Ho versato su Estateguru 14.985€ in cinque bonifici tra il 2019 e il 2022, e da allora non ho più aggiunto un euro. Non ho mai prelevato nulla: ogni interesse e ogni rimborso li ho sempre reinvestiti.
Oggi quel conto vale 22.153€, ha maturato 11.891€ tra interessi, bonus e penali, e nel frattempo ha bruciato 2.602€ di capitale su prestiti andati male, con altri 1.658€ bloccati in recupero.
Il rendimento annualizzato reale di questa operazione, calcolato sui bonifici effettivi e sul valore attuale, è del 14,15%. Anche buttando via per intero tutto ciò che oggi è in sofferenza, resta il 13,06% di rendimento.
Detto questo, va aggiunta subito la precisazione che rende il numero onesto: non ho mai riportato quei guadagni sul mio conto corrente. Reinvestendo sempre tutto, gli utili non sono mai usciti dalla piattaforma. Sono un rendimento contabile, non denaro incassato, e restano interamente esposti al rischio di Estateguru finché non decido di prelevare.
Questi numeri convivono con il fatto che la stessa piattaforma ha oggi il 65% del portafoglio complessivo in recupero ed è la peggio valutata del settore. Non è una contraddizione, ed è esattamente il motivo per cui vale la pena leggere questa pagina invece di fermarsi al voto su Trustpilot.
Cos’è Estateguru e come funziona
Estateguru è una piattaforma estone, fondata nel 2014, che finanzia imprese immobiliari raccogliendo capitale da investitori retail. Ogni prestito è garantito da un’ipoteca su un immobile reale. È questo il meccanismo che la distingue dal P2P lending al consumo: non c’è un buyback, c’è un bene fisico aggredibile.
Il ciclo di un prestito Estateguru. La garanzia ipotecaria non elimina la perdita: ne cambia la probabilità e allunga i tempi.
La differenza sostanziale rispetto a un ETF o a un conto deposito è che qui il capitale non è liquido. Se un prestito va in sofferenza, i soldi restano fermi finché non si conclude il recupero, e nessuno può dirti quando.
I numeri di piattaforma a luglio 2026
Partiamo dal dato scomodo, quello che nessuna recensione italiana aggiorna da tre anni. Sul portafoglio complessivo di Estateguru, circa 197 milioni di euro in essere, il 34,6% è in bonis e il 65,4% è in recupero. Sono circa 129 milioni di capitale bloccato.
Fonte: dati di piattaforma rielaborati, luglio 2026.
Questa seconda barra è la cosa che quasi nessuno distingue, ed è decisiva. Il 65% non descrive la qualità di ciò che Estateguru eroga oggi: descrive un magazzino di crediti deteriorati che si è formato tra il 2020 e il 2022, quando la piattaforma espanse aggressivamente in Germania. Quel mercato è stato chiuso e lo stock resta lì a pesare sulla statistica finché non viene smaltito.
Il problema è che lo smaltimento è lento. I recuperi annunciati per il 2024 erano intorno ai 38 milioni, quelli effettivi circa 13, e nel frattempo si generavano nuovi default per un importo simile. A giugno 2026 il recupero mensile è stato di 0,13 milioni, il minimo dell’anno. Chi ha capitale immobilizzato lì dentro deve mettere in conto anni, non mesi.
Il mio portafoglio reale, esportato oggi
Qui sta la ragione per cui non mi limito a copiare le statistiche di piattaforma. Ho esportato tutto: 1.176 prestiti dal maggio 2019 a oggi, chiusi e aperti.
| Versato realmente (5 bonifici, 2019-2022) | 14.985 € |
| Prelevato | 0 €, tutto reinvestito |
| Prestiti totali sottoscritti | 1.176 |
| Capitale movimentato cumulativamente | 112.434 € |
| Interessi, bonus e penali maturati | 11.891 € |
| Capitale perso definitivamente | -2.602 € |
| Valore attuale del conto | 22.153 € |
| Oggi in default o in ritardo | 79 prestiti, 1.658 € |
| Tasso di recupero effettivo | 54,6 % |
| LTV medio ponderato | 47,5 % |
| Rendimento annualizzato (XIRR) | 14,15 % |
Perché 15.000 euro ne hanno movimentati 112.000
Il dato che spiega tutto il resto è questo: ho versato 14.985€ e ho sottoscritto prestiti per 112.434€. Non è un errore. I prestiti durano 12-18 mesi, quando rientrano il capitale torna disponibile e io lo reinvesto. In sette anni lo stesso denaro ha girato sette o otto volte, e a ogni giro ha prodotto interessi che a loro volta sono stati reinvestiti.
La composizione degli interessi è il vero motore del risultato, e insieme la ragione della massima esposizione.
La rottura tra le coorti
Se divido i 1.176 prestiti per anno di erogazione e conto quanti sono finiti in default, in ritardo o in recupero, il quadro diventa nitido.
Il picco è concentrato sul 2021-2022. Dal 2023 il tasso torna sotto il 6% e ci resta.
Questa è la prova che cercavo, ed è più solida di qualunque comunicato della piattaforma perché nasce dai miei prestiti. Il disastro è reale, è circoscritto a due annate, e il correttivo applicato dal 2023 ha prodotto effetti misurabili. Chi giudica Estateguru oggi guardando solo il 65% aggregato sta giudicando decisioni prese cinque anni fa.
Dove sono concentrati i miei problemi
Distribuzione geografica delle mie posizioni ancora bloccate, luglio 2026.
Sui 64 prestiti oggi ancora aperti in default o in ritardo, 25 sono tedeschi e 24 lituani, poi 7 finlandesi e 8 tra Lettonia ed Estonia. La Germania resta la ferita principale, come da narrazione ufficiale, ma la Lituania le sta subito dietro ed è un mercato tuttora attivo. È il motivo per cui non compro la versione secondo cui il problema sarebbe stato tutto e solo tedesco: anche nei baltici la vecchia produzione ha lasciato residui.
Rischio e rendimento: perché il 10% implica i default
Un punto che va chiarito perché genera metà dei malintesi nei commenti: un prestito al 10% annuo è un prestito che il mercato prezza come rischioso. Se quel costruttore potesse finanziarsi in banca al 4% lo farebbe. Paga il 10% perché nessuno gli presta a meno, e quel differenziale è la remunerazione del rischio che mi assumo io.
Di conseguenza, avere prestiti in recupero non è un’anomalia: è il funzionamento normale del prodotto. La domanda giusta non è “ci sono default?” ma “quanti default e con quale recupero, rispetto al rendimento promesso?”. Il grafico sotto mostra dove sta il punto di pareggio.
Con un recupero del 55%, come quello che ho misurato sui miei prestiti, un portafoglio al 10% sopporta circa il 22% di default prima di andare in perdita. Sotto quella soglia si guadagna meno del previsto, non si perde.
Questo spiega perché il 16% di default che citavo nelle versioni precedenti di questa pagina era compatibile con un rendimento positivo, mentre il 65% aggregato di oggi non lo è per chi ha capitale concentrato nelle coorti vecchie. E spiega anche perché la variabile davvero critica non è il tasso di default ma la percentuale effettivamente recuperata e il tempo che serve: un recupero del 90% a tre anni e un recupero del 40% a tre anni sono due mondi diversi.
Calcolatore: simula il tuo scenario
Rendimento netto su prestiti immobiliari
Il calcolo assume che il capitale non recuperato sia perso e che gli interessi maturino solo sulla quota in bonis. Non considera i tempi di recupero, che nella realtà riducono ulteriormente il rendimento perché immobilizzano capitale senza remunerarlo. È una semplificazione a scopo didattico, non una previsione.
Come imposto il mio autoinvest
Le mie impostazioni non sono un consiglio, sono la traduzione operativa di quello che ho imparato guardando quali prestiti sono andati male. Il mio LTV medio ponderato è 47,5%, molto sotto il massimo consentito dalle strategie predefinite, e il tasso medio 9,06%, cioè sotto il 10-11% che la piattaforma pubblicizza. Ho scelto deliberatamente di rinunciare a un punto di rendimento.
- LTV massimo 60%, in pratica compro quasi solo sotto il 55%. È il parametro che conta più di tutti gli altri messi insieme.
- Solo ipoteca di primo grado. Sul secondo grado, quando l’immobile viene venduto sotto stima, non resta praticamente nulla.
- Niente stage loans. I prestiti a tranche dipendono dal fatto che il progetto prosegua: se si ferma a metà, l’immobile a garanzia è un cantiere invendibile.
- Niente refinancing. Un prestito che serve a ripagare un altro prestito è un segnale che il progetto non genera cassa.
- Solo immobili, mai terreni. Un terreno edificabile in un mercato fermo perde valore molto più di un appartamento in centro.
- Esposizione massima 100€ per prestito. Con 152 posizioni, un default singolo pesa lo 0,5% del portafoglio.
Va detto con onestà che queste regole non mi hanno protetto sulla coorte 2021-2022: erano già più o meno queste e quei prestiti sono andati in default lo stesso. Quando un intero mercato immobiliare si blocca, la selezione del singolo prestito conta meno di quanto ci si illuda. La diversificazione per paese e per annata conta di più.
Costi e liquidità: i due punti dolenti
| Iscrizione e deposito | Gratuiti |
| Prelievo | 3 € per operazione |
| Mercato secondario | 3% a carico del venditore |
| Commissione di gestione | 0,05% annuo sul patrimonio |
| Inattività oltre 12 mesi | 10 €, che salgono a 50 € dopo 24 mesi |
La commissione di inattività merita un commento perché è la scelta che mi è piaciuta meno. Colpisce esattamente chi ha capitale bloccato in prestiti in recupero e ha smesso di investire proprio per quel motivo. Si evita prelevando il saldo disponibile, ma è una pressione poco elegante su investitori già scontenti.
Sulla liquidità: il secondario esiste ma non è una via d’uscita reale. I prestiti in bonis si vendono con uno sconto contenuto, quelli in default restano invenduti anche a sconti del 40%. Chi entra deve considerare il capitale immobilizzato per tutta la durata del prestito e, nel caso peggiore, per anni oltre.
Tassazione in Italia
Estateguru non è sostituto d’imposta. Gli interessi vanno dichiarati in Italia e scontano l’imposta sostitutiva del 26%, e il conto va indicato nel quadro RW ai fini del monitoraggio. È un onere dichiarativo che le piattaforme italiane di crowdfunding, e i broker che fanno da sostituto d’imposta, ti risparmiano del tutto. Le istruzioni ufficiali sul quadro RW sono sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
L’alternativa vera: i REIT
Quando qualcuno mi scrive che vuole “esporsi all’immobiliare senza comprare casa”, la mia risposta oggi non è il crowdfunding. Sono i REIT, cioè società quotate che possiedono e affittano immobili e che per statuto distribuiscono la quasi totalità degli utili come dividendo. Si comprano come un’azione o, meglio, tramite un ETF che ne raccoglie centinaia.
Non sono lo stesso prodotto. Il REIT è liquido e volatile, il crowdfunding è illiquido e apparentemente stabile finché non smette di esserlo.
La differenza che conta davvero è questa: con un ETF su REIT il prezzo oscilla ogni giorno e vedi le perdite in tempo reale, il che è psicologicamente sgradevole ma informativamente onesto. Con il crowdfunding il valore appare stabile fino al giorno in cui un prestito passa in default e scopri che era illiquido da mesi. La stabilità apparente non è minor rischio: è solo assenza di prezzo.
Un ETF immobiliare globale UCITS ad accumulazione o distribuzione risolve inoltre due problemi che su Estateguru restano aperti: la diversificazione su centinaia di società invece che su un unico intermediario, e la fiscalità gestita dal broker in regime amministrato. Ho scritto una guida completa su cosa sono i REIT e come investirci, e trovi il resto nella pagina sui migliori ETF e in quella sui broker sostituto d’imposta. Per il quadro generale del settore, il EPRA pubblica i dati sugli immobiliari quotati europei.
Calcolatore: crowdfunding, REIT o immobile reale
Il confronto che manca quasi ovunque è quello onesto, cioè quello che mette sullo stesso piano anche l’acquisto diretto di un immobile con tutti i costi che nessuno conta: imposte di registro, notaio, agenzia, IMU, manutenzione, sfitto, cedolare secca. Ho costruito questo strumento per rispondere a una domanda sola: con lo stesso capitale e lo stesso orizzonte, dove finisco?
Stesso capitale, tre strade
Muovi i parametri e osserva come cambia la classifica. Non esiste un vincitore assoluto.
| Strategia | Valore finale | Netto annuo | Liquidità |
|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobiliare 9% lordo, tasse 26%, recupero 55% | – | – | nessuna |
| ETF su REIT 4% dividendo, 2% crescita, TER 0,4%, tasse 26% | – | – | giornaliera |
| Immobile reale in affitto rendita lorda 5%, cedolare 21%, costi 1,2%/anno | – | – | mesi |
L’immobile sconta il 12% di costi d’ingresso (registro, notaio, agenzia) e non è frazionabile: sotto i 60.000 € l’ipotesi non è realistica. Il crowdfunding non considera il costo del capitale fermo durante i recuperi, quindi il suo risultato è, se mai, ottimistico. Sono ipotesi ragionevoli, non previsioni: cambia i parametri con i tuoi.
Il risultato che sorprende quasi tutti è che l'immobile reale, una volta scontati i costi d'ingresso e lo sfitto, fatica a battere un ETF su REIT a meno di ipotizzare rivalutazioni generose. E il crowdfunding vince solo finché il default resta contenuto: basta portarlo oltre il 6-7% annuo perché scivoli all'ultimo posto pur restando il prodotto più illiquido dei tre. Approfondisco il funzionamento dei REIT nella guida dedicata agli ETF immobiliari e ai REIT, e trovi altri strumenti simili nella sezione calcolatori.
Se invece l'interesse è specificamente per il crowdfunding con progetti in Italia e sito in italiano, le piattaforme nazionali fanno da sostituto d'imposta e semplificano parecchio: le ho raccolte nella pagina sul crowdfunding immobiliare. Per confrontare Estateguru con le altre piattaforme europee ho il comparatore P2P e la classifica dei migliori P2P lending in Europa. Chi sta ancora costruendo la base di portafoglio farebbe bene a partire da dove investire oggi prima di guardare i satelliti.
Cosa faccio io adesso
Sono trasparente sulla mia posizione, perché è l'unica cosa che rende utile questa pagina.
- Non verso denaro nuovo dal marzo 2022. L'ultimo bonifico è di allora: da quattro anni il conto si alimenta solo da sé.
- Continuo a reinvestire tutto, con le regole descritte sopra, perché è la rotazione che produce il rendimento.
- Ho iniziato a considerare un prelievo parziale. Il mio rendimento è del 14% ma non ho mai portato a casa un euro, e a un certo punto un rendimento contabile va trasformato in denaro vero, altrimenti resta un numero sullo schermo.
- Considero i 1.658€ in sofferenza come già persi a metà. Con un recupero storico del 54,6%, la stima realistica è che ne rientrino circa 900€.
- Il peso sul patrimonio complessivo resta marginale, ed è la condizione senza la quale non toccherei questa asset class.
- Rivaluto nel 2027, quando le coorti 2025-2026 saranno arrivate a scadenza e si saprà se il correttivo del 2023 tiene anche sotto stress.
La domanda che mi faccio, e che giro a te: un rendimento del 14% ottenuto attraversando il peggior triennio della piattaforma è la prova che il modello funziona, oppure è la fortuna di chi è entrato presto e ha avuto tempo di comporre gli interessi prima che arrivassero i guai? Onestamente credo ci sia dentro un po' di entrambe le cose, ed è per questo che continuo senza aggiungere capitale.
Chi invece ha una base patrimoniale solida, un orizzonte lungo e vuole una quota piccola di esposizione a crediti garantiti da immobili, oggi ha davanti una piattaforma con una storia creditizia pesante alle spalle e una produzione recente che, per ora, sta performando. È una scommessa legittima, purché sia chiamata col suo nome.
Nessuno dei link in questa pagina è un link di affiliazione verso Estateguru. Ho preferito così, considerato lo stato attuale della piattaforma.
Domande frequenti
Estateguru è una truffa?
No. È una società regolamentata con licenza europea di crowdfunding (ECSP), bilanci certificati e fondi dei clienti segregati presso Lemonway. Il registro dei fornitori autorizzati è consultabile sul sito dell'ESMA. I problemi sono di qualità del credito e di gestione del rischio, non di appropriazione indebita. È una distinzione importante: si può perdere denaro su una piattaforma perfettamente legittima, e in Italia vale la pena verificare sempre l'elenco dei broker autorizzati Consob.
Posso recuperare i soldi bloccati in default?
In parte e con tempi lunghi. Sui miei prestiti finiti in recupero e ormai chiusi, il tasso di rientro effettivo è del 54,6%: su 7.427€ ne sono tornati 4.054€. È il dato più utile di tutta questa pagina, perché è misurato su casi conclusi e non su promesse. Aspettati di perdere circa metà del capitale su ogni prestito che va male, con tempi che nei miei casi peggiori superano i 1.300 giorni.
Meglio Estateguru o un ETF immobiliare?
Per la stragrande maggioranza delle persone, l'ETF. È liquido, diversificato su centinaia di società, fiscalmente semplice in regime amministrato e non espone al rischio del singolo intermediario. Il crowdfunding ha senso solo come piccolo satellite per chi accetta illiquidità pluriennale. Il confronto dettagliato è nella mia guida ai REIT e agli ETF immobiliari.
Perché il tuo portafoglio va meglio della media di piattaforma?
Per tre ragioni. La prima è la selezione: LTV medio al 47,5%, solo prima ipoteca, niente terreni e niente refinancing. La seconda è il tempo: sono entrato nel 2019 e ho avuto tre anni buoni per comporre gli interessi prima che arrivassero i problemi, un vantaggio che chi entra oggi non ha. La terza è la rotazione: reinvestendo per sette anni lo stesso capitale ha lavorato molte volte. Solo la prima è merito, le altre due sono circostanza.
Hai capitale su Estateguru? Scrivi nei commenti come sta andando il tuo portafoglio e in quale anno sei entrato: è il dato che manca in tutte le discussioni.
Ciao,
mi sono iscritto da poco su EstateGuru, innanzitutto grazie per l’ottima guida. Posso chiederti quanto consigli di investire al massimo per singolo progetto? Grazie!!
Grazie per l’interesse in quello che riporto, Francesco. Come vedi io parlo di me e non do consigli personalizzati. Quello che ti posso dire è che su EG l’autoinvest funziona con minimo 250€ che per me era un pò “tanto” all’inizio, ora non più. Sopra i 10-20 mila euro diventa indispensabile. Molti progetti interessanti poi vanno “sold out” prima di arrivare via email e finiscono solo a chi ha l’autoinvest attivo. Il minimo è 50€ e io non vado oltre i 300€ a progetto (per ora). Al momento ho zero ritardi e l’11,51% di interessi annuali✅
Ciao Sal, e buon anno!
Mi collego a questo post perché ero interessato ad iniziare con EG ma non ho ben capito…il minimo per un prestito ‘manuale’ è 50 euro..mentre con l’autoinvest 250, giusto? In quest’ultimo caso…immagino che si debba avere un ‘conto’ su EG caricato con la liquidità necessaria, oppure vengono prelevati in automatico dal mio C/C ad ogni investimento automatico?
Grazie, perdonami le domande sciocche
Ciao Marco, domande tutt’altro che sciocche.
Io invio soldi su mio conto liquidità EG, e da lì poi li investo nei prestiti immobiliari.
Ora anche l’autoinvest prevede un minimo di 50€ (finalmente).
Ciao Salvatore, le tue lezioni (perché tali sono per me gli articoli che scrivi) sono Stati fondamentali per conoscere e capire il crowdfunding. Grazie veramente di cuore! Ho bisogno di alcuni chiarimenti che ti elenco per punti 1) Nel tuo articolo scrivi che è importante verificare che il valore dell’immobile dato a garanzia valga almeno 1.5 volte del prestito chiesto. Non riesco però a trovare tale informazione. Puoi aiutarmi con uno screen shot di esempio? 2) Inoltre, puoi spiegarmi perché dici che l’automazione “balanced” è da evitare?
3) Scrivi anche di evitare le garanzie su terreni, però non mi sembra che sia possibile impostare l’automazione in tal senso. 5) ho capito bene che EG non prende nessun fee in fase di investimento, ma detrae lo 0.50% sugli interessi elargiti? 6) lo scoring delle operazioni e i bilanci delle società non sono ancora presenti, vero? Grazie per ogni ulteriore indicazione che mi darai
Grazie del commento, Daniela!
1) Non c’è quella informazione, Io mi oriento col LTV, se non ho voglia di fare i calcoli, sotto il 70% è meglio.
2) La strategia Balanced è la più rischiosa. include tutti gli LTV e tutti i tipi di prestiti.
3) Non esiste il filtro terreni nelle automazioni. Io li evito quando compro in manuale.
6) No, non si possono analizzare le società se non facendolo in privato fuori dal sito.
Sei quello che cercavo! Felice di averti scoperto!
Ma che bello! Sembra un sito di incontri!
Grazie!
Ciao,ho iniziato da poco ad usare Estateguru (basandomi anche sulla tua recensione), e volevo chiederti come venissero versati gli interessi: bisogna prelevare e successivamente girarli, oppure vengono direttamente versati nel conto corrente personale?
Ciao Diego, a me gli interessi vengono versati sul capitale libero che ho su estateguru (account balance / available amount) in alto a destra per capirci.
Ho l’autoinvest attivo (LTV up to 65% – refinancing NO – first charge only) e inoltre compro in manuale quando vedo cose che mi piacciono, quindi uso il capitale libero per investire immediatamente.
Per rispondere: No, gli interessi non vanno automaticamente sul mio conto corrente ma, se li voglio, devo trasferirli io.
Ciao, volevo iscrivermi e nell’articolo citi di promozioni per l’ingresso di nuovi investitori, tipo referral, ma mi sembra che non sia più così. Puoi confermarlo?
Ciao Andrea, passato Ottobre la promozione aggiuntiva è diventata dello 0,5% su quanto investito (non solo depositato) nei primi 3 mesi dall’iscrizione Questo è quello che ho usato io che funziona e non è necessario aggiungere alcun codice.
sono Mariana Troina, azionista e operatore finanziaro.
La mia capacità di concessione di prestiti va da 5.000 € a 50.000 000 € con un tasso ragionevole del 3%, condizioni molto semplici e senza problemi.
Faccio anche investimenti tra indivudui di ogni tipo.
In colaborazione con partner bancari in tutta l’Unione Europea..
Levi Mai I soldi o gli nvesti di nuovo?
Come faccio ad ottenere lo 0.5% di bonus in piú ?
Per quanto riguarda le tasse ?
Seguiró passo passo le impostazioni autoinvest grazie.
❌ Personalmente NON prelevo mai dai siti dove investo.
Non prelevando e reinvestendo creo interesse composto.
Per ottenere il bonus puoi usare questo link di registrazione che ho usato io che funziona al 100% senza aggiungere altri codici.
Ciao Sal, per favore ci potresti spiegare un po’ di più questa parte? Se non prelevi perché investi? Se uno non può usufruire di quello che ha guadagnato perché lo fa?
Grazie
Reinvestire i profitti va bene.
Incassarli e spenderli pure!
Io preferisco reinvestire tutto perché preferisco generare interesse composto.
In fondo si può investire per generare una rendita (se li spendi) o per accumularli per un bel po di anni (e spenderli dopo).
50mln al 3%
Io invece sono Napoleone.
😉 fenomenale la spammosa Maria…
Estateguru è il top.
Personalmente, non ho mai guadagnato tanto investendo, parliamo del 12% annuo.
Mi sono registrato da questo link è ho preso il 5% aggiuntivo per i primi 3 mesi.
Ciao e complimenti per lo straordinario contributo che dai a chi ha a cuore il concetto di “rendita passiva”. Il tuo lavoro è realmente prezioso. Ti chiedo solo un piccolo chiarimento a proposito del passaggio in cui affermi che, in Estateguru, prediligi i Development e i Bridge loans, piuttosto che i Business loans, per questioni…statistiche. Forse le mie orecchie sentono una cosa diversa :-), ma è perché reputi i Business loans potenzialmente più insolvibili? Oppure? Ti ringrazio se vorrai rispondermi.
Felice di risponderti, Carlo.
Io adoro questi strumenti quindi mi piace fare cose 🛸 noiose tipo studiare le statistiche di tutti i 1400 prestiti passati di Estateguru.
Nel dettaglio ho scoperto che questi prestiti in media subiscono pochi ritardi. Il ritardo medio è di poche settimane/mesi, poi viene recuperato e mi pagano anche gli interessi di mora.
I prestiti lievemente meno virtuosi sono tutti nella newsletter e comunque si, i business loans in media performano meno, soprattutto in Estonia.
Approfittando del tuo studio appassionato, mi permetto di chiederti un’altra cosa. Hai indicazioni particolari riguardo alla scelta di un loan a seconda del numero di stage in cui si trova la realizzazione del progetto? Mi spiego meglio: le tue scelte sono condizionate dal fatto che un progetto (bridge o development che sia) si trovi al 1° stage di realizzazione o sia al 7°? Spero di essere stato chiaro. Grazie mille!
Bella domanda, mi piace e me la sono fatta anch’io. Poi la feci anche a loro di EG.
Premetto che per ora non ho mai avuto grossi ritardi, anzi, al momento ne ho zero.
Un development loan in uno stadio più avanzato ha già costruito/restaurato una buona parte dell’opera. Questo mi fa dedurre che gli stadi avanzati sono meno rischiosi, ma non ho studiato i dati nel dettaglio (lo farò).
In sostanza uno “stage 1” di una costruzione che parte da zero, fuori da un centro abitato io lo considero leggermente più rischioso per la ragione che se dovessero fermarsi i lavori e fallire, io come garanzia avrei ben poco (uno scavo in un terreno che vale poco).
Se invece parliamo di uno stage avanzato in centro città magari di una ristrutturazione di un palazzo signorile, la garanzia alla base del prestito vale ben di più.
Mi permetto di dirti che secondo me, fino a quando continueranno al lavorare così bene, tutte queste saranno preoccupazioni superflue. Io sono un solo un maniaco della sicurezza…non prendermi troppo sul serio…
Rispondo alla domanda: Ni. Preferisco gli stage avanzati ma non faccio lo schizzinoso quando ho soldi da investire in fretta. L’autoinvest a me fa un buon lavoro, non lo evito a prescindere.
scusami, ma non hai impostato l’autoinvest senza stage loans?? quindi non dovresti averne in ptf. Chiedo scusa in anticipo se ho capito male
Buongiorno, complimenti davvero, il miglior sito in circolazione…volevo chiederti se sia il caso di investire su estate guru in questo periodo visto che in Lettonia ci sarà il lockdown di un mese e altri paesi dell’Est potrebbero fare altrettanto. Ci potrebbero essere ripercussioni a livello economico ed edilizio in questo senso? Grazie mille
Grazie per “il miglior sito”, sono lusingato, Alessandro.
Riguardo la “sicurezza” di investire in un paese come la Lettonia in questo momento io non mi faccio alcun problema.
Questo perchè ho una visione di lungo termine e le notizie NON hanno mai nessun impatto sulle mie decisioni di investimento (soprattutto quelle relative ai virus).
Mi ricordo che chi ha investito a Aprile del 2020 negli indici del paese più colpito al mondo dai pericolosi virus (USA) oggi ha avuto un ritorno del 100%.
Un mio insegnante mi disse “le notizie influenzano i mercati come la schiuma del mare influenza le onde” cioè zero.
Ora però io rispetto il tuo punto di vista e credo che l’investimento debba portare serenità.
Se non sono tranquillo io evito di investire, perchè il punto non sono solo i soldi.
Il guaio dei mercati poi è che prezzano tutto, quindi il momento giusto di investire non arriva mai.
Ciao, volevo capire meglio come funziona la tassazione sui guadagni. A quanto ammonta e come si gestisce?
Benvenuto Giancarlo. Io non l’ho trovato complicato e ho scritto qualcosa a riguardo tempo fa. Nella newsletter approfondisco il tema ma non mi permetto di suggerire soluzioni valide per chiunque e non sono un consulente fiscale. So per certo che il sito dichiarativo.it sa occuparsene, ma se riesco io a farlo senza aiuto allora penso che lo possa fare chiunque.
Se non sbaglio è sufficiente accedere a “Account balance” ed eseguire il Report investimenti scaricando il PDF nel quale sarà indicata la cifra da inserire nell a denuncia dei redditi.
Ciao, complimenti per l’ articolo molto ben fatto, ti chiedo alcune info, visto che io investo in housers e non sono molto soddisfatto soprattutto per trasparenza.
1) nei progetti oltre il promotore dell’ operazione sono presenti dei garanti? se si viene pubblicato il bilancio ed il conto economico?
2) è presente un certificato ben fatto che indica lo scoring delle operazioni?
3) la piattaforma informa dettagliatamente sullo stato di avanzamento dei progetti ? perchè housers non lo fa
4) nel secondary market si può comunicare con gli altri investitori per comprare, vendere, negoziare?
5) ti hanno sempre restituito la quota capitale in tempo?
grazie aspetto una tua risposta
un saluto
Rispondo da investitore con le informazioni che ho. Io non lavoro per E.G.
1) No. In genere l’impresa aggiunge garanzie sue e gli amministratori aggiungo le loro. Per questo il dato importante è il bene a garanzia (first rank mortgage / ipoteca di primo grado).
2) No. Spesso i documenti sono in altre lingue.
3) No. Ma a volte si. Posso scrivere direttamene da E.G. al costruttore in qualunque momento e chiedere del progetto. Sono tenuti a pagare gli interessi ma non a dare aggiornamenti fino a quando il progetto non ha ritardi. Dopo circa 4 giorni di ritardo inviano gli aggiornamenti e applicano anche interessi di mora.
4) No. Sul secondario non posso discutere posso solo comprare quello che vedo. Neanche frazioni. Ora, dopo il virus, grossi affari non ce ne sono sul mercato secondario, purtroppo. Vale la pena tenerlo d’occhio comunque che un pollo che svende i suoi prestiti senza ragione passa sempre…
5) Si. Per adesso non ho fastidi. Sono anni che investo in decine di progetti è non ho perso mai un euro. Ovvio che con questi interessi (11%) sono preparato anche a perdere qualcosa e ne sarà comunque valsa la pena (per il mio profilo di rischio).
Grazie, per la risposta, molto positivo il fatto che non hai perso un euro, dimostra la serietà ed il buon lavoro della piattaforma, d’ altro canto molto preoccupante l’ assenza di uno scoring per ciascun progetto e la pubblicazione dei bilanci delle società. Penso sia doveroso scrivere ad estateguru affinchè provveda ad adottare queste misure. Io disinvestirò tutto da housers e inizierò con molta prudenza ad investire su estateguru, appena possibile gli scriverò per fornire i dati importantissimi citati sopra e ti aggiornerò. comunque su housers tantissima gente investe senza leggere manco i bilanci, investe pure in progetti senza garante con società con bilanci pessimi.
È vero che lavorano anche con società piccole ma per adesso stanno facendo un ottimo lavoro e i ritardi (quando ci sono) durano anche solo pochi giorni. Questa è una delle società più performanti in Europa. I ratings glieli chiesi tempo fa insieme a una montagna di cose. I miglioramenti stanno arrivando un pò alla volta.
Complimenti per l’ottima guida.
Vorrei sapere qual’è la procedura per il prelievo dei soldi dal proprio wallet. Grazie
Grazie. Rispondo da investitore, non da “assistenza clienti Estateguru”.
Se voglio riportare i soldi sul conto italiano io faccio così:
1. Vado su “deposit/withdrawal” a sinistra in basso del menù principale
2. Faccio click su Withdrawal
3. Inserisco l’importo che voglio incassare
In 2/4 giorni ho i soldi sul conto corrente
Ecco la foto esempio dal mio conto.
Complimenti vivissimi per il tuo modo semplice ed esaustivo a spiegare argomenti a volte noiosi e incomprensibili o meglio che non ci vogliono far capire, spiegati in modo orrendo da alcuni tuoi “colleghi” sui siti, canali social o si fanno pagare profumatamente. Ottimo sito.
Complimenti per la tua chiarezza e semplicità a spiegare i concetti.
Leggendo il tuo blog, le varie recensioni dal primo di aprile ho iniziato a investire su estateguru.
Primo investimento in questo settore. All’inizio come tutti, un po’ di tempo per investire su una piattaforma straniera, dopo mi Sn buttato e devo dire che hai proprio ragione, piattaforma con trasparenza 10 e lode, per i vari passaggi mi sono aiutato con Google traduttore, ma comunque è comprensibile. Ho ricevuto già i primi rendimenti mensili…. Con gli altri investimenti chi li aveva mai visti…. Sono contentissimo della mia scelta e un grazie di cuore per il tuo splendido blog, che è diventato un appuntamento imperdibile.
Grazie Antonia per lo “splendido blog”, non sai quanto mi fa piacere essere utile.
Sono anche felice che ha già ottenuto i primi rendimenti, sappi che aumentano mese per mese perchè sempre più progetti maturano e iniziano a pagare.
Ciao e complimenti per la guida molto completa, ho fatto account e sto iniziando a investire su estateguru però in rete ho trovato pochissimo come scovare opportunità sul secondo market, tu ci lavori ? a che parametri fai attenzione per trovare qualcosa di interessante? magari puoi fare una breve guida sul second market. grazie mille
Si, io compro e vendo anche sul mercato secondario.
Purtroppo non c’è sempre molto da comprare.
Io metto regolarmente in vendita prestiti che non mi fanno impazzire e che stanno subendo ritardi.
Il trucco è che li metto in vendita “a premio”, ossia più cari di quanto li ho pagati.
Capita sempre un pollo che me li compra.
Più difficile comprarne.
Per farlo io imposto “selling price” su un livello basso, meno di 500€.
“Remaining period” lo metto ad almeno 4 mesi.
“Expected return a minimo 11%.
Poi escludo gli LTV sopra il 70% e i refinancing loans.
Faccio click sulla colonna AROI e li apro uno ad uno.
A volte trovo un tesoro e lo compro, a volte no…
Ho usato il codice EGU61231 dopo la registrazione su Estateguru e mi hanno aggiunto l’1% di interessi.
Oreste F.
Posso chiederti se secondo il tuo punto di vista non sia più rischioso investire in full bullet che mi danno capitale e interessi solo a scadenza? Ho notato che questi stanno aumentando e che anche molti bullet pagano gli interessi ogni 3 o 6 mesi.
Si, i full bullet sono peggio, mentre con i bullet ogni mese o trimestre mi arrivano gli interessi ( che io reinvesto immediatamente).
Ciao Sal e complimenti per tutto ciò che scrivi!
Da totale ignorante in materia ti chiedo delucidazioni sull’autoinvest…se puoi.
In pratica mettiamo che verso nel mio conto su EG 500 euro…loro mi troveranno 2 progetti da 250 l’uno.
Se volessi farne altri o ricarico il mio conto oppure a scadenza dei primi 2, loro mi troveranno altri 2 prestiti usando il capitale ‘ritornato’.
È più o meno giusto? 😁
Intanto un grosso ringraziamento per l’ottima guida, vai subito al sodo, le scelte fatte sono evidentemente frutto di considerazioni puntuali e basate sui fatti.
La domanda è: ti sei fatto un’idea se c’è una relazione fra interesse corrisposto ed affidabilità del prestito?
Splendida domanda, Ivan.
Al momento non ho trovato ancora una relazione chiara.
Ho notato però che ultimamente gli originatori che hanno rimborsato già parecchi prestiti con regolarità stanno offrendo prestiti a tassi molto più bassi che in passato.
Innanzitutto mi accodo a tutti coloro che ti fanno i complimenti per i tuoi suggerimenti e le tue analisi!
Ho un paio di domande circa la formula prestito “bullet”:
1) Non ho capito la differenza tra bullet e Full bullet.
2) Mi é parso di capire che su EG la maggior parte dei prestiti sono per l’appunto a tipologia bullet, quindi con liquidazione di prestito+interessi solo a fine prestito. Leggendo la tua recensione su Mintos, ho visto che lá consigli una restituzione del prestito piú graduale, per minimizzare i rischi.
3) Vi é un rating di rischio dei prestiti?
Grazie
Ciao Lorenzo, no, non c’è un rating di rischio dei prestiti, io me lo calcolo di volta in volta usando parametri standard come LTV, distanza dal centro, progetti precedenti rimborsati, tipo di prestito, etc.
Bullet è meglio di full bullet, ma non ci sono abbastanza prestiti per fare “i difficili” ultimamente.
Hai mai provato ad usare il “secondary market”. Mi pare che perlopiù sia utilizzato per “sbolognare” prestiti in ritardo o in default, altrimenti mi pare non ci sia convenienza rispetto al mercato primario. Magari capita qualche occasione ogni tanto?
Capitano occasioni, certo.
Le occasioni migliori per me sono quando vendo prestiti col massimo premio applicabile.
Altre occasioni in acquisto, usando i filtri che ho scritto in un commento precedente. Giocando con i filtri spesso si trova qualche perla.
Ciao Sal, sto divorando i tuoi articoli, mi stai dando le risposte sull’interesse composto che cercavo da anni.
Una domanda su EstateGuru: gli interessi vengono accreditati mensilmente?
Se sì questo significa che una volta che gli interessi raggiungono 50€ si possono subito reinvestire per generare un interesse composto mensile?
Grazie per leggermi, Sergio!
Si, gli interessi sono spesso mensili, e appena raggiunti i 50€ io reinvesto tutto.
Ciao Sal, grazie per le tue condivisioni, molto preziose.
Volevo chiederti se Estateguru accredita gli interessi ogni mese.
In questo modo si potrebbero subito reinvestire e generare un interesse composto mensile?
Grazie!
Ciao Sal e complimenti per tutto ciò che scrivi.
Da totale ignorante in materia però, ti chiedo solo delucidazioni sull’autoinvest..
Mettiamo che nel mio conto su EG abbia versato 500 euro..mi troveranno 2 prestiti da 250 l’uno in base ai criteri che ho impostato…per poterne fare altri o torno a versare oppure aspetto la scadenza dei primi 2 prestiti, ed in quel momento EG mi tornerà a trovare altri 2 prestiti da 250 l’uno?
Funziona così? 😁
Si, è così che funziona l’autoinvest, usa i soldi che trova disponibili, sia quelli che ho depositato, sia quelli che si accumulano lì frutto degli interessi generati.
Ciao Sal e complimenti per il lavoro che fai!
Ti chiedo una curiosità se puoi rispondere.
Occorre inviare l’autocertificazione di residenza anche su EG (come per esempio su Crowdestate) per evitare la doppia tassazione?
Tu l’hai fatto?
Grazie
Ciao Marco.
Ricordo che per Crowdestate la doppia imposizione si evitava solo sui progetti italiani.
Estateguru non ha questo problema e non ha progetti in Italia.
Io non ho inviato l’autocertificazione e uso da sempre il loro semplice modulo per le tasse.
Lo scorso anno, leggendo il tuo articolo su Estate Guru, ho iniziato provando a investire una piccola somma (750 €). Io che faccio il 730 al CAF, come devo fare visto che quest’anno dovrò dichiarare anche i piccoli redditi derivanti da EstateGuru? Devo compilare il modulo RW per il monitoraggio delle attività all’estero e anche pagare l’IVAFE? Il CAF queste cose le fa o è una cosa che devi fare per conto tuo? Non vorrei dover pagare un commercialista per cifre così irrisorie. Grazie mille
Ciao Benedetta, è molto facile da fare e tutti i CAF lo fanno.
Si può fare anche da soli: https://renditepassive.net/p2p-tasse-730/
Spiegato chiaro. Fatto mi sono iscritto anche io dopo mio nipote che mi ha consigliato il tuo articolo
Ciao Sal, grazie per l’articolo. Una domanda per noi iscritto all’AIRE e quindi cittadini italiani residenti all’estero (nel mio caso in un Paese europeo): fermo restando che, ormai lo sappiamo tutti, tu non dai consigli [ :-) ] quale strumento è possibile usare se uno vive all’estero? Per esempio moneyfarm non posso usarlo perché si deve essere in Italia o in UK… La mia domanda si rivolge sia al mondo dei roboadvisor che delle piattaforme crowfunding. Grazie!
Ciao Filippo, per i non residenti all’estero non ci sono grossi limiti.
Moneyfarm UK dice di accettare anche utenti non UK.
Per i P2P e i crowdfunding tutti quelli esteri sono normalmente meglio di quelli italiani, primo tra tutti proprio Estateguru, poi Peerberry.
I portafogli modello di Trade republic e eToro sono disponibili in tutta Europa e sono eccellenti.
Qui c’è un pò tutto quello che uso o che ho usato io: https://linktr.ee/Rendite.Passive
Scusate,forse me lo sono perso: siccome dovrei inviare alla commercialista i guadagni del 2021,sapete come fare a scaricarli da EG?
Io vado su “account statement” a sinistra.
Poi su “previous year” e subito si scarica un PDF con tutto quello che serve.
Facile.
ciao, ma adesso con la crisi Russia-Ucraina e i riflessi sui Paesi Baltici, è ugualmente conveniente e sicuro investire?
Francesco io non mai pensato che fosse “sicuro” investire in questo modo. Lo faccio perchè è estremamente redditizio, ma investo così solo una parte dei miei soldi.
Le notizie, la politica e anche le guerre in genere non hanno veri effetti duraturi sugli investimenti. Lo so che è difficili crederci, ma è così.
Normalmente i rendimenti salgono in momenti di incertezza. Quelli sono i migliori attimi per investire allo scopo di fare profitto. Quando c’è sicurezza e garanzie i rendimenti vanno a zero.
Io ho una tolleranza al rischio piuttosto alta.
Ciao, grazie per le tue delucidazioni! Volevo chiederti come mai escludi gli stage loans dalla tua strategia autoinvest. Ti ringrazio
Ciao Serena. Limito gli stage loans, soprattutto quando sono molti per uno stesso progetto, per non sovraespormi su un solo costruttore.
Ti ringrazio! Si potrebbe anche limitare l’importo per ogni singolo borrower, giusto?
Ciao Serena, nel mio autoinvest limito sia a livello di borrower che a livello di progetto.
ciao ti seguo ormai da diverso tempo e mi hai dato molti spunti.
Mi puoi confermare che ad oggi 24 settembre 2022 non hai prestiti in ritardo su Estateguru?grazie
Ciao Sandro: solo il 4% dei miei prestiti è in ritardo e solo 2 su 260 prestiti hanno ritardi oltre i 2 mesi.
Alcuni dei prestiti in ritardo pagano penali deliziose, tanto che conviene tenerli.
In genere metto in vendita i prestiti in ritardo che hanno meno probabilità di successo.
OUTSTANDING PORTFOLIO
260
Current
249
4-15 days late
2
16-30 days late
5
31-60 days late
2
60+ days late
2
In default
0
Partially recovered
0
Total
260
HISTORICAL PORTFOLIO
Repaid
217
Ciao Sandro, se stai ancora seguendo ti racconto la mia esperienza VERA! Poi, SAL e amici commenteranno come vogliono… Anch’io poco più di un anno fa mi informai molto sull’argomento, prima di iniziare. Fortunatamente, non fidandomi, ci sono andato molto cauto (in proporzione a quanto posso permettermi di investire). Ho fatto 12 prestiti (gli ultimi due a seguito della restituzione anticipata di altri due iniziati da poco). I primi mesi erano praticamente tutti puntuali, adesso ne ho 3 in ritardo e 7 in default. Praticamente neanche uno su dodici è andato come doveva andare. Ed ho prestato a progetti apparentemente affidabili, tutti in Germania (che è la locomotiva d’Europa, ricordiamocelo), tutti con LTV entro il 50% dell’immobile dato in garanzia, neanche un Business Loan (che dovrebbero essere quelli meno affidabili). Ora, essendo tutti garantiti da ipoteca, vediamo come va a finire. Non sto a giudicare chi scrive qui o a trarre conclusioni, ma che sia solo sfortuna non credo. Comunque, per concludere, ho preferito “buttare” i miei soldi, che posso permettermi di perdere, nelle Criptovalute, ed ho avuto risultati molto migliori. Ma molto. Ciao. Claudio
Claudio grazie per la condivisione.
Purtroppo se ti aspetti risultati immediati e parli di “buttare soldi in criptovalute” io credo tu sia sul sito sbagliato.
Dici di esserti informato, ma allora perchè hai preferito i prestiti tedeschi che erano i peggiori?
Su Telegram e su Facebook ho più volte condiviso il mio portafoglio Estateguru e le mie strategie, infatti va tutto molto bene.
Prova a guardare: https://t.me/RenditePassiveTelegram
Ciao, info super utili. C’è un modo per valutare il rischio degli investimenti tra i vari paesi? Tu su quali investi?
Bella domanda, Roberto.
È un dato che varia continuamente, non ti fidare di me, ma al momento io evito totalmente la Germania.
Ho anche ridotto un pò Estonia, Finlandia e Lettonia a causa dell’inflazione molto alta.
Diciamo che guardo molto al “borrower”, l’impresa a cui presto i soldi.
Se ha già altri progetti passati pagati è sempre un buon segno.
Se il LTV è sotto il 70% anche.
Se il collaterale non è terra o uffici, meglio.
Caro Sal, un grazie anche da me per le tue informazioni preziosissime, e una domanda generale:
Volendo investire una discreta somma di denaro, ad esempio su EstateGuru, come consigli di effettuare il trasferimento? Io ho provato a trasferire dal mio conto in banca alcune migliaia di EUR al mio conto Estateguru (tramite Lemonway) ma la banca mi ha bloccato il conto (!) Per protezione da frodi e riciclaggio… Mah! Quindi come consigli di fare per evitare questi problemi?
Ciao Marco, grazie per il commento positivo!
Personalmente non ho mai avuto problemi a trasferire soldi verso Estateguru, credo sia un problema della tua banca.
Salve, mi unisco a tanti, ma tanti che trovano utilissimo ciò che scrivi (e di quanto tempo dedichi alla gestione del Blog, non so come fai!). Da principiante avrei alcune domande da porre: intanto penso che con piccole cifre è inutile parlare di diversificazione, giusto? Immagino che inizialmente ci si debba concentrare in un solo progetto….. La seconda domanda riguarda gli aspetti “tecnici”: l’investimento automatico (anche con solo 50€ ) significa che Estateguru sceglie per noi il progetto su quale investire indipendentemente da quello che noi abbiamo “in portafoglio”? Terza domanda: in alcuni post ho letto che reinvesti gli interessi maturati ad un mese o nel trimestre, ma lo si può fare in automatico? Nel senso che funziona con l’idea dell’interesse composto? Scusami, so che sono domande banali ma per me che devo iniziare sono fondamentali. Grazie e complimenti per la ricchezza delle informazioni che puntualmente metti a disposizione della collettività! Gianni
Ciao Gianni, grazie per il commento!
Io posso risponderti sulle cose che conosco di EG ma nessun consiglio su come investire.
CI tengo a dire che Estateguru funziona bene ma resta un sito ad alto rischio ed alto rendimento, per cui la diversificazione è sempre positiva.
Io ho iniziato con piccole cifre e ho preferito comprare più prestiti possibile (da 50€ l’uno) perchè così distribuivo il rischio e non mi legavo solo a uno o due costruttori.
Il sistema di investimento automatico di estateguru compra i prestiti che gli chiedo io nelle impostazioni e non tiene presente quello che c’è già in portafoglio.
Per investire tutto quello che mi arriva di interessi io ho impostato l’autoinvest in modo da non tenere liquidità: “Invest all funds available, YES”.
Grazie, ultima domanda:
nel caso volessi aumentare ogni mese il mio prestito su un progetto come viene gestito su EG si aprono diverse posizioni o aumenta l’ammontare che ho in portafoglio come unica posizione?
Se io aumento il capitale che voglio investire in prestiti su EG uso l’autoinvest o lo faccio in manuale.
I prestiti che posso comprare sono quelli pubblicati in quel momento, e restano disponibili solo per pochi giorni.
I prestiti che ho nel mio portafoglio mi pagano gli interessi e restano lì fino a quando non vengono rimborsati (la cosa più normale) o venduti (se li vendo io).
Ciao Sal, ti seguo da anni e ho usato i tuoi articoli per investire con Estateguru, Mintos, Bondora, etc. … sempre bravissimo, chiaro e puntuale.
Vorrei chiederti ancora una cosa: ha senso provare a fare “trading” con il mercato secondario di Estateguru ? Ovvero acquistare/vendere sul mercato secondario per guadagnare magari anche solo 5€ , ma in pochi giorni con un interesse annuo quindi molto alto. Hai mai provato o scritto qualcosa in merito?
Grazie e buon lavoro!!
Ciao, ho iniziato ad investire nel mercato primario. Volevo chiederti se puoi fare una guida sul mercato secondario
Ciao Nicola, bella domanda.
Il punto è che interessa davvero a pochi, ma si, povero ad aggiungere una sezione qui sopra.
Grazie
Ciao Sal, articolo molto interessante e utile, per me che sto alla finanza come il cavolo a merenda :). Detto questo una domanda semplice: se inizio ad investire con 50€ ad esempio, questi vengono “spalmati” su vari progetti e per un arco di tempo, oppure è necessario prevedere ogni mese di investire la somma? Grazie per adesso!
Ciao Simone, il taglio minimo per investire in un prestito è 50€ quindi con questa cifra potrei avere solo 1 prestito.
Io preferisco investire su decine di prestiti proprio per avere meno concentrazione di rischio.
Evito Germania e Finlandia da sempre.
Calcolando che esistono rischi a investire così io credo che sia un investimento adatto solo a chi ha un orizzonte temporale lungo (i prestiti possono subire ritardi) e un forte appetito di rischio.
Mi speghi perché su estateguru l’autoinvest BALANCE è da evitare? Grazie e saluti
Felice di risponderti.
Estateguru e tutti i siti come questo sono redditizi ma rischiosi.
Il minimo che io provo a fare è ridurre i rischi dove posso.
L’autoinvest “Balance” include prestiti peggiori e a maggiore rischio default, non li voglio.
Il mio custom l’ho condiviso più di una volta e a me funziona bene.
Ciao Sal, grazie per questo spettacolare sito e tutte le inforkazioni di valore che vi condividi. Leggevo che ultimamente su Estateguru stanno aumentando le “lamentele” (in particolare su Trustpilot) ed i progetti in default. Per un piccolo investitore come me (ma credo che tutti abbiano a cuore di non perdere denaro), ciò rappresenta un deterrente ad investire. Credi possa dipendere da impostazioni errate in fase di scelta dei progetti da parte dei singoli investitori o cos’altro? Grazie mille
Inizio a risponderti dalla fine, Corrado e grazie per la domanda.
Un piccolo investitore potrebbe voler assicurarsi di investire prevalentemente in asset vecchi e noiosi prima di aggiungere il crowdfunding (se non in piccole dosi), ma questa è solo la mia opinione.
Estateguru nell’ultimo anno ha deluso soprattutto chi pensava che i prestiti in Germania fossero più sicuri.
Le statistiche sono brutte sia per i prestiti tedeschi che per quelli Finlandesi.
Il team di Estateguru assicura che, visto che tutti i prestiti il ritardo hanno un immobile a garanzia, riusciranno entro pochi mesi a recuperare tutti gli importi in sospeso.
Io ho fiducia in questo processo perchè ha già funzionato in passato.
Nella primavera 2022 io ho condiviso che non avrei più investito in prestiti tedeschi e finlandesi.
Questo non perchè io sia un mago, ma solo perchè già allora i numeri parlavano chiaro.
Capisco che non tutti hanno tempo e voglia di star dietro ai loro investimenti, ma nel P2P e nel crowdfunding immobiliare un pò di supervisione aiuta.
Ciao Sal,
volevo capire come mai escludi l’Estonia tra le Nazioni dove investire. Da una prima analisi, utilizzando i tuoi parmetri, vedo che ha circa 50 default a fronte di oltre 700 Funded mentre per esempio la Lituania, che tu utilizzi, ha invece circa 50 default a fronte di 400 Funded (quini le statistiche darebbero a favore dell’Estonia).
Grazie!
Marco
Ciao Marco, la scelta di escludere o ripristinare un paese dipende dall’analisi che faccio in un preciso momento. Il portafogli globale di EG offre dati diversi da quello “outstanding” e io mi adatto. Al momento sto investendo di nuovo in Estonia ma ho ridotto molto la Lituania, che a sorpresa ha peggiorato la performance negli ultimi 3 mesi.
Ciao, complimenti è davvero un sito piacevole/chiaro. cercherò di seguire tutte le dritte riportate su questa ottima guida … in questo momento dove l’inflazione è ancora alta c’è una lista di 3/5 paesi in cui investire + tranquillamente ? … mi sembra di aver capito di evitare Germania, Lituania e Finlandia grazie mille
Grazie Leonardo!
“Tranquillamente” non è la parola giusta quando si parla di prestiti di questo tipo.
Io indico i paesi che preferisco e quelli che evito, ma la cosa migliore è fare le proprie ricerche.
Al momento io preferisco Estonia, Lettonia, ma questo protese cambiare tra qualche mese/anno.
Grazie a te Sal! Non è facile fare ricerca sul mondo immobiliare, ci vogliono competenze che si acquisiscono con il tempo/esperienza per capire se a breve ci possa essere una inversione…Confido proprio sul tuo canale per questo tipo di informazioni :-) ps al momento ho scelto solo i 2 paesi da te elencati.
Leonardo sono felice di averti come lettore. Fai sempre le tue ricerche, io provo a fare il mio meglio ed a tenere tutto aggiornato, ma fidati solo di te stesso.
Ciao Sal, complimenti per il sito che segue già da più di un anno, e grazie anche a te ho avuto la fiducia e anche la consapevolezza che tenere i miei soldi fermi non era conveniente. Certamente investire porta dei rischi ma anche tenerli fermi sul conto lo porta. Comunque ritornando alla tema principale Estateguru, ho fatto anche qui degli investimenti, quello che non riesco a capire e come mai in Germania ad oggi in default il 92% degli investimenti. Mi domando, ma non è che a monte non ci sono controlli, o se ci sono, come sono? grazie mille Gianni
Io credo che su tutti i siti dove investo c’è qualcosa che è meglio evitare in modo da guadagnare di più o per limitare le perdite. Su Estateguru i prestiti tedeschi e finlandesi sono sempre andati male. Non era una sorpresa e chi legge la mia newsletter lo sa da anni.
I controlli ci sono, ma ogni paese ha manager diversi. Anche per quello io scelgo con attenzione i paesi e per adesso mi sta andando bene.
Nel frattempo il default rate e’ a oltre il 40% (quasi un investimento su due va in default), i tassi salgono e la situazione peggiorera’. Al momento mi sono fermato e non aggiungo altro capitale. Ho 3 defaults e 4 in ritardo su 15 investimenti. Tutti in Germania e Finlandia. Dicono di star tranquilli, che si recupera l’investimento. Sara’, in Germania ci vogliono minimo 2 anni e ho fortissimi dubbi che pagheranno interessi. Bye Bye EG, perlomeno finche’ non mettono la casa in ordine.
Non tutti abbiamo statistiche simili.
Sul canale Telegram e in questa recensione ho parlato spesso di quali paesi stavo evitando e il risultato è che ho il 92% di prestiti puntuali che mi pagano interessi tutti i mesi.
Capisco che non è per tutti così, ma le informazioni sono sempre state disponibili.
Su tutti i siti ad alto rendimento come questo è fisiologico avere dei prestiti in ritardo.
I prestiti in ritardo sono stati recuperati in passato e questo succederà ancora.
Non sto parlando dei default del mio portafoglio, ma del default rate di Estateguru.
Lo dicono loro stessi, al 12/08 e’ migliorato. “solo” il 18.12%. quasi un investimento su 5 va in default. Di questi il 4.4% viene recuperato. Per me troppo rischio. A te andra’ bene, ad altri per niente.
Per quanto riguarda le nazioni, non sono solo Finlandia e Germania. A febbraio il default rate in Lituania ha raggiunto il 20%.
E ovvio anche se tu non lo dici, il mercato immobiliare e’ in crisi per i tassi. Meglio starci lontano finche’ non si abbassano.
P.S.Il fee sul mercato secondario e’ salito al 3%, non e’ piu’ il 2%. Altra indicazione su come vanno le cose su EG
Grazie del tuo commento articolato, Ivo. Sono d’accordo su quanto scrivi, e sono anch’io infastidito dalle commissioni, considerando che solo poco tempo fa era tutto gratis.
Il punto è che io tendo a guardare la mia performance più che a quella di tutti i prestiti del sito e, ad oggi, ottengo ancora rendimenti che altrove non esistono.
I default verranno recuperati, ma in ogni caso il cash flow mensile è quello che mi interessa.
Sono ancora più d’accordo con te sul rischio.
Investire in questo modo è rischioso, non esistono garanzie, a parte l’immobile come collateral che a volte è anche difficile da vendere.
Sul fatto che il mercato immobiliare è in crisi non sono troppo d’accordo. I prezzo sono scesi solo in maniera marginale: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index probabilmente il peggio deve ancora venire, ma speculare sull’aumento dei prezzi non è il core business di EG.
Ciao Sal,
perdona la domanda forse banale ma… perché non impostare l’autoinvest (o investire in manuale) in modo da investire solo sui prestiti con interesse diciamo >= del 11%.
Grazie!
Nessuna domanda è banale, anzi grazie del tuo commento.
Personalmente non scelgo i prestiti in base all’interesse che pagano.
Pur di accedere a una grande quantità di prestiti io prendo tutto quello che offre rendimenti sopra all’8%.
Sotto questo numero il rischio/beneficio diventa discutibile secondo me.
Infatti i rischi sono alti quanto i rendimenti su siti come questi.
Ciao Sal,
nell’articolo scrivi che prediligi i Bridge e i Development per questioni statistiche, ma negli ultimi screenshot che hai postato sull’autoinvest, ho notato che hai incluso anche i Business.
C’è un motivo che ti ha fatto cambiare idea?
Grazie!
Non ho mai cambiato idea, Sergio. Infatti prediligo gli altri due ma non escludo i business.
Ogni volta che escludo qualcosa sto esponendomi di più su un’altra e questo non va bene in termini di diversificazione.
Escludo solo ciò che proprio non voglio, tipo gli LTV alti o i progetti dove il collateral è terra, magari fuori dai grossi centri abitati.
Perfetto, grazie mille per le spiegazioni!
Ciao Sal,
Di recente EG ha introdotto dei nuovi questionarii per conoscere la capacità di conoscenza del cliente in ambito finanziario, così facendo ha bloccato l’autoinvest. Che conseguenze ha rispondere in modo errato a questi questionari?
Ciao Riccardo, buona domanda.
Non esiste un vero modo errato di rispondere.
Sostanzialmente, EG è più regolamentata rispetto a prima, dunque deve assicurarsi (per legge) che gli utenti comprendano i rischi e che abbiano un capitale adeguato.
Per questo ci sottopone delle domande a noi conviene rispondere onestamente.
La settimana scorsa EG ha bloccato ache il mio autoinvest per sottopormi il questionario, io ho risposo in maniera frettolosa (poi raffinerò le risposte) e l’ho condiviso sulla pagina FB renditepassiveblog (il 17 luglio).
Ciao Sal! Innanzitutto grazie mille per tutte le info in questo articolo e in generale nel blog. Domanda: sono alle prime armi con EG e sto facendo un po’ di ricerca su vari borrower. Conosci un modo veloce per vedere i progetti correnti/passati di ciascun borrower? Mi sembra si debbano controllare uno a uno e non riesco a filtrare ma magari mi perdo qualcosa. Grazie mille, Stef
Ottima domanda! Magari ci fosse un filtro!
Ciao Sal, grazie per questo blog! È davvero tutto molto interessante e sto divorando un articolo dopo l’altro.
Volevo chiederti una cosa … mi sono iscritta su Mintos e su estateguru per capire come funzionano e ho visto che i soldi vanno tranveriti dal mio conto su conti correnti esteri che fanno riferimento a me ( con estate guru il passaggio mi sembra diretto, con Mintos tramite loro ) .
Quindi mi chiedevo in caso di “ default “ della società che funge da intermediario, dovresti contattare i singoli creditori … è così ?
Ovviamente spero fortemente che ciò non accada e che se tu ci investi da così tanti anni ci sono segni di affidabilità delle società in questione …
Quindi tu cosa fai? Ti salvi la lista dei progetti e dei creditori?
Come fai ad avere tutto sotto controllo? Hai qualche suggerimento?
Scusa la paranoia 😅
Grazie
Ciao Angela, grazie del commento.
Su Mintos io non ho mai la garanzia che tutto continui a funzionare come prima. Il fatto che per me rende da tanti anni non può essere una garanzia per il futuro.
In caso di default Mintos si occupa di recuperare il credito e spesso ci riesce.
Ho condiviso nell’ultima email la mia lista di originari di prestito migliori che uso io oggi. Non è un consiglio a investire in quelli, è solo la mia lista e non posso garantire molto sulla loro affidabilità futura.
Comprendi che non voglio dire cose che non so o che potrebbero essere interpretate male.
Fai bene ad essere paranoica, questi sono investimenti a lungo termine e ad alto rischio.
ciao cosa ne pensi del fatto che l’immobiliare attualmente soffre un po’ a livello mondiale (vedi Evergrande in Cina); non può essere rischioso investire in questo settore ? (anche tramite p2p e simili)
Investire in questo modo è rischioso. Io non lo farei con soldi che non posso permettermi di perdere. Aggiungo che non conosco investimenti del tutto sicuri e allo stesso tempo liquidi.
Buonasera, viste le recenti recensioni su Trustpilot pressochè tutte negative, potresti aggiornarci un po’ sulla situazione EG? E come vanno i tuoi prestiti? Grazie, complimenti per il blog
Mirko, come tutte le cose serve attenzione anche con Estateguru. Il 2023 non è stato affatto un buon anno (per le prima volta dal 2013), non per questo ne posso parlare male.
Come è noto, io ho evitato i prestiti in Germania e Finlandia e questo è bastato ad evitarmi il peggio.
Al momento resto molto soddisfatto. Chi si aspetta zero default dovrebbe evitare tutti questi siti ad alto rischio.