★ EstateGuru Opinione ➕ trucchi per impostarlo 12% [cosa ho fatto io]

EstateGuru-opinione-italiano

Stai per leggere tutto su come e perché ho scelto Estateguru per i miei investimenti in Crowefunding Immobiliare

La parte migliore?

Descrivo come imposto l’automazione


Quando ho iniziato a investire con EstateGuru non trovavo molte informazioni a riguardo. Non capivo come mai un crowdfunding di immobiliare che aveva già un volume di prestiti di 100 milioni non fosse ancora “famoso”.

Il successo è arrivato. Estateguru oggi ha migliaia di investitori anche in Italia 🇮🇹 nonostante sia tutto in inglese.

Ecco la mia opinione su Estateguru con annesso un breve modello che mostra come la uso io per ottimizzare i rendimenti.

I vantaggi di usare EstateGuru

  1. Ritorno “interessante”. Posso ottenere un buon guadagno sui prestiti, mediamente il 12,04% e diversificare dagli altri prestiti P2P e gli altri asset.
  2. Adatto anche ai piccoli investitori come me. Il gusto è quello di entrare nel mondo degli investimenti immobiliari già solo con 50€.
  3. Varietà. Ci sono appartamenti, palazzine intere al mare e in città in 5 paesi.
  4. Hanno competenze che io non ho. So bene che nel mondo reale servono molti più soldi e capacità per iniziare a comprare, vendere e fare profitti con gli immobili.
  5. Soddisfazione immediata. Dopo un mese avevo già incassato i primi interessi.

Anche se non è ancora molto famosa in Italia EstateGuru merita una recensione completa

 

Guarda i progetti su Estateguru e fatti la tua idea


Cos’è EstateGuru?

 

Estateguru una piattaforma in euro per prestiti P2P a imprese che operano nel settore immobiliare. Nata nel 2013 è diventata il maggiore strumento nella sua categoria nell’Europa continentale. Ad oggi ha finanziato progetti per 190 milioni di euro. I ritorni attesi per gli investitori sono intorno al 12%.  Tutti i prestiti sono garantiti da un immobile.


★ Come funziona EstateGuru in 3 frasi

  1. Un costruttore cerca finanziamento per costruire o ristrutturare ed espone il progetto allo staff di EstateGuru. 
  2. EstateGuru lo analizza e, se è credibile (e offre altri immobili a garanzia che valgono almeno 1,5 volte), lo accetta.
  3. Io posso investire in un pezzettino del progetto a partire da 50€.

come funziona estateguru

In genere dopo un mese ricevo già gli interessi, e così tutti i mesi fino alla fine del prestito.

La durata dei prestiti è 12 o 18 mesi.

I rendimenti sono di circa il 12.04% annuo.

Ecco il video ufficiale che in 2 minuti spiega come funziona EstateGuru in inglese (non c’è in italiano ma ci sono i sottotitoli):

How EstateGuru Works?

Tipi di prestito e rischi

Ci sono tre tipi di prestiti a cui posso accedere:

  1. Development Loans
  2. Bridge Loans
  3. Business Loans

Il prestito “development” è un prestito utilizzato per finanziare il processo di pianificazione dello sviluppo o lo sviluppo/costruzione dell’immobile stesso.

Un prestito “bridge” è un prestito a breve termine utilizzato per soddisfare le obbligazioni correnti prima di garantire un’opzione di finanziamento permanente, aumentare il valore dell’immobile o vendere il bene sottostante.

Un prestito “business” è un prestito utilizzato per raccogliere capitali per sostenere le attività quotidiane dell’impresa, l’espansione dell’attività, l’acquisizione di attrezzature o beni, la copertura di obblighi pendenti (tasse, ecc.).

Nonostante il tipo di prestito, tutti i prestiti di EstateGuru sono garantiti da un’ipoteca.

Quest’ultimo dettaglio (prestiti garantiti da un immobile) è quello che mi ha spinto a investire in Estateguru e scrivere una recensione Estateguru completa.


❌Cosa NON mi piace 

  • Non c’è il buyback automatico (la garanzia automatica in stile Mintos,per intenderci).
  • Il mercato secondario non c’è ancora (ma arriverà entro il 2020).   È attivo da ottobre.✅
  • L’autoinvest ha un minimo di 250€ per prestito.

Al posto del buyback c’è comunque qualcosa che mi aumenta la sicurezza. Ogni prestito ha un immobile in garanzia. Cioè se l’impresa immobiliare che riceve il prestito non paga le rate Estateguru vende l’immobile in garanzia e mi risarcisce.

In genere non si arriva mai a tanto, e in tempi mediamente brevi si raggiunge un accordo. Tutta questa procedura di recupero (eventualmente dovesse partire) non è a mi carico da investitore, faranno tutto loro.


📊 Statistiche EstateGuru

La cosa che mi piace di più di questo crowdfunding è la trasparenza.

2,4% di default su 800 progetti di cui 350 già rimborsati senza fastidi.

Il tasso di default sui prestiti in corso è del 5,4%. Io non ne ho nessuno in default o ritardo (..questo anche perché evito i business loans che sono i più delicati).

Per me Estateguru va molto bene (spropositatamente meglio di Housers). EstateGuru è leggermente meno redditizio e più “tranquillo” di Crowdestate  .

Il grosso vantaggio di Crowdestate è avere il sito web in italiano 🇮🇹.

Recentemente ho fatto due chiacchiere proprio col country manager di Crowdestate a Milano. Ammetto che ha risposto a un pò di domande difficili senza battere ciglio.

 


▷ È sicuro EstateGuru

Investimenti sicuri non ne conosco Condividi il Tweet

È sicuro EstateGuru?

La sicurezza su EstateGuru la cerco in due fattori.

Uno è che ogni singolo prestito ha un immobile reale a garanzia.

Il secondo fattore è che il team è davvero qualificato e trasparente. Sono eccellenti e sanno comunicare proattivamente.

Qui c’è rischio ovviamente, ma ogni prestito ha dietro uno o più immobili a garanzia. Questo mi sembra molto ragionevole.

Lo è ancor di più (..ragionevole intendo) perché il valore degli immobili viene stabilito da una società esterna. Quindi non è Estateguru che “se la suona e se la canta” da solo. Sarebbe troppo facile dichiarare prezzi irreali e LTV magici.

Io fraziono su più prestiti per ulteriore sicurezza, così se uno subisse dei ritardi, non sarebbe un grosso problema.


Come imposto l’autoinvest su Estateguru?

Chi investe meno di 50.000€ come me ha un sistema di investimento automatico limitato.

..ma non è un problema, leggi perché..

Il minimo investimento con l’autoinvest di noi poveri mortali è 250€.

Se investissi solo 2000€ mi troverei con solo 8 prestiti ed è una diversificazione accettabile, ma non fantastica. Io sono un maniaco, quindi voglio di più.

L’ideale è dunque cercare di affinare il tiro.

Ecco un esempio estremamente prudente:

autoinvest estateguru
250€ è il minimo e non posso abbassarlo. LTV fino 60% o poco più per me è ok. Interessi: 10-11%.

Con un impostazione simile il sistema comprare per me pochissimi prestiti al mese, quindi è essenziale che io ne copri altri in manuale.

Perché?

Perché sennò passano i tre mesi iniziali e perdo diritto al bonus di prima iscrizione che aggiunge lo 0,5% a quanto investo (solo se investo, non basta che deposito i soldi).

Se voglio “velocizzare” questo autoinvest mi basta impostare filtri un pò più larghi e tutto scorre più velocemente.


📃 Prestiti garantiti da altri immobili

Come dicevo, questo è l’aspetto che mi piace di più di EstateGuru.

Ogni prestito è garantito da uno o più immobili come:

  • Appartamenti
  • Terreni
  • Negozi
  • Uffici

Sotto ogni prestito trovo anche gli indirizzi e la mappa di dove si trovano gli immobili a garanzia e la stima ufficiale.

Questo denota serietà.

Il diritto (ipoteca) che ho da investitore sugli altri immobili possono essere di:

  • First Rank (sono il primo ad essere risarcito se l’impresa non mi paga il prestito)
  • Second Rank (sono un creditore secondario)

estateguru-rank-mortgage

La buona notizia è che il 93% dei prestiti, ad oggi, su Estateguru sono del primo tipo (first rank, il più sicuro).

Se tutto va male e un progetto va in ritardo, si va a trattare (non io, vanno loro per me).
Se non c’è più niente da fare, si vende l’immobile a garanzia e vengo risarcito in seguito.

Non è mai stato necessario usare questa garanzia.

Al momento NON ho trovato prestiti, diciamo cattivi, la qualità è molto alta.

Trucco Estateguru: Io evito (quando posso) i prestiti che hanno come garanzia i terreni. Perché? Perché i terreni possono perdere molto valore, invece le case, soprattutto in centro no Condividi il Tweet

 


È adatto EstateGuru a chi inizia col P2P lending?

Io non consiglio strumenti, ma credo che anche chi non ha mai visto un sito di crowdfunding possa capire facilmente di cosa si tratta.

Chi non capisce niente di inglese potrebbe dare uno sguardo a CrowdEstate che è tutto in italiano ed offre qualcosa di simile (con progetti pure in Italia a volte).

Come Crowdestate e Housers, il sito è uno spettacolo, con foto ad alta definizione e molte informazioni a portata di mano.

Io lo trovo facile da usare, intuitivo ma ripeto, è in inglese e tedesco, non in italiano.

Chi parla poco inglese credo possa comunque capire di cosa si tratta, ma è sempre meglio non investire in cose che non si comprendono.


Spese e commissioni

Non pago commissioni per:

  • iscrivermi
  • usarlo
  • depositare
  • prelevare

Cioè posso iscrivermi senza obbligo alcuno di continuare, verificarmi o depositare denaro.
In pratica posso iscrivermi, guardare le case e poi cancellarmi senza obblighi.

 


📐Le alternative a EstateGuru

Alternative EstateGuru

Le alternative decenti a Estateguru sono 5 per me:

Crowdestate (14%)

Property Partner (7%)

BridgeCrowd (10%)

 

Crowdestate è anche il italiano, come Housers.  Gli altri sono in inglese.


▷ Al momento io ho zero ritardi

Niente da dire, su EstateGuru e ho tutti prestiti che rendono sopra l’10% annuo.

Esempio di progetti Esatteguru:

Esempio di elenco a griglia dei progetti. Sono evidenziati i dati fondamentali come: tipologia, interesse annuale, durata del prestito, LTV.

 

Ogni progetto ha un link a Google Maps per vedere dov’è fisicamente il cantiere.
Spesso ci sono le foto del cantiere o le immagini del futuro progetto quando terminato.

Anche EstateGuru incentiva i nuovi iscritti con un bonus.

Perché lo fa?
I direi che è costretta, visto che alcuni suoi competitors, a fronte di rischi un pò più alti, rendono mediamente di più.

Lo deve fare anche perché gli serve avere abbastanza investitori per coprire i progetti che gli arrivano.

EstateGuru mi offre lo 0,5% aggiuntivo sul totale investito nei primi 3 mesi dall’iscrizione.

 


✔️ Strategie su EstateGuru

strategie estateguru

  • La maggior parte dei nuovi prestiti arriva il venerdì e il mercoledì. Mi tengo pronto se li compro in manuale, ma tengo acceso anche l’autoinvest
  • Il LTV (loan to value) lo preferisco sotto il 60%
  • Prediligo i “Bridge” e i “Development loans” per questioni ..statistiche (chi ha orecchie per sentire…)
  • Diversifico su più paesi
  • Prediligo la garanzia “first rank”
  • Prediligo collaterali costituiti dal case e non terreni (più facilmente vendibili)
  • Prediligo progetti in centri grandi piuttosto che in periferia (vado su Google maps e controllo)
  • Evito i refinancing loans. Sono un prestito sul prestito e possono dire che il progetto o l’impresa non sono in forma

 

Guarda le case su Estateguru e fatti la tua idea

 


Recensione finale su Estateguru

Mi è piaciuto tutto di EstateGuru e quindi ho aggiunto altri fondi.

Io ho aderito da qui ed ho cercato di investire quanto prima per raccogliere tutto il bonus (non è facile senza auto-invest attivo).

Io “mi diverto” anche a comprare affari in manuale su Estateguru. Appena pubblicano nuovi prestiti mi vengono inviati per email (solo se mi iscrivo posso vederli).

Come sempre io non consiglio investimenti a nessuno, per di più se fatti esclusivamente nell’ottica di accaparrarsi un bonus.
Naturalmente ho scelto EstateGuru per le ragioni elencate sopra e sono (per ora) soddisfatto.


Come va a te su Estateguru?

Usi altri crowdfunding immobiliari?

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5 pensieri su “★ EstateGuru Opinione ➕ trucchi per impostarlo 12% [cosa ho fatto io]

  1. Francesco dice:

    Ciao,
    mi sono iscritto da poco su EstateGuru, innanzitutto grazie per l’ottima guida. Posso chiederti quanto consigli di investire al massimo per singolo progetto? Grazie!!

    • Rendite Passive dice:

      Grazie per l’interesse in quello che riporto, Francesco. Come vedi io parlo di me e non do consigli personalizzati. Quello che ti posso dire è che su EG l’autoinvest funziona con minimo 250€ che per me era un pò “tanto” all’inizio, ora non più. Sopra i 10-20 mila euro diventa indispensabile. Molti progetti interessanti poi vanno “sold out” prima di arrivare via email e finiscono solo a chi ha l’autoinvest attivo. Il minimo è 50€ e io non vado oltre i 300€ a progetto (per ora). Al momento ho zero ritardi e l’11,51% di interessi annuali✅

  2. Andrea Iacoponi dice:

    Ciao, volevo iscrivermi e nell’articolo citi di promozioni per l’ingresso di nuovi investitori, tipo referral, ma mi sembra che non sia più così. Puoi confermarlo?

    • Rendite Passive dice:

      Ciao Andrea, passato Ottobre la promozione aggiuntiva è diventata dello 0,5% su quanto investito (non solo depositato) nei primi 3 mesi dall’iscrizione Questo è quello che ho usato io che funziona e non è necessario aggiungere alcun codice.

  3. Maria dice:

    sono Mariana Troina, azionista e operatore finanziaro.
    La mia capacità di concessione di prestiti va da 5.000 € a 50.000 000 € con un tasso ragionevole del 3%, condizioni molto semplici e senza problemi.
    Faccio anche investimenti tra indivudui di ogni tipo.
    In colaborazione con partner bancari in tutta l’Unione Europea..

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