Conviene ancora investire in immobili in Italia nel 2026? Sì, ma quasi mai nel modo in cui te lo raccontano.
Nel secondo trimestre 2026 il rendimento lordo medio di una casa comprata per affittarla è del 9,7% secondo Idealista. È un numero vero e allo stesso tempo profondamente ingannevole: è teorico, calcolato sul rapporto tra prezzi richiesti e canoni richiesti. Quando ci togli tasse, spese, sfitto e costi d’acquisto, quel 9,7% si riduce spesso a meno del 3% netto.
In questa guida trovi un calcolatore che fa quel conto al posto tuo e i 4 modi concreti con cui oggi si investe nel mattone, dai 50 euro del crowdlending al bilocale da mettere a reddito.
Investo dal 2006 e nel mattone ci sono dentro da anni, ma quasi mai comprando muri. Ti spiego perché, con i numeri.
Quanto si guadagna davvero con gli investimenti immobiliari
Con gli investimenti immobiliari in Italia si guadagna in media il 9,7% lordo annuo (Idealista, secondo trimestre 2026), che diventa però un 2,5% – 4,5% netto una volta pagate tasse, spese e periodi di sfitto. Il crowdlending immobiliare offre in media il 10,58% lordo (Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, report 2026), pari a circa il 7,8% netto, ma con rischio di perdita del capitale. Gli ETF immobiliari e i REIT stanno storicamente in una fascia del 4% – 8% lordo annuo, con forte volatilità.
| Come investi | Rendimento lordo | Netto realistico | Capitale minimo | Quanto tempo ti ruba |
|---|---|---|---|---|
| ETF immobiliari e REIT | 4% – 8% | 3% – 6% | Da 1 € | Zero |
| Crowdlending immobiliare | 10,58% medio | ~7,8% | Da 50 € | Poche ore l’anno |
| Casa comprata e affittata | 9,7% teorico | 2,5% – 4,5% | 30.000 € circa | Molto |
| Affitti brevi | 10% – 15% | 4% – 8% | 50.000 € circa | Moltissimo |
La riga che conta è la terza. Guardala bene, perché è quella che riguarda il 90% delle persone che cercano “investimenti immobiliari ad alto rendimento”.
Ecco cosa succede a un bilocale reale da 120.000 euro affittato a 650 euro al mese:
Mancano ancora due voci che nessuno mette in tabella:
- I costi d’acquisto (notaio, imposte, agenzia): dall’8% al 12% del prezzo, bruciati il giorno del rogito
- Il tempo: visite, contratti, inquilini, chiamate dell’idraulico. Non compare in nessun rendimento, ma lo paghi
Prima di comprare qualsiasi cosa, il passaggio obbligato è capire se il prezzo che ti chiedono ha senso: qui trovi il metodo per valutare un immobile e stimarne il valore reale.
Calcolatore: il rendimento netto reale del tuo immobile
Cambia i numeri con quelli del tuo caso. Il calcolatore toglie tasse, spese e sfitto, poi confronta il risultato con le due alternative finanziarie.
Puoi scrivere i numeri con la virgola e con il punto delle migliaia, come preferisci.
Nella maggior parte dei casi che ho visto, il netto reale di un immobile affittato sta tra il 2% e il 4%. Non è un disastro, ma è molto meno di quel 9,7% da titolo di giornale, ed è un rendimento che ti costa tempo, illiquidità e concentrazione del rischio su un solo asset in una sola via di una sola città.
Se il numero che ti è uscito ti ha deluso, la domanda successiva è dove mettere gli stessi soldi. Per gli ETF immobiliari e i REIT quello che pesa davvero sul rendimento finale sono le commissioni del broker: su un piano di accumulo, mezzo punto di costo all’anno vale più di qualunque scelta di ETF.
E se invece stai valutando un immobile preciso, prima di trattare sul prezzo passa da qui: come valutare un immobile senza farsi ingannare dal prezzo richiesto.
I 4 modi per investire in immobili oggi
Ho tolto dalla lista il flipping (comprare, ristrutturare, rivendere) e i gruppi d’investimento immobiliare. Non perché non esistano, ma perché non sono investimenti: sono lavori. Se hai un lavoro e cerchi una rendita, questi 4 sono i modi realistici.
1. ETF immobiliari e REIT
È il modo più semplice, più liquido e più economico di possedere immobili. Un REIT è una società quotata che compra edifici, li affitta e per legge deve distribuire agli azionisti la gran parte degli utili da locazione. In Italia l’equivalente si chiama SIIQ.
Con un ETF immobiliare compri in un colpo solo centinaia di queste società: centri commerciali, logistica, data center, torri per telecomunicazioni, residenze per studenti, ospedali. Roba a cui non avresti mai accesso comprando un bilocale.
Quello che nessuno ti dice sui REIT: l’ultimo decennio è stato mediocre. Fra 2015 e 2025 l’immobiliare quotato globale ha reso molto meno dell’azionario globale, perché il rialzo dei tassi ha colpito duro un settore che vive di debito. Chi ti mostra il “12,9% annuo dei REIT” sta citando serie storiche lunghe che includono il boom pre 2008.
Io li tengo comunque in portafoglio, ma come diversificatore, non come motore di rendimento, e per una quota che non supera il 10%.
Trovi i codici e i criteri di scelta nella lista dei migliori ETF, compresi quelli immobiliari. Per comprarli in modo sistematico ogni mese puoi avviare un piano di accumulo, che su alcune piattaforme come Scalable Capital è gratuito.
2. Crowdlending immobiliare
Qui non compri un immobile: presti soldi a chi lo sta costruendo o ristrutturando, e incassi un interesse. Tecnicamente si chiama lending, anche se tutti lo chiamano crowdfunding immobiliare.
È la parte del mattone dove sono più esposto e con più soddisfazione. Ma con regole precise, che ti spiego fra due paragrafi.
Secondo l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, nei dodici mesi fino a giugno 2026 le campagne di lending immobiliare italiane hanno offerto un tasso medio del 10,58% su una durata media di 16,5 mesi. Nello stesso periodo però la raccolta del settore è crollata di oltre il 45%: il mercato si è fatto molto più selettivo, e questo è un bene per chi presta.
Le piattaforme che seguo e le loro differenze le trovo tutte qui: migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare. Fra le italiane hanno una pagina dedicata Walliance e Re-Lender, mentre per l’estero uso soprattutto EstateGuru.
Due nomi che sentivi nominare anni fa e che oggi non consiglio più di cercare: Housers, che è stata la prima piattaforma arrivata in Italia ma che da tempo non è più un riferimento, e Reinvest24, che avevo citato in passato per il modello equity e che non seguo più. Se leggi guide che le presentano ancora come attuali, hai davanti un articolo che nessuno aggiorna dal 2022.
3. Comprare una casa e affittarla
Il modo classico, quello che tutti chiamano investimento immobiliare. Funziona, ma va guardato per quello che è: un’attività con un rendimento netto modesto, poca liquidità e un rischio tutto concentrato su un singolo indirizzo.
I dati di Idealista sul secondo trimestre 2026 dicono una cosa interessante: i rendimenti più alti sono a Trapani (11,2%), Biella (10,7%) e Catanzaro (10,2%), mentre Milano si ferma al 5,4%. Non è che a Trapani si guadagni di più: è che le case costano molto meno. E in quei mercati la domanda di affitto è più sottile, quindi il rischio di mesi vuoti è più alto.
Cosa guardo prima di considerare un immobile a reddito:
- Domanda di affitto reale: università, ospedali, poli produttivi. Non i “progetti futuri”
- Rapporto prezzo/canone di zona, non della città intera: fra due quartieri cambia tutto
- Classe energetica: con le regole europee sugli edifici, una casa in classe G oggi è un costo futuro certo
- Spese condominiali già deliberate: il cappotto votato prima del rogito lo paghi tu
- Conformità catastale e urbanistica: la sorpresa più costosa di tutte
Il prezzo richiesto dal venditore non è il valore dell’immobile: è una richiesta. Prima di fare un’offerta, leggi come si valuta un immobile e arriva alla trattativa con un numero tuo.
4. Affitti brevi e case vacanza
Sulla carta è il metodo con il rendimento lordo più alto: nelle località giuste un appartamento può rendere il doppio rispetto all’affitto tradizionale. Nella pratica non è un investimento, è un piccolo albergo.
Le voci che si mangiano il margine sono sempre le stesse: commissioni delle piattaforme, pulizie, biancheria, utenze a tuo carico, stagionalità, sostituzione continua di arredi e piccoli elettrodomestici. Se deleghi tutto a un property manager, la sua fetta ti porta via un altro pezzo importante del rendimento.
Poi c’è il rischio che pesa di più: quello normativo. La cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo, servono il codice identificativo nazionale e gli adempimenti di sicurezza, e i regolamenti comunali cambiano da un anno all’altro, spesso in senso restrittivo nei centri storici. Stai costruendo un rendimento su regole che qualcun altro può cambiare.
Ha senso se conosci benissimo la località, se ci puoi mettere le mani e se accetti che sia un lavoro part time. Come rendita passiva, no.
Qual è il miglior investimento immobiliare
Il miglior investimento immobiliare è quello che ti dà il rendimento più alto a parità di rischio e di tempo che ci devi mettere. Per chi parte con meno di 50.000 euro sono gli ETF immobiliari; per chi cerca rendite a breve termine e accetta il rischio di credito è il crowdlending; per chi ha capitale, tempo e conoscenza di un mercato locale preciso è la casa comprata bene e affittata.
Non esiste il metodo migliore in assoluto. Esiste quello giusto per il capitale che hai adesso:
| Se hai | Il metodo che ha più senso |
|---|---|
| Meno di 1.000 € | ETF immobiliare con piano di accumulo |
| Da 1.000 a 20.000 € | ETF immobiliare come base, crowdlending come satellite diversificato su molti progetti |
| Da 20.000 a 50.000 € | Le due cose sopra, oppure un immobile piccolo in un mercato che conosci davvero |
| Oltre 50.000 € | Tutte le opzioni sono aperte, ma la domanda giusta è quanta parte del patrimonio vuoi legare a un solo asset illiquido |
Una cosa la ripeto sempre: la prima casa non è un investimento immobiliare. È il posto dove vivi. Non produce reddito, non è liquida, e chiamarla investimento è il modo più veloce per prendere decisioni sbagliate su entrambi i fronti.
Investimenti immobiliari a reddito garantito: perché non esistono
È una delle ricerche più frequenti su questo argomento, e va affrontata di petto: nel settore immobiliare il reddito garantito non esiste. Chi usa quella formula sta facendo marketing, non sta descrivendo uno strumento finanziario.
Di solito significa una di queste tre cose:
- L’immobile ha già un inquilino che paga. Utile, ma l’inquilino può smettere di pagare domani
- C’è un contratto di locazione con una società che garantisce il canone. La garanzia vale quanto vale quella società
- Nessuna delle due, e allora è semplicemente una promessa
Un episodio che dovrebbe far riflettere chiunque cerchi rendimenti immobiliari online: a marzo 2026 la Consob ha revocato l’autorizzazione a una nota piattaforma italiana di lending immobiliare che per anni è stata fra i primi risultati di Google su queste ricerche. Essere in cima ai risultati non è una garanzia di nulla.
Se quello che cerchi è davvero la sicurezza del capitale, l’immobiliare non è la risposta: guarda piuttosto gli investimenti sicuri veri, che rendono meno ma non ti fanno perdere il capitale.
Quando conviene investire in immobili
Il mattone conviene quando serve a fare una cosa che il resto del portafoglio non fa: proteggere dall’inflazione e diversificare rispetto ad azioni e obbligazioni.
Il 2026 ha due caratteristiche che contano:
- Tassi in discesa: i mutui costano meno di due anni fa, quindi comprare a debito è tornato meno punitivo
- BTP decennali intorno al 3,9%: è la vera asticella. Se il tuo immobile rende il 2,6% netto immobilizzando 145.000 euro per vent’anni, il confronto lo perdi
Non conviene invece quando: non hai un fondo di emergenza, quando l’immobile assorbirebbe più del 40% del tuo patrimonio, o quando lo compri perché “il mattone non tradisce mai”. Tradisce eccome, semplicemente lo fa in silenzio e non te lo dice ogni giorno come fa una quotazione.
Se stai ragionando su come sistemare l’insieme, qui c’è il quadro completo su dove investire oggi.
La mia esperienza con gli investimenti immobiliari
Investo dal 2006 e nell’immobiliare ci sono dentro da anni, ma quasi mai comprando muri. La parte dove sono più esposto, e con più soddisfazione, è il crowdlending immobiliare.
Non ci sono arrivato subito e non ci sono arrivato gratis. All’inizio guardavo solo il tasso: se un progetto offriva il 12% invece del 9%, ci mettevo i soldi. Era il modo più veloce per finire dentro i progetti che nessun altro voleva finanziare, ed è così che ho imparato la differenza fra un rendimento alto e un rendimento pagato.
Oggi le mie regole sono tre, e non faccio eccezioni:
- Solo prestiti con garanzia reale. Ipoteca di primo grado sull’immobile, con una perizia che posso leggere. Se la garanzia è di secondo grado o è una fideiussione della stessa società che chiede i soldi, passo
- Guardo a chi sto prestando, non solo al progetto. Chi è il promotore, quante operazioni ha già chiuso, se ha già avuto ritardi o rinegoziazioni su altre campagne. Un buon progetto in mano a chi non sa gestirlo diventa un cattivo prestito
- Importi piccoli su molti progetti. Nel lending un default non è un’ipotesi remota, è una certezza statistica: prima o poi arriva. L’unica difesa è che quando arriva pesi poco
La piattaforma su cui ho la storia più lunga è EstateGuru, ed è anche quella che mi ha insegnato di più: ho vissuto sia i rimborsi puntuali sia i ritardi e le procedure di recupero sulle garanzie. Sono proprio i recuperi ad avermi convinto che il punto non è il tasso in vetrina, ma cosa succede quando le cose vanno male.
Sui REIT e gli ETF immobiliari sono molto più tiepido, e l’ho scritto anche quando andavano di moda: sono un diversificatore, non una macchina da rendimento. Chi è entrato nel 2021 sull’onda dell’entusiasmo per i data center e le torri per telecomunicazioni ha passato anni sott’acqua.
Un immobile fisico a reddito, invece, non l’ho mai comprato in Italia. Ho fatto i conti diverse volte, sempre con lo stesso calcolatore che trovi in questa pagina, e il netto non ha mai giustificato l’immobilizzo. Se un giorno lo farò, sarà in un mercato che conosco a fondo, non perché “conviene sempre”.
Nella newsletter condivido i REIT che ho in portafoglio e come costruisco il mio paniere di crowdlending immobiliare:
Conclusioni
Investire in immobili nel 2026 conviene ancora, a patto di smettere di guardare il rendimento lordo.
Il 9,7% dei titoli di giornale diventa il 2,6% nel tuo conto corrente, e quel numero va confrontato con quello che ti darebbe lo stesso capitale altrove, senza inquilini da rincorrere.
Se dovessi ricominciare da zero oggi, partirei da un ETF immobiliare in piano di accumulo per la base, aggiungerei crowdlending selezionato sulle garanzie per la parte a rendimento, e valuterei un immobile fisico solo dopo aver costruito abbastanza capitale da non doverci mettere dentro tutto.
E prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto, un passaggio non negoziabile: valutare l’immobile con un metodo tuo, non con il prezzo dell’annuncio.
Tu come stai investendo nel mattone? Scrivilo nei commenti.
- Walliance Recensioni: Come funziona?
- Trusters: Opinioni in Italia (Rischi + Come funziona?)
- ReLender: Recensioni Negative [Pro e Contro] Come funziona?
- Quanto Vale la Mia Casa? Calcolo, Stima e Coefficienti (Gratis)
Domande frequenti
Un immobile a reddito dovrebbe rendere almeno il 4% netto annuo per giustificare l’immobilizzo del capitale e il tempo di gestione. Sotto quella soglia il confronto con un BTP decennale, che nel 2026 rende circa il 3,9% senza gestione, diventa difficile da vincere.
Con meno di 1.000 euro l’unica strada realistica sono gli ETF immobiliari e i REIT, acquistabili anche con pochi euro tramite un piano di accumulo. Il crowdlending immobiliare parte da circa 50 euro a progetto, ma va usato solo diversificando su molti prestiti diversi. Le soluzioni che promettono di investire in immobili senza soldi usando la leva bancaria sono invece un modo per moltiplicare il rischio, non il rendimento.
Per gli ETF immobiliari bastano pochi euro. Per il crowdlending servono almeno 2.000 o 3.000 euro se si vuole diversificare in modo serio su più progetti. Per comprare un immobile da mettere a reddito in Italia servono realisticamente almeno 30.000 euro fra anticipo, imposte, notaio e primi lavori.
In tre modi: incassando affitti, rivendendo a un prezzo più alto di quello di acquisto, oppure prestando denaro a chi opera nel settore. Nel 2026 in Italia un affitto residenziale rende in media il 9,7% lordo ma il 2,5% – 4,5% netto, il crowdlending immobiliare offre in media il 10,58% lordo con rischio di perdita del capitale, i REIT si muovono in una fascia del 4% – 8% lordo con forte volatilità.
Conviene se serve a diversificare il patrimonio e a proteggersi dall’inflazione, non se si cerca il rendimento più alto in assoluto. Con i BTP decennali intorno al 3,9% e un rendimento netto immobiliare che spesso si ferma sotto il 4%, l’immobiliare va scelto per le sue caratteristiche di asset reale, non per la resa.
No. Nel settore immobiliare nessun rendimento è garantito: la formula indica di solito un immobile che ha già un inquilino pagante oppure un contratto con una società che si impegna a versare il canone, ma quella garanzia vale quanto la solidità di chi la offre. Chi promette un reddito garantito sta facendo pubblicità, non descrivendo uno strumento finanziario.
Ciao Sal, e salve a tutti, volevo solo fare i complimenti per l’articolo molto interessante come sempre e portare il mio piccolo contributo alla sezione rendite da immobili. Ho iniziato un paio di anni fa, dietro consiglio di un vecchio amico con una agenzia immobiliare, ad acquistare immobili alle aste giudiziarie, un paio di immobili per la precisione, per poi rivenderli. Dopo aver concluso entrambe le compravendite posso dire che c’è un discreto guadagno ma che le spese sono comunque molte, spese forfettarie al 20% del prezzo dell’immobile (poi viene rimborsato l’11% ma dopo almeno 1 anno), spese di agenzia (anche se poca roba essendo un amico ma di solito un 2-4%), tassa sulla plusvalenza alla rivendita se effettuata prima di 5 anni dall’acquisto, che da quest’anno è stata portata dal 20 al 26%, più il tempo di attesa nel caso l’immobile fosse occupato, per ultimo il fatto che da privato cittadino non si possono effettuare queste compravendite in modo troppo frequente ma bisognerebbe aprire una partita iva ed iniziare quindi a pagare tutte le altre varie tasse come inps, inail ecc.. devo trovare qualcosa di meglio
Informazioni eccellenti, federico.
Diventare investitore immobiliare è molto più complesso di quello che sembra. Tasse ormai al 26%, tempi morti senza inquilini o acquirenti, lavori in ritardo, etc. Il podcast di Giuseppe Gatti penso sia la miglior risorsa per chi è interessato a questo lavoro.
Io sono partito due anni fa col crowdfunding immobiliare online. Poche migliaia di euro, poi ne ho aggiunti altri. Partito prima Housers e poi crowdestate (meglio). Ora ho un rendimento del quasi 10% quindi raddoppierò il mio capitale tra circa 5 anni. Con quei soldi potrò dare l’acconto della mia priva vera proprietà.
Quindi il mio flusso è prima fare crowdfunding, raggiungere i soldi per un buon acconto poi comprare una proprietà da affittare e dopo qualche anno un’altra ancora.
Interessante contributo il tuo, Kevin.
Comprare immobili totalmente a debito è molto rischioso, in questo modo graduale i rischi sono più controllabili secondo me.
Crowdestate.eu ha il vantaggio di essere in italiano, altri siti 100% italiani di crowdfunding sono in questa lista: https://renditepassive.net/crowdfunding-immobiliare/ a cui ho allegato pro e contro.
Molto interessante, cose che non sapevo proprio.
Tutto molto interessante.
Grazie Salvatore. Buona lettura.
Molto interessante
Sono d’accordo, Eleonora!
Molto utile e interessante
Ma in questa tipologia di crowdfunding immobiliare, divento socio della società che materialmente costruisce, e che non so chi sia: legalmente ne seguo le sorti economiche, fiscali, penali. Se così è non dormirei tranquillo.
Assolutamente no, Marco.
Nel lending crowdfunding (la maggior parte) presti soldi a un costruttore per un progetto specifico. Non sei “socio” e non subisci conseguenze. Se il progetto va a buon fine ( la maggior parte dei casi) incassi gli interessi che ti hanno promesso. Nell’equity crowdfunding (tipi Walliance) il modello è un pò più complesso ma spesso vantaggioso.
Tutti questi siti offrono alti rendimenti e alti rischi. Il capitale e i rendimenti non sono garantiti.
Ciao, seguo da tempo il tuo blog. Leggo che parli in due articoli dei Reit, in questo consigli il Reit VNQ, in un articolo del 7/12/2022 consigli USRT (sempre su Etoro), paragonandoli USRT ha risultati migliori, come mai questo cambio scelta?
Mi dispiace Federico, io non consiglio investimenti.
Parlo di titoli in cui credo, in cui investo e che ho scelto per me.
L’appetito di rischio, le aspettative, l’orizzonte temporale cambiano da individuo a individuo e io scrivo per un pubblico generale, condivido solo quello che faccio.
Le performance dei titoli sono migliori o peggiori a seconda del periodo e del contesto, per me non esiste un REIT migliore in assoluto, ne uso decine.
Questo (https://www.etf.com/etfanalytics/etf-comparison/VNQ-vs-USRT) è un buon sito per confrontare le performance e sono simili.
Io credo che il punto non sia il micro-management a livello di strumento ma la visione globale.
Questi 2 titoli su eToro sono molto accessibili e a costo zero, per questo li nomino.
Spero di aver risposto almeno in parte!
Di Mamacrowd del gruppo Azimut , cosa ne pensi ? Ora si può investire anche anche per l’immobiliare con possibilità di aderire alla Rubricazione. Rischio alto non c’è dubbio basta non esagerare , come dici tu : Diversificare !
Opinione in standby per adesso
Hai dato una buona spiegazione di investimento immobiliare, molto bene
Comprare e vendere case non è poi così difficile. Io l’ho fatto 3 volte e 2 sono andate bene, una non so ancora. La certezza è che investire in immobili conviene. Sto guardando i siti che usi per comprare prestiti immobiliari online e ti devo ringraziare perchè non sapevo della loro esistenza.
Enzio auditore