gli interessi, mese per mese o a fine progetto.
🎬 Video Investimenti immobiliari YouTube
Il video breve migliore su Youtube per capire gli investimenti immobiliari in 8 minuti è questo sotto.
Mi piace il confronto dei rendimenti con i titoli di stato (minuto 1:50) e la spiegazione completa sull’investimento immobiliare che copre tutti gli aspetti.
Per me, altri buoni video di qualità in italiano sull’immobiliare li fa Giuseppe Gatti e il suo podcast è ancora meglio.
Dove trovo investimenti immobiliari a reddito garantito?
Stai attento a chi ti promette investimenti immobiliari a reddito garantito.
Il settore immobiliare comporta rischi simili agli altri investimenti, quindi io non mi fido mai di chi millanta di avere immobili a rendita garantita.
Gli investimenti sicuri sono altri.
Spesso si para di investimenti immobiliari a reddito garantito per indicare che l’immobile in cui investiamo ha già un inquilino pagante.
Tuttavia non farti ingannare, la parola “reddito garantito” non esiste.
🎯 Conclusioni sugli investimenti immobiliari
Ecco quindi le 6 modalità più semplici e popolari per investire in immobili con o senza molti soldi.
L’investimento immobiliare non deve mai sembrare esente da rischi.
Il mattone tradisce eccome.
A volte l’illusione di avere il possesso un immobile fa pensare a un buon affare quando di affare proprio non si tratta, e la tua prima casa non dovrebbe mai chiamarsi investimento immobiliare.
Quindi dove investire in immobili oggi?
Se io dovessi iniziare investimenti immobiliari e avessi pochi soldi guarderei prima al crowdfunding immobiliare e soprattutto ai REITs.
Dopo qualche anno e dopo aver raggiunto maggiore preparazione e massa critica inizierei la ricerca di immobili da mettere in affitto. Il tutto lo racchiuderei in una strategia complessiva per investire oggi.
Cosa pensi tu degli investimenti immobiliari? Scrivilo nei commenti!
- Walliance Come funziona: Opinioni Secche ►[recensioni pubbliche]
- Trusters: Opinioni in Italia (Rischi + Come funziona?)
- Rendimento Etico: Come Funziona + Opinioni e Rischi + 7 domande a bruciapelo a Gilardoni
- ReLender: Recensioni Negative [Pro e Contro] Come funziona?
FAQ
Per investire in immobili con pochi soldi è meglio dirigersi verso soluzioni che non prevedono l’uso del debito e della leva finanziaria come i mutui. I REIT e gli ETF immobiliari sono la scelta migliore per chi investe in immobili con budget limitato.
Le opzioni di investimento sono svariate, non c’è una somma “giusta”; è possibile acquistare qualche REIT per poche centinaia di euro e lo stesso vale per il crowdfunding. L’errore tipico dell’investitore immobiliare è fare il passo più lungo della gamba.
Gli immobili rendono principalmente in tre modi: affitto, apprezzamento della proprietà e prestiti. Un affitti in Italia rende circa il 4% in città. Un REIT intorno al 11%. Il crowdlending circa il 10%.
Il più grande e comune vantaggio dell’investimento immobiliare è il flusso di cassa.
Questo è un buon motivo di investire in immobili.
Il reddito mensile che gli investitori in immobili guadagnano dalle proprietà in affitto dopo aver sostenuto tutte le spese. Idealmente il flusso di cassa aumenta nel tempo, poiché gli affitti aumentano con l’inflazione. Gli immobili sono anche un buon modo per un investitore esperto di diversificare il proprio portafoglio. Il mercato immobiliare ha i suoi difetti, ma potrebbe funzionare bene quando il mercato azionario va male.
I modi più comuni di investire in immobili sono: REITs, Crowdfunding immobiliare, Affitti, Gruppi di investitori, Ristrutturazioni a scopo vendita e affitti brevi.
Investendo in immobili si guadagna normalmente tra il 3% e il 20% annuo, ma questa stima dipende da moltissimi fattori.
Eccone alcuni:
In quale mercato si investe
Se compri, ristrutturi e vendi o se compri e mantieni
Se utilizzi la leva finanziaria e a quale tasso di interesse
E sai come ridurre le tasse
Se il mercato è in crescita o in calo durante il periodo di tempo in cui si investe
Se hai credito e contatti.
Normalmente l’investimento immobiliare funziona così: nella sua forma più classica, si individua una zone dove gli affitti sono alti in relazione ai prezzi di vendita, si compra un immobile e lo si mette in affitto.
La maniera più moderna di investire in case è comprare REIT o fare affari immobiliari in crowdfunding.
Secondo Confcommercio, il mercato immobiliare negli ultimi 10 anni in Italia ha perso oltre il 39%. Questo dato è frutto di un’ampia analisi di mercato che ha registrato il calo di valore in tutte le regioni del paese.
Un investimento immobiliare fruttuoso deve produrre almeno un rendimento del 5% all’anno. Questo calcolo è al lordo di tasse e costi accessori.
Per investire in immobili attraverso i REIT o gli ETF bastano pochi euro. Per investire in immobili reali da comprare e mettere in affitto, ad esempio, servono almeno alcune decine di migliaia di euro in Italia.
Diventa conveniente investire in immobili solo se si ha una situazione finanziaria serena e stabile. L’investimento in immobili tradizionali richiede ingenti risorse finanziarie e conoscenze specifiche.
La proprietà di un immobile, soprattutto quando si tratta di un immobile da investimento, offre un vantaggio significativo poiché genera un reddito passivo relativamente stabile grazie al flusso di cassa regolare. Inoltre, investire in immobili consente di diversificare il proprio portafoglio di investimenti. Questi sono due dei motivi che rendono gli immobili un’opzione di investimento che piace a tutti.
Per fare soldi con l’immobiliare conviene investire in fondi, ETF e immobili reali prima possibile, questo perchè si tratta di investimenti che funzionano bene nel lungo termine. Fare soldi con l’immobiliare non è affatto semplice come sembra, servono conoscenza specifiche ed esperienza sul campo.
Secondo Nomisma, il mercato immobiliare nel 2023 è previsto in declino rispetto all’anno precedente di circa il 15%.
Volendo fare un investimento immobiliare serve analizzare la propria predisposizione al rischio, l’orizzonte temporale e la redditività attesa dopo le tasse. Se voglio fare un investimento immobiliare fisico allora devo saper valutare il prezzo dell’immobile, i costi accessori dell’operazione e la convenienza del mutuo per comprarlo.
Per investire soldi in immobili esistono varie opzioni. La maniera più popolare d investire soldi in immobili è comprare un immobile da ristrutturare e poi metterlo in affitto. Un altro modo sempre più popolare di investire denaro in immobili è attraverso il crowdfunding immobiliare online.
Ciao Sal, e salve a tutti, volevo solo fare i complimenti per l’articolo molto interessante come sempre e portare il mio piccolo contributo alla sezione rendite da immobili. Ho iniziato un paio di anni fa, dietro consiglio di un vecchio amico con una agenzia immobiliare, ad acquistare immobili alle aste giudiziarie, un paio di immobili per la precisione, per poi rivenderli. Dopo aver concluso entrambe le compravendite posso dire che c’è un discreto guadagno ma che le spese sono comunque molte, spese forfettarie al 20% del prezzo dell’immobile (poi viene rimborsato l’11% ma dopo almeno 1 anno), spese di agenzia (anche se poca roba essendo un amico ma di solito un 2-4%), tassa sulla plusvalenza alla rivendita se effettuata prima di 5 anni dall’acquisto, che da quest’anno è stata portata dal 20 al 26%, più il tempo di attesa nel caso l’immobile fosse occupato, per ultimo il fatto che da privato cittadino non si possono effettuare queste compravendite in modo troppo frequente ma bisognerebbe aprire una partita iva ed iniziare quindi a pagare tutte le altre varie tasse come inps, inail ecc.. devo trovare qualcosa di meglio
Informazioni eccellenti, federico.
Diventare investitore immobiliare è molto più complesso di quello che sembra. Tasse ormai al 26%, tempi morti senza inquilini o acquirenti, lavori in ritardo, etc. Il podcast di Giuseppe Gatti penso sia la miglior risorsa per chi è interessato a questo lavoro.
Io sono partito due anni fa col crowdfunding immobiliare online. Poche migliaia di euro, poi ne ho aggiunti altri. Partito prima Housers e poi crowdestate (meglio). Ora ho un rendimento del quasi 10% quindi raddoppierò il mio capitale tra circa 5 anni. Con quei soldi potrò dare l’acconto della mia priva vera proprietà.
Quindi il mio flusso è prima fare crowdfunding, raggiungere i soldi per un buon acconto poi comprare una proprietà da affittare e dopo qualche anno un’altra ancora.
Interessante contributo il tuo, Kevin.
Comprare immobili totalmente a debito è molto rischioso, in questo modo graduale i rischi sono più controllabili secondo me.
Crowdestate.eu ha il vantaggio di essere in italiano, altri siti 100% italiani di crowdfunding sono in questa lista: https://renditepassive.net/crowdfunding-immobiliare/ a cui ho allegato pro e contro.
Molto interessante, cose che non sapevo proprio.
Tutto molto interessante.
Grazie Salvatore. Buona lettura.
Molto interessante
Sono d’accordo, Eleonora!
Molto utile e interessante
Ma in questa tipologia di crowdfunding immobiliare, divento socio della società che materialmente costruisce, e che non so chi sia: legalmente ne seguo le sorti economiche, fiscali, penali. Se così è non dormirei tranquillo.
Assolutamente no, Marco.
Nel lending crowdfunding (la maggior parte) presti soldi a un costruttore per un progetto specifico. Non sei “socio” e non subisci conseguenze. Se il progetto va a buon fine ( la maggior parte dei casi) incassi gli interessi che ti hanno promesso. Nell’equity crowdfunding (tipi Walliance) il modello è un pò più complesso ma spesso vantaggioso.
Tutti questi siti offrono alti rendimenti e alti rischi. Il capitale e i rendimenti non sono garantiti.
Ciao, seguo da tempo il tuo blog. Leggo che parli in due articoli dei Reit, in questo consigli il Reit VNQ, in un articolo del 7/12/2022 consigli USRT (sempre su Etoro), paragonandoli USRT ha risultati migliori, come mai questo cambio scelta?
Mi dispiace Federico, io non consiglio investimenti.
Parlo di titoli in cui credo, in cui investo e che ho scelto per me.
L’appetito di rischio, le aspettative, l’orizzonte temporale cambiano da individuo a individuo e io scrivo per un pubblico generale, condivido solo quello che faccio.
Le performance dei titoli sono migliori o peggiori a seconda del periodo e del contesto, per me non esiste un REIT migliore in assoluto, ne uso decine.
Questo (https://www.etf.com/etfanalytics/etf-comparison/VNQ-vs-USRT) è un buon sito per confrontare le performance e sono simili.
Io credo che il punto non sia il micro-management a livello di strumento ma la visione globale.
Questi 2 titoli su eToro sono molto accessibili e a costo zero, per questo li nomino.
Spero di aver risposto almeno in parte!
Di Mamacrowd del gruppo Azimut , cosa ne pensi ? Ora si può investire anche anche per l’immobiliare con possibilità di aderire alla Rubricazione. Rischio alto non c’è dubbio basta non esagerare , come dici tu : Diversificare !
Opinione in standby per adesso
Hai dato una buona spiegazione di investimento immobiliare, molto bene
Comprare e vendere case non è poi così difficile. Io l’ho fatto 3 volte e 2 sono andate bene, una non so ancora. La certezza è che investire in immobili conviene. Sto guardando i siti che usi per comprare prestiti immobiliari online e ti devo ringraziare perchè non sapevo della loro esistenza.