★ EstateGuru Opinione ➕ trucchi per impostarlo 12% [cosa ho fatto io]

EstateGuru-opinione-italiano

Stai per leggere tutto su come e perché ho scelto Estateguru per i miei investimenti in Crowdfunding Immobiliare

La parte migliore?

Descrivo come imposto l’automazione


Quando ho iniziato a investire con EstateGuru non trovavo molte informazioni a riguardo. Non capivo come mai un crowdfunding di immobiliare che aveva già un volume di prestiti di 100 milioni non fosse ancora “famoso”.

Il successo è arrivato. Estateguru oggi ha migliaia di investitori anche in Italia 🇮🇹 nonostante sia tutto in inglese.

Ecco la mia opinione su Estateguru con annesso un breve modello che mostra come la uso io per ottimizzare i rendimenti.

I vantaggi di usare EstateGuru

  1. Ritorno “interessante”. Posso ottenere un buon guadagno sui prestiti, mediamente il 12,04% e diversificare dagli altri prestiti P2P e gli altri asset.
  2. Adatto anche ai piccoli investitori come me. Il gusto è quello di entrare nel mondo degli investimenti immobiliari già solo con 50€.
  3. Varietà. Ci sono appartamenti, palazzine intere al mare e in città in 5 paesi.
  4. Hanno competenze che io non ho. So bene che nel mondo reale servono molti più soldi e capacità per iniziare a comprare, vendere e fare profitti con gli immobili.
  5. Soddisfazione immediata. Dopo un mese avevo già incassato i primi interessi.

Anche se non è ancora molto famosa in Italia EstateGuru merita una recensione completa

 

Guarda la case su Estateguru e fatti la tua idea


Cos’è EstateGuru?

 

Estateguru una piattaforma in euro per prestiti P2P a imprese che operano nel settore immobiliare. Nata nel 2013 è diventata il maggiore strumento nella sua categoria nell’Europa continentale. Ad oggi ha finanziato progetti per 190 milioni di euro. I ritorni attesi per gli investitori sono intorno al 12%.  Tutti i prestiti sono garantiti da un immobile.


★ Come funziona EstateGuru in 3 frasi

  1. Un costruttore cerca finanziamento per costruire o ristrutturare ed espone il progetto allo staff di EstateGuru. 
  2. EstateGuru lo analizza e, se è credibile (e offre altri immobili a garanzia che valgono almeno 1,5 volte), lo accetta.
  3. Io posso investire in un pezzettino del progetto a partire da 50€.

come funziona estateguru

In genere dopo un mese ricevo già gli interessi, e così tutti i mesi fino alla fine del prestito.

La durata dei prestiti è 12 o 18 mesi.

I rendimenti sono di circa il 12.04% annuo.

Ecco il video ufficiale che in 2 minuti spiega come funziona EstateGuru in inglese (non c’è in italiano ma ci sono i sottotitoli):


Tipi di prestito e rischi

Ci sono tre tipi di prestiti a cui posso accedere:

  1. Development Loans
  2. Bridge Loans
  3. Business Loans

Il prestito “development” è un prestito utilizzato per finanziare il processo di pianificazione dello sviluppo o lo sviluppo/costruzione dell’immobile stesso.

Un prestito “bridge” è un prestito a breve termine utilizzato per soddisfare le obbligazioni correnti prima di garantire un’opzione di finanziamento permanente, aumentare il valore dell’immobile o vendere il bene sottostante.

Un prestito “business” è un prestito utilizzato per raccogliere capitali per sostenere le attività quotidiane dell’impresa, l’espansione dell’attività, l’acquisizione di attrezzature o beni, la copertura di obblighi pendenti (tasse, ecc.).

Nonostante il tipo di prestito, tutti i prestiti di EstateGuru sono garantiti da un’ipoteca.

Quest’ultimo dettaglio (prestiti garantiti da un immobile) è quello che mi ha spinto a investire in Estateguru e scrivere una recensione Estateguru completa.


❌Cosa NON mi piace 

  • Non c’è il buyback automatico (la garanzia automatica in stile Mintos,per intenderci).
  • Il mercato secondario non c’è ancora (ma arriverà entro il 2020).   È attivo da ottobre.✅
  • L’autoinvest ha un minimo di 250€ per prestito.

Al posto del buyback c’è comunque qualcosa che mi aumenta la sicurezza. Ogni prestito ha un immobile in garanzia. Cioè se l’impresa immobiliare che riceve il prestito non paga le rate Estateguru vende l’immobile in garanzia e mi risarcisce.

In genere non si arriva mai a tanto, e in tempi mediamente brevi si raggiunge un accordo. Tutta questa procedura di recupero (eventualmente dovesse partire) non è a mi carico da investitore, faranno tutto loro.


📊 Statistiche EstateGuru

La cosa che mi piace di più di questo crowdfunding è la trasparenza.

2,4% di default su 800 progetti di cui 350 già rimborsati senza fastidi.

Il tasso di default sui prestiti in corso è del 5,4%. Io non ne ho nessuno in default o ritardo (..questo anche perché evito i business loans che sono i più delicati).

Per me Estateguru va molto bene (spropositatamente meglio di Housers). EstateGuru è leggermente meno redditizio e più “tranquillo” di Crowdestate  .

Il grosso vantaggio di Crowdestate è avere il sito web in italiano 🇮🇹.

Recentemente ho fatto due chiacchiere proprio col country manager di Crowdestate a Milano. Ammetto che ha risposto a un pò di domande difficili senza battere ciglio.

 


▷ È sicuro EstateGuru

Investimenti sicuri non ne conosco Condividi il Tweet

È sicuro EstateGuru?

La sicurezza su EstateGuru la cerco in due fattori.

Uno è che ogni singolo prestito ha un immobile reale a garanzia.

Il secondo fattore è che il team è davvero qualificato e trasparente. Sono eccellenti e sanno comunicare proattivamente.

Qui c’è rischio ovviamente, ma ogni prestito ha dietro uno o più immobili a garanzia. Questo mi sembra molto ragionevole.

Lo è ancor di più (..ragionevole intendo) perché il valore degli immobili viene stabilito da una società esterna. Quindi non è Estateguru che “se la suona e se la canta” da solo. Sarebbe troppo facile dichiarare prezzi irreali e LTV magici.

Io fraziono su più prestiti per ulteriore sicurezza, così se uno subisse dei ritardi, non sarebbe un grosso problema.


Come imposto l’autoinvest su Estateguru?

Chi investe meno di 50.000€ come me ha un sistema di investimento automatico limitato.

..ma non è un problema, leggi perché..

Il minimo investimento con l’autoinvest di noi poveri mortali è 250€.

Se investissi solo 2000€ mi troverei con solo 8 prestiti ed è una diversificazione accettabile, ma non fantastica. Io sono un maniaco, quindi voglio di più.

L’ideale è dunque cercare di affinare il tiro.

Ecco un esempio estremamente prudente:

autoinvest estateguru
250€ è il minimo e non posso abbassarlo. LTV fino 60% o poco più per me è ok. Interessi: 10-11%.

Con un impostazione simile il sistema comprare per me pochissimi prestiti al mese, quindi è essenziale che io ne copri altri in manuale.

Perché?

Perché sennò passano i tre mesi iniziali e perdo diritto al bonus di prima iscrizione che aggiunge lo 0,5% a quanto investo (solo se investo, non basta che deposito i soldi).

Se voglio “velocizzare” questo autoinvest mi basta impostare filtri un pò più larghi e tutto scorre più velocemente.

 

Riassunto di Autoinvest Estateguru per portafogli più piccoli:


Se dovessi gestire un portafoglio piccolo su Estateguru userei principalmente acquisti manuali.

Terrei comunque l’autoinvest acceso, ma con parametri restrittivi come:

  • Durata fino a 12 mesi
  • Prestiti di rifinanziamento: NO
  • Solo (mortgage) ipoteca di primo grado (first charge)
  • Stage loans: NO
  • Interessi: +11%.
  • Amount for one loan (importo per ogni prestito) 250€


Con queste impostazioni, posso limitare un po’ il numero di prestiti che vengono acquistati automaticamente e acquistare il resto in modalità manuale, se mi va di farlo.

 

Guarda la case su Estateguru e fatti la tua idea


📃 Prestiti garantiti da altri immobili

Come dicevo, questo è l’aspetto che mi piace di più di EstateGuru.

Ogni prestito è garantito da uno o più immobili come:

  • Appartamenti
  • Terreni
  • Negozi
  • Uffici

Sotto ogni prestito trovo anche gli indirizzi e la mappa di dove si trovano gli immobili a garanzia e la stima ufficiale.

Questo denota serietà.

Il diritto (ipoteca) che ho da investitore sugli altri immobili possono essere di:

  • First Rank (sono il primo ad essere risarcito se l’impresa non mi paga il prestito)
  • Second Rank (sono un creditore secondario)

estateguru-rank-mortgage

La buona notizia è che il 93% dei prestiti, ad oggi, su Estateguru sono del primo tipo (first rank, il più sicuro).

Se tutto va male e un progetto va in ritardo, si va a trattare (non io, vanno loro per me).
Se non c’è più niente da fare, si vende l’immobile a garanzia e vengo risarcito in seguito.

Non è mai stato necessario usare questa garanzia.

Al momento NON ho trovato prestiti, diciamo cattivi, la qualità è molto alta.

Trucco Estateguru: Io evito (quando posso) i prestiti che hanno come garanzia i terreni. Perché? Perché i terreni possono perdere molto valore, invece le case, soprattutto in centro no Condividi il Tweet

 


È adatto EstateGuru a chi inizia col P2P lending?

Io non consiglio strumenti, ma credo che anche chi non ha mai visto un sito di crowdfunding possa capire facilmente di cosa si tratta.

Chi non capisce niente di inglese potrebbe dare uno sguardo a CrowdEstate che è tutto in italiano ed offre qualcosa di simile (con progetti pure in Italia a volte).

Come Crowdestate e Housers, il sito è uno spettacolo, con foto ad alta definizione e molte informazioni a portata di mano.

Io lo trovo facile da usare, intuitivo ma ripeto, è in inglese e tedesco, non in italiano.

Chi parla poco inglese credo possa comunque capire di cosa si tratta, ma è sempre meglio non investire in cose che non si comprendono.


Spese e commissioni

Non pago commissioni per:

  • iscrivermi
  • usarlo
  • depositare
  • prelevare

Cioè posso iscrivermi senza obbligo alcuno di continuare, verificarmi o depositare denaro.
In pratica posso iscrivermi, guardare le case e poi cancellarmi senza obblighi.

 


📐Le alternative a EstateGuru

Alternative EstateGuru

Le alternative decenti a Estateguru sono 5 per me:

Crowdestate (🇮🇹 14%) Leggi la recensione di Crowdestate in italiano.

Property Partner (7%)

BridgeCrowd (10%)

 

Crowdestate è anche il italiano, come Housers.  Gli altri sono in inglese.


▷ Al momento io ho zero ritardi

Niente da dire, su EstateGuru e ho tutti prestiti che rendono sopra l’10% annuo.

Esempio di progetti Esatteguru:

Esempio di elenco a griglia dei progetti. Sono evidenziati i dati fondamentali come: tipologia, interesse annuale, durata del prestito, LTV.

 

Ogni progetto ha un link a Google Maps per vedere dov’è fisicamente il cantiere.
Spesso ci sono le foto del cantiere o le immagini del futuro progetto quando terminato.

Anche EstateGuru incentiva i nuovi iscritti con un bonus.

Perché lo fa?
I direi che è costretta, visto che alcuni suoi competitors, a fronte di rischi un pò più alti, rendono mediamente di più.

Lo deve fare anche perché gli serve avere abbastanza investitori per coprire i progetti che gli arrivano.

EstateGuru mi offre lo 0,5% aggiuntivo sul totale investito nei primi 3 mesi dall’iscrizione.

 


✔️ Strategie su EstateGuru

strategie estateguru

  • La maggior parte dei nuovi prestiti arriva il venerdì e il mercoledì. Mi tengo pronto se li compro in manuale, ma tengo acceso anche l’autoinvest
  • Il LTV (loan to value) lo preferisco sotto il 60%
  • Prediligo i “Bridge” e i “Development loans” per questioni ..statistiche (chi ha orecchie per sentire…)
  • Diversifico su più paesi
  • Prediligo la garanzia “first rank”
  • Prediligo collaterali costituiti dal case e non terreni (più facilmente vendibili)
  • Prediligo progetti in centri grandi piuttosto che in periferia (vado su Google maps e controllo)
  • Evito i refinancing loans. Sono un prestito sul prestito e possono dire che il progetto o l’impresa non sono in forma

 

Guarda le case su Estateguru e fatti la tua idea


Questionario Estateguru

Estateguru lavora all’insegna della trasparenza secondo me. Ultimamente, per assicurarsi che gli utenti comprendano i rischi e le opportunità che offrono a volte propongono un questionario.

Condivido qui le mie risposte:

Estateguru-questionario

 

questionario-estateguru


Recensione finale su Estateguru

Mi è piaciuto tutto di EstateGuru e quindi ho aggiunto altri fondi.

Io ho aderito da qui ed ho cercato di investire quanto prima per raccogliere tutto il bonus (non è facile senza auto-invest attivo).

Io “mi diverto” anche a comprare affari in manuale su Estateguru. Appena pubblicano nuovi prestiti mi vengono inviati per email (solo se mi iscrivo posso vederli).

Come sempre io non consiglio investimenti a nessuno, per di più se fatti esclusivamente nell’ottica di accaparrarsi un bonus.
Naturalmente ho scelto EstateGuru per le ragioni elencate sopra e sono (per ora) soddisfatto.

 

NOTA:

Chi non parla l’inglese ma è incuriosito dall’immobiliare online può dare uno sguardo a Crowdestate Italia  che ha progetti anche a Milano oltre al sito in italiano.


Come va a te su Estateguru?

Usi altri crowdfunding immobiliari?

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18 pensieri su “★ EstateGuru Opinione ➕ trucchi per impostarlo 12% [cosa ho fatto io]

  1. Francesco dice:

    Ciao,
    mi sono iscritto da poco su EstateGuru, innanzitutto grazie per l’ottima guida. Posso chiederti quanto consigli di investire al massimo per singolo progetto? Grazie!!

    • Rendite Passive dice:

      Grazie per l’interesse in quello che riporto, Francesco. Come vedi io parlo di me e non do consigli personalizzati. Quello che ti posso dire è che su EG l’autoinvest funziona con minimo 250€ che per me era un pò “tanto” all’inizio, ora non più. Sopra i 10-20 mila euro diventa indispensabile. Molti progetti interessanti poi vanno “sold out” prima di arrivare via email e finiscono solo a chi ha l’autoinvest attivo. Il minimo è 50€ e io non vado oltre i 300€ a progetto (per ora). Al momento ho zero ritardi e l’11,51% di interessi annuali✅

    • Diego dice:

      Ciao,ho iniziato da poco ad usare Estateguru (basandomi anche sulla tua recensione), e volevo chiederti come venissero versati gli interessi: bisogna prelevare e successivamente girarli, oppure vengono direttamente versati nel conto corrente personale?

      • Rendite Passive dice:

        Ciao Diego, a me gli interessi vengono versati sul capitale libero che ho su estateguru (account balance / available amount) in alto a destra per capirci.
        Ho l’autoinvest attivo (LTV up to 65% – refinancing NO – first charge only) e inoltre compro in manuale quando vedo cose che mi piacciono, quindi uso il capitale libero per investire immediatamente.
        Per rispondere: No, gli interessi non vanno automaticamente sul mio conto corrente ma, se li voglio, devo trasferirli io.

  2. Andrea Iacoponi dice:

    Ciao, volevo iscrivermi e nell’articolo citi di promozioni per l’ingresso di nuovi investitori, tipo referral, ma mi sembra che non sia più così. Puoi confermarlo?

    • Rendite Passive dice:

      Ciao Andrea, passato Ottobre la promozione aggiuntiva è diventata dello 0,5% su quanto investito (non solo depositato) nei primi 3 mesi dall’iscrizione Questo è quello che ho usato io che funziona e non è necessario aggiungere alcun codice.

  3. Maria dice:

    sono Mariana Troina, azionista e operatore finanziaro.
    La mia capacità di concessione di prestiti va da 5.000 € a 50.000 000 € con un tasso ragionevole del 3%, condizioni molto semplici e senza problemi.
    Faccio anche investimenti tra indivudui di ogni tipo.
    In colaborazione con partner bancari in tutta l’Unione Europea..

  4. Carlo dice:

    Ciao e complimenti per lo straordinario contributo che dai a chi ha a cuore il concetto di “rendita passiva”. Il tuo lavoro è realmente prezioso. Ti chiedo solo un piccolo chiarimento a proposito del passaggio in cui affermi che, in Estateguru, prediligi i Development e i Bridge loans, piuttosto che i Business loans, per questioni…statistiche. Forse le mie orecchie sentono una cosa diversa :-), ma è perché reputi i Business loans potenzialmente più insolvibili? Oppure? Ti ringrazio se vorrai rispondermi.

    • Rendite Passive dice:

      Felice di risponderti, Carlo.
      Io adoro questi strumenti quindi mi piace fare cose 🛸 noiose tipo studiare le statistiche di tutti i 1400 prestiti passati di Estateguru.
      Nel dettaglio ho scoperto che questi prestiti in media subiscono pochi ritardi. Il ritardo medio è di poche settimane/mesi, poi viene recuperato e mi pagano anche gli interessi di mora.
      I prestiti lievemente meno virtuosi sono tutti nella newsletter e comunque si, i business loans in media performano meno, soprattutto in Estonia.

      • Carlo dice:

        Approfittando del tuo studio appassionato, mi permetto di chiederti un’altra cosa. Hai indicazioni particolari riguardo alla scelta di un loan a seconda del numero di stage in cui si trova la realizzazione del progetto? Mi spiego meglio: le tue scelte sono condizionate dal fatto che un progetto (bridge o development che sia) si trovi al 1° stage di realizzazione o sia al 7°? Spero di essere stato chiaro. Grazie mille!

        • Rendite Passive dice:

          Bella domanda, mi piace e me la sono fatta anch’io. Poi la feci anche a loro di EG.
          Premetto che per ora non ho mai avuto grossi ritardi, anzi, al momento ne ho zero.
          Un development loan in uno stadio più avanzato ha già costruito/restaurato una buona parte dell’opera. Questo mi fa dedurre che gli stadi avanzati sono meno rischiosi, ma non ho studiato i dati nel dettaglio (lo farò).
          In sostanza uno “stage 1” di una costruzione che parte da zero, fuori da un centro abitato io lo considero leggermente più rischioso per la ragione che se dovessero fermarsi i lavori e fallire, io come garanzia avrei ben poco (uno scavo in un terreno che vale poco).
          Se invece parliamo di uno stage avanzato in centro città magari di una ristrutturazione di un palazzo signorile, la garanzia alla base del prestito vale ben di più.
          Mi permetto di dirti che secondo me, fino a quando continueranno al lavorare così bene, tutte queste saranno preoccupazioni superflue. Io sono un solo un maniaco della sicurezza…non prendermi troppo sul serio…
          Rispondo alla domanda: Ni. Preferisco gli stage avanzati ma non faccio lo schizzinoso quando ho soldi da investire in fretta. L’autoinvest a me fa un buon lavoro, non lo evito a prescindere.

    • Rendite Passive dice:

      Benvenuto Giancarlo. Io non l’ho trovato complicato e ho scritto qualcosa a riguardo tempo fa. Nella newsletter approfondisco il tema ma non mi permetto di suggerire soluzioni valide per chiunque e non sono un consulente fiscale. So per certo che il sito dichiarativo.it sa occuparsene, ma se riesco io a farlo senza aiuto allora penso che lo possa fare chiunque.

      • Alessio dice:

        Se non sbaglio è sufficiente accedere a “Account balance” ed eseguire il Report investimenti scaricando il PDF nel quale sarà indicata la cifra da inserire nell a denuncia dei redditi.

  5. Gabriel dice:

    Ciao, complimenti per l’ articolo molto ben fatto, ti chiedo alcune info, visto che io investo in housers e non sono molto soddisfatto soprattutto per trasparenza.
    1) nei progetti oltre il promotore dell’ operazione sono presenti dei garanti? se si viene pubblicato il bilancio ed il conto economico?
    2) è presente un certificato ben fatto che indica lo scoring delle operazioni?
    3) la piattaforma informa dettagliatamente sullo stato di avanzamento dei progetti ? perchè housers non lo fa
    4) nel secondary market si può comunicare con gli altri investitori per comprare, vendere, negoziare?
    5) ti hanno sempre restituito la quota capitale in tempo?
    grazie aspetto una tua risposta
    un saluto

    • Rendite Passive dice:

      Rispondo da investitore con le informazioni che ho. Io non lavoro per E.G.
      1) No. In genere l’impresa aggiunge garanzie sue e gli amministratori aggiungo le loro. Per questo il dato importante è il bene a garanzia (first rank mortgage / ipoteca di primo grado).
      2) No. Spesso i documenti sono in altre lingue.
      3) No. Ma a volte si. Posso scrivere direttamene da E.G. al costruttore in qualunque momento e chiedere del progetto. Sono tenuti a pagare gli interessi ma non a dare aggiornamenti fino a quando il progetto non ha ritardi. Dopo circa 4 giorni di ritardo inviano gli aggiornamenti e applicano anche interessi di mora.
      4) No. Sul secondario non posso discutere posso solo comprare quello che vedo. Neanche frazioni. Ora, dopo il virus, grossi affari non ce ne sono sul mercato secondario, purtroppo. Vale la pena tenerlo d’occhio comunque che un pollo che svende i suoi prestiti senza ragione passa sempre…
      5) Si. Per adesso non ho fastidi. Sono anni che investo in decine di progetti è non ho perso mai un euro. Ovvio che con questi interessi (11%) sono preparato anche a perdere qualcosa e ne sarà comunque valsa la pena (per il mio profilo di rischio).

      • Gabriele Profita dice:

        Grazie, per la risposta, molto positivo il fatto che non hai perso un euro, dimostra la serietà ed il buon lavoro della piattaforma, d’ altro canto molto preoccupante l’ assenza di uno scoring per ciascun progetto e la pubblicazione dei bilanci delle società. Penso sia doveroso scrivere ad estateguru affinchè provveda ad adottare queste misure. Io disinvestirò tutto da housers e inizierò con molta prudenza ad investire su estateguru, appena possibile gli scriverò per fornire i dati importantissimi citati sopra e ti aggiornerò. comunque su housers tantissima gente investe senza leggere manco i bilanci, investe pure in progetti senza garante con società con bilanci pessimi.

        • Rendite Passive dice:

          È vero che lavorano anche con società piccole ma per adesso stanno facendo un ottimo lavoro e i ritardi (quando ci sono) durano anche solo pochi giorni. Questa è una delle società più performanti in Europa. I ratings glieli chiesi tempo fa insieme a una montagna di cose. I miglioramenti stanno arrivando un pò alla volta.

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