Cos’è il Crowdfunding Immobiliare? Come Funziona in Italia? Rischi e opinioni

Crowdfunding Immobiliare-rendite-passsive

Investire in immobili è una potenza, ma servono un sacco di soldi per iniziare.

Le piattaforme di crowdfunding immobiliare offrono agli investitori un modo per investire in immobili reali anche solo con 50€.

Ma siamo sicuri che è un buon investimento? E i rischi dove li mettiamo?

Alla fine della lettura saprai tutto su questa modalità di investimento.



Per farci un’opinione sul crowdfunding immobiliare facciamo prima un’ipotesi divertente senza crowdfunding.

Ho 9000€ e voglio investire in immobili. Auguri!

Anche se io fossi capace di fare leva su questi pochi soldi ed ottenere un prestito sarebbe comunque complicato. Potrei provare a comprare una casa minuscola che ha già un inquilino, ma è una mossa molto rischiosa per una somma così limitata.

Allora dovrei abbandonare l’idea di guadagnare con le case?

Gli immobili generano rendite da sempre, non sono affatto una novità nel settore degli investimenti.

Il 91% dei milionari ha creato o amplificato la sua ricchezza attraverso il settore immobiliare Condividi il Tweet

Quindi i mercati e le azioni sono interessanti, l’oro protegge, il peer to peer lending stravolge le regole, ma gli immobili sono una asset class imprescindibile.

Con gli stessi 9000€ di prima, ora io posso investire su decine di progetti immobiliari diversi usando il Crowdfunding Immobiliare.

Attenzione, questo non significa che ho azzerato il rischio. Quello che però posso fare è rischiare un capitale molto piccolo, non dover chiedere un prestito (e pagare gli interessi) e distribuire il capitale su tantissimi progetti. Se un immobile non andasse bene o se perdessi il capitale, la perdita sarebbe marginale rispetto al totale.

Vediamo come funzionano gli immobili comprati online col crowdfunding immobiliare.


Cos’è il Crowdfunding Immobiliare?


Il crowdfunding permette a piccoli investitori immobiliari di finanziare grandi progetti.

Il crowdfunding (crowd=folla, funding=finanziare) non è più un concetto troppo nuovo. Andiamo nei dettagli.

Fino a qualche anno fa era praticamente impossibile investire in immobili in crowdfunding se non si era grossi investitori. Circa 10 anni fa poi si sono affacciate in Europa le prime piattaforme autorizzate ad offrire questo tipo di investimento anche a un pubblico “retail”, ossia gente comune. Il real estate crowdfunding quindi, anche in Italia, è una formula di investimento che fornisce una modalità accessibile per gli individui interessati a inserire immobili nel loro portafoglio. Il primo in Italia fu Housers.

Si possono realisticamente collezionare rendimenti che possono superare il 10% annuo. Io ne sono la prova.

Nei momenti in cui il mercato azionario è particolarmente volatile e dove il rendimento è difficile da trovare a causa dei bassi tassi di interesse, il settore immobiliare è un settore in cui posso ottenere una relativa stabilità e una forte performance. Ovviamente il crowdfunding Immobiliare è relativamente giovane rispetto all’investimento tradizionale in immobili, quindi serve fare attenzione e fare le scelte giuste senza innamorarsi degli immobili.

Ecco un video su Youtube in italiano che spiega il punto di vista di un costruttore che chiede e ottiene un prestito in Crowdlending proprio in Italia:

Sala Bolognese Project #IT

Real Estate Crowdfunding rapporto rischio / Rendimento

I rischi quando si investe in immobili in modo tradizionale sono tanti.

Esempio di rischi dell’immobiliare tradizionale:

  • Costruttori falliti che vendono case che non realizzeranno
  • Comprare una casa per affittarla e trovarsi con inquilini morosi
  • Sperare in un cambio di destinazione d’uso che non arriva più
  • Ritrovarsi con un immobile che si svaluta e vale meno del mutuo
  • Liquidità inesistente
  • IMU, TASI, TARI, altre arriveranno (..usa la fantasia)
  • Notaio, certificati, parcelle, autorizzazioni, lavori
  • …e tanti altri purtroppo

Secondo me l’errore più comune tra gli investitori immobiliari è l’arroganza. Credere di sapere come si fa senza sapere davvero come funziona il mercato immobiliare.

Se la borsa è il settore più competitivo e pieno di serpi, l’immobiliare è quello con più cialtroni. Un altro fattore che va preso in considerazione è che tutti credono l’immobiliare sia “facile” perchè è qualcosa che si tocca. Purtroppo non è così. Storicamente, il settore immobiliare è stato generalmente un investimento molto stabile. Come tutti gli investimenti, il settore immobiliare è di natura ciclica, ma generalmente meno volatile rispetto ad altre classi di investimento. Per questo è giusto tenerne almeno un pò in un portafogli bilanciato.

Il bello è che per un investitore medio, comprare un immobile rappresenta una sfida immensa e spesso si trasforma nell’unico investimento della vita.

Un investimento che tanti non si potrebbero permettere, aggiungo io. Chiedere soldi in banca per investire è qualcosa che possono permettersi solo investitori esperti. Nella realtà invece accade che non è difficile ottenere un prestito a lungo termine (mutuo immobiliare) per comprare una casa a scopo investimento. Il fatto che la banca ti presti i soldi non è garanzia di successo per te (per lei si).

Quindi l’assurdo è che nessuno si sognerebbe di chiedere un prestito per investire in qualcosa di diverso da un immobile perchè tutti hanno la certezza che sia un investimento sicuro.

Non è così.

Anzi, scordatelo.

Investire su un “cavallo solo” non è mai una buona idea. Neanche se il cavallo è un solidissimo immobile. Devo ricordarmi che investire in immobili su cui pago un mutuo potrebbe potenzialmente schiacciarmi qualora qualcosa andasse storto.

Ecco perchè il crowdfunding immobiliare risolve i problemi. Col crowdfunding immobiliare anche chi non è un esperto può accedere a grossi progetti con piccole cifre e contare su un team di professionisti del settore. Un ulteriore vantaggio per me è poter distribuire il mio capitale su molti progetti (case, magazzini, uffici).


Vantaggi del Crowdfunding Immobiliare

I vantaggi del crowdfunding sono:

  • Ho degli esperti che sanno fare affari immobiliari al mio servizio
  • Non devo occuparmi della burocrazia
  • Investimento iniziale minimo solo 50€
  • Diversificazione immensa (posso avere 50€ di 1000 immobili diversi)
  • Diversificazione geografica (posso avere immobili in molti paesi)

Svantaggi del Crowdfunding immobiliare

  • È un investimento, comporta comunque rischio
  • È una formula di investimento molto recente
  • Non mi concede vero possesso di immobili ma solo una partecipazione

Se volessi investire in un’operazione immobiliare con buone probabilità di successo non dovrei puntare su una palazzina anni 70′ in provincia magari col riscaldamento centralizzato a gasolio.

Per aumentare le probabilità di successo dovrei cercare di arrivare a mettere la mani su immobili di pregio, preferibilmente in centro città. Dovrei investire dove c’è scarsità, in centro città, non abbondanza (periferie).

Qual’è il problema?

Una proprietà ricercata in una città molto ambita vale anche più di un milione di euro, quindi col mio capitale iniziale ridotto non andrò da nessuna parte.

I portali di crowdlending invece, offrono l’opportunità di investire in case di pregio anche in Italia.

Strumenti come Estateguru aprono a centinaia di immobili in 6 paesi, anche centri commerciali e uffici oltre alle ville e agli appartamenti.

Siti web come Reinvest24 (crowdfunding) fanno guadagnare dagli affitti invece che dai prestiti immobiliari.

Questi siti web offrono in genere molti elementi per prendere decisioni informate e l’investimento iniziale è tra i 50€ e i 500€.

Per me è interessante pensare agli investimenti immobiliari in crowdfunding come ad un investimento immobiliare analogo alle azioni. La cosa migliore è investire sempre in aziende che si conoscono, in settori che si conoscono. Quando questo non è possibile io applico parametri standard.

In sostanza, se non sono mai stato in Finlandia ma voglio investire lì in un immobile in crowdfunding, posso comunque farlo se conosco certe cose. Due sono le più importanti. Eccole di seguito.

Un esempio in questo caso è il LTV (Loan to Value). In sostanza è la percentuale di prestito che serve al costruttore/impresa. Se è troppo alto, ossia maggiore del 75% è meglio se non partecipo perchè il rischio diventa elevato.

Un altro parametro standard che uso molto è capire che tipo di garanzia mi viene offerta. Io voglio solo garanzie date da ipoteche di primo grado. Così facendo sono certo che in caso di fallimento dell’operazione verrà venduto l’immobile a garanzia e io sarò il primo creditore ad essere rimborsato.

In base a questi principio io evito di investire in progetti che implicano una comprensione della materia superiore a quella che mi posso procurare. Spesso preferisco il Crowdlending proprio per questo.

Nel dubbio è sempre meglio raccogliere informazioni prima di agire o rinunciare.

Continua a leggere perchè ora ti spiego le differenze tra crowdfunding e crowdlending.


Differenze tra equity e lending crowdfunding

La distinzione tra crowdfunding e crowdlending esiste anche se viene spesso trascurata.

Ecco la differenza tra crowdlending e crowdfunding in 4 parole:

  • Nel Crowdlending io divento teoricamente “socio” nel progetto di sviluppo
  • Nel Crowdfunding presto solo i soldi al costruttore o all’impresa edile

Quindi nel primo caso sono ben più coinvolto, generalmente godo a tempo indeterminato dell’affitto generato dalle proprietà e dall’eventuale rivalutazione dell’immobile (qualora venisse venduto).

Nel secondo caso, quello del crowdlending immobiliare , dopo 6 mesi, 12 o magari 18, il prestito scade e io sono stato rimborsato con gli interessi.

🎬 Video crowdfunding immobiliare Youtube

Ho trovato un video su Youtube di ottima qualità che in un minuto spiega la differenza tra crowdfunding immobiliare di tipo equity (con partecipazione) e di tipo lending (puro prestito).

Concedi un minuto a questa ragazza dalla voce stupenda per chiarirti le differenze:

Le differenze tra equity e lending crowdfunding | Investire nell'immobiliare online

Vale la pena vederlo perchè è un’ottima spiegazione.

Io tendo a preferire il tipo lending crowdfunding perchè ha una struttura più semplice, ma tutto è relativo e i rendimenti devono giustificare rischio e sbattimento per me.


I migliori siti di crowdfunding immobiliare che conosco:

Estateguru

  • È in inglese e in tedesco
  • È uno dei più antichi
  • È in mio preferito da anni (immobiliare in crowdlending)
  • Ha rendimenti medi introno all’11%
  • Diversifica su 6 paesi
  • Offre un codice bonus ai nuovi iscritti (EGU61231)
  • Permette la registrazione con Google/Facebook
  • Leggi la mia recensione

Crowdestate

Reinvest24

  • Offre rendimenti anche perpetui da affitti
  • Funziona su un livello diverso dai due strumenti sopra (equity crowdfunding)
  • È un crowdfunding ben gestito
  • È ancora piccolo ma promette bene

Housers

  • Ha il merito di essere stata la prima in questo settore in Italia
  • Purtroppo ha molti prestiti in ritardo e gli utenti se ne lamentano
  • Purtroppo chiede il 10% sui profitti
  • Non ho un bonus perchè non sono un investitore

Walliance

  • Italianissima
  • Minimo 500€
  • Nata nel 2017
  • Funziona come “equity crowdfunding”

Rendimento Etico


Conviene investire in crowdfunding immobiliare?

A me il crowdfunding immobiliare offre un modo semplice per investire piccole somme e ottenere un rendimento potenzialmente interessante. È importante tenere presente che investire in immobili è intrinsecamente rischioso e il crowdfunding è un servizio relativamente nuovo. È saggio procedere tenendo presenti questi concetti.

Per confrontare i rendimenti del crowdfunding immobiliare con quelli di un investimento tradizionale ho raccolto dei dati. Investire in REITs è un ulteriore maniera di esporsi al mercato immobiliare.

Il crowdfunding immobiliare non è il tipo di investimento in cui mettere i risparmi di una vita – o anche una percentuale troppo importante del mio patrimonio. Devo considerarlo un asset valido se ho necessità di aumentare il rendimento del mio portafoglio valutando bene i rischi e solo per una parte limitata del mio capitale di rischio.

Posso dire che nel mio caso le piattaforme di crowdfunding immobiliare come Crowdestate e Estateguru offrono opzioni interessanti per investire in progetti immobiliari diversificati con il potenziale di diversificare realmente il portafoglio d’investimento complessivo.

Allora cosa ne pensi?

Hai provato già Housers?

Qual’è il dubbio più grande che hai riguardo questo modello di investimento?

È più pericoloso investire in immobili tradizionali o in Crowdfunding secondo te?

Scrivilo nei commenti!


FAQ

Conviene investire in Crowdfunding immobiliare?

A me conviene perchè non voglio bloccare il mio capitale in un solo immobile. Preferisco liquidità e diversificazione. Leggi come faccio io.

Crowdfunding immobiliare, cos’è?

È una nuova formula di investimento dove con capitale limitato ho accesso a grossi progetti senza usare la leva. Leggi come funziona il crowdlending immobiliare.

Cosa dice la Consob dei siti di Real Estate Crowdfunding?

In molti casi sono piattaforme totalmente regolamentate a norma di legge. Il “lending crowdfunding” è la modalità meno regolamentata e anche la più diffusa. Le piattaforme italiane sono regolamentate in Italia.

Quali sono i migliori siti di crowdfunding immobiliare oggi?

Io ho due preferiti.
Uno è Estateguru mentre l’altro è Crowdestate. Crowdestate ha il vantaggio di essere in 🇮🇹 italiano.

2 pensieri su “Cos’è il Crowdfunding Immobiliare? Come Funziona in Italia? Rischi e opinioni

  1. Sergio dice:

    Grazie per le tue preziose indicazioni. Ho una domanda: ammesso che ci siano, investiresti su progetti che finanziano impianti eolici o fotovoltaici? Mi chiedevo se esistono piattaforme ad hoc o progetti orientati a impianto di energie rinnovabili (parchi interi, non quelli casalinghi) e se sono affidabili e remunerativi.
    Grazie

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Si ma sono tutti minuscoli.
      Il più grande che ho trovato è Trine.com.
      Mi rende circa il 7% all’anno e include una pseudo-garanzia governativa (che mi piace molto). Sono progetti solo fotovoltaici in paesi emergenti.

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