Cosa sono REITs? Come investire pesante in immobili dall’Italia

Investo in REITs-rendite-passive

Come investo con i REITs?

Chi li usa?

Dove si trovano i REITs?


Se ti affascina l’immobiliare e hai un debole per le cedole, allora saprai già cosa sono i REITS.

Se non lo sai ancora oggi puoi scoprirlo, leggendo questo breve articolo.

✅ Cosa sono i REITs?

 

In Italia i REITs si chiamano “Società di Investimento Immobiliare Quotate” (SIIQ) e sono società immobiliari  regolamentate, specializzate nel settore delle locazioni, che rispettando determinati requisiti possono beneficiare di agevolazioni fiscali importanti.

Una parte del mio portafoglio destinato alla “crescita” è investito in fondi immobiliari.
Io uso i REITs per ottenere investimenti esposti verso immobili di fianco all’immobiliare in Crowdfunding.


Dove comprare REITs ETF

I REIT sono disponibili sia sui mercati internazionali che su quello italiano in USD, GBP e EUR (ed altre).

Io mi preoccupo molto dei costi perché questi erodono i rendimenti nel lungo termine.

Degiro può essere un broker ed economico per investire in REITs. È uno strumento serio e autorizzato che non offre forex, leva e opzioni binarie. 

Su questo sito specializzato in REITs  mi permette di ordinarli sotto forma di lista e per “expense ratio” o per performance.

A me piacciono molto i Vanguard in genere, ma non escludo nessuno.

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Attenzione: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.


Quali vantaggi offrono i REITs?

I REITs sono più facili da vendere e da comprare rispetto a una casa, un ufficio o un terreno.


Anche per questo sono un ottimo veicolo da utilizzare per entrare nel mercato immobiliare. Posso comprare e vendere molti REITs sul mercato azionario, e trattarli alla stregua di azioni e fondi. Quindi, se sono capace, posso anche venderli ad un prezzo più alto di quello con cui li ho acquistati e realizzare una ulteriore plusvalenza.


Quanto rendono i REITs

I REITs spesso battono la borsa americana

I REIT hanno un lungo passato di rendimenti. Dal 1975 al 2006, i REITs degli USA in dollari hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7%. 

Questo non significa che sia una performance replicabile ancora, ma è significativo saperlo.

I REIT’s non solo possono darmi un reddito da dividendi, ma possono anche aiutare ad abbassare la volatilità di tutto il portfolio.

Naturalmente fluttuano, quasi come tutti i titoli quotati, quindi posso realizzare enormi plusvalenze dal timing di vendita.


È vero che “fluttuano meno” in media gli ETF REITs?

Si.

Questo perché si muovono secondo dinamiche un pò diverse da quelle che muovono le borse.

Risultato: mantengono la mia curva di rendimento complessivo più fluida e riducono l’ampiezza dei drawdown.

 


Saranno mica una novità i REITs

I REITs non sono niente di nuovo. Fondati negli USA nel 1960, i REITs operano in un modo simile ai fondi comuni di investimento.

Consentono ai singoli investitori di acquisire la proprietà di portafogli immobiliari commerciali che ricevono il reddito da proprietà come complessi residenziali, uffici, terreni coltivati, magazzini, hotels e centri commerciali.

La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore immobiliare specifico, ad esempio i REITs per uffici, ospedalieri, case di cura, centri commerciali, etc.

Nella maggior parte dei casi, i REIT operano affittando spazi e trasferendo agli investitori i pagamenti degli affitti incassati sotto forma di dividendi.

A me piace diversificare anche la parte di portafolio che mi produce flusso cedolare, quindi i REITs mi servono anche a questo scopo.

Perché investire in REITs?

 

  • Cedole generose e stabili (sono affitti sotto forma di cedole)
  • Diversifico su più settori (non potrei farlo con l’immobiliare reale)
  • Incasso gli affitti senza vedere, parlare o cercare gli inquilini (bel sollievo)
  • Investo in immobili anche solo con pochi euro (non c’è un minimo)
  • Posso investire su mercati remoti o esotici (attenzione al rischio cambio)
  • Posso investire in settori iper-specifici (questo mi piace)

Come investo in REITs?

 

  • Decido se i REITs si adattano al mio portafoglio
  • Cerco un modo economico per acquistarne
  • Raccolgo informazioni sui diversi prodotti
  • Provo a centrare un buon timing d’entrata (se posso)
  • Li tengo in portafoglio, in genere, per molti anni

Quali REITs uso io?

Migliori Reits ETF

Banalmente su Fineco cercando “SIIQ” ottengo 3 risultati in Italiano: IGD, AEDES e NOVA RE.
In passato ho speculato su IGD, ora uso prevalentemente strumenti esteri.

So bene che le imposte sugli strumenti esteri sono più complesse e a volte pago due volte le tasse.

So anche che nel caso di REITs ETF non-armonizzati sono costretto a portare in dichiarazione dei redditi i profitti (non lo sapevi??). Non è difficile farlo, del resto.

Uno strumento facile ed efficiente come il Vanguard MSCI US REIT è soggetto a tutto questo mentre rende circa il 4% in dollari USA (rischio/opportunità valuta).

Io sto accumulando da anni un REIT focalizzato sul mercato dei data centers, si chiama EQUINIX ed è in Dollari USA, poi altri più generici e alcuni sviluppatori immobiliari in UK (Taylor Wimpey ad esempio) per diversificare geograficamente ed espormi in Sterline UK (queste non sono raccomandazioni di investimento e io non sono collegato a questi strumenti).

Come sempre il timing è importante, ma non importantissimo. Qui mi focalizzo sulla qualità degli strumenti e sulla diversificazione geografica e settoriale. Non dimentico che sono adatti ad occupare solo una parte del mio portafoglio, non la totalità.

Come al solito non consiglio strumenti finanziari, chi vuole approfondire può usare Markescreener  o Moneyfarm che è ha un blog in Italiano.

In alternativa si può cercare “REIT ETF” attraverso il proprio broker e iniziare un lavoro di selezione partendo da quelli che offrono volumi medi sufficienti (alcuni sono estremamente illiquidi).

Degiro è un broker serio secondo me.

Nota: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.


Ho dimenticato qualcosa?

Sapevi già dell’esistenza dei REITs?

Dimmi cosa pensi dei REITs e di come investi nell’immobilare in altre forme nei commenti!

17 pensieri su “Cosa sono REITs? Come investire pesante in immobili dall’Italia

    • Rendite Passive dice:

      I Reits sono comuni, si trovano abbastanza facilmente dappertutto. Il problema a volte sono i costi di intermediazione. A volte le banche fanno pagare cari i titoli quotati in USA.

  1. Andrea Iacoponi dice:

    Ciao, ho una domanda. Nel tuo articolo citi MoneyFarm come strumento per entrare sui REITs Da quello che ho capito, però, MF non permette di scegliere lo strumento (ETF), per cui se il portafoglio che hai scelto comprende Real Estate, questo sarà sempre a discrezione di MF e nella percentuale da loro scelta. E’ corretto?

  2. Pingback: Pacifico

    • Rendite Passive dice:

      Molti broker li mediano. Non sono prodotti esoterici o particolarmente sofisticati. Io uso Degiro e Fineco. In genere gli strumenti tipo Degiro.it costano meno delle banche, ma non è detto. Io dedico una parte del mio portafoglio (non tutto) ai Reits perché seguono dinamiche leggermente diverse dai mercati, quindi stabilizzano il portafoglio.

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Paolo i REITs sono aziende che operano nell’immobiliare e si comportano come fondi più che come ETF. Pure è vero che alcuni ETF replicano indici di REITs quindi esistono tutti e due i casi. Un esempio? Il Vanguard REIT ETF è un ETF che replica un indice e in quell’indice ci sono alcuni grossi REITs. Tornando alla tua domanda, si, alcuni ETF hanno REITs come sottostante e i REITs non sono proprio ETF, rispondono a regole diverse.

  3. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Ciao Daniele, questo ETF non è un reit ma investe in REITs.
      È adatto al lungo termine, funziona ad accumulo e l’unico difetto vedo: un pò caro.
      La volatilità è normale ma in fondo non è un difetto.

  4. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % (grazie al covid) rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

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