REIT: Immobiliari e SIIQ. Cosa Sono Come Investire [ETF Italia e USA]

Investo in REITs-rendite-passive
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Stai per leggere quali sono i migliori REITs ETF italiani e esteri

Ti spiego anche come investo in REIT e cosa sono in due parole


Se ti affascina l’immobiliare e hai un debole per le grosse cedole, allora saprai già cosa sono i REIT.

Se non lo sai ancora oggi puoi scoprirlo, leggendo questo breve articolo.

✅ Cosa sono i REIT?

 

In Italia i REIT si chiamano “Società di Investimento Immobiliare Quotate” (SIIQ) e sono società immobiliari  regolamentate, specializzate nel settore delle locazioni, che rispettando determinati requisiti possono beneficiare di agevolazioni fiscali importanti.

 

 

Cosa sono i Reit renditepassive

 

Una parte del mio portafoglio destinato alla “crescita” è investito in fondi immobiliari.
Io uso i REITs ETF per ottenere investimenti esposti verso immobili di fianco all’immobiliare in Crowdfunding.

La parola REIT suona un pò tedesco. Esiste una città in Germania che si chiama Reit im Winkl ma non ha niente a che fare con questi investimenti.

Ora, anche se la sigla REIT non sembra familiare non ti fermare qui. Sono strumenti prodigiosi e vale la pena conoscerli un pò meglio. Si comportano quasi come degli ETF ( a volte sono essi stessi ETF) e hanno vari benefici dal punto di vista dell’investitore.

Io uso principalmente questo broker per fare trading senza commissioni sui REIT, sugli ETF e sulle sulle azioni.

 


Dove comprare REIT ETF in Italia?

Dove comprare REIT ETF

I REIT sono disponibili sia sui mercati internazionali che su quello italiano in USD, GBP e EUR (ed altre).

Io mi preoccupo molto dei costi perché questi erodono i rendimenti nel lungo termine.

Degiro può essere un buon broker economico per investire in REIT. Directa è tra i migliori broker italiani per REIT.

Al momento questo strumento offre ETF Reit senza pagare commissioni.

I REIT e i titoli simili a REIT che trovo anche a zero commissioni sono:

  • MPW
  • Simon Property Group 
  • Equinix (server di dati)
  • Realty Income Corporation (azione di immobili enorme)
  • USRT  iShares Core U.S. REIT ETF (ETF di REIT USA enorme)

 

Il trader più esperto in questo settore che ho trovato (facilmente copiabile gratis online) è Domenico D.:

 

etoro-chi-copiare-dividendi-reit
Fai click sull’immagine per vedere il suo portafoglio in ETF e azioni ⬆️. Se non si apre cercalo tra i traders.

 

Il suo portafogli è pubblico e contiene tutti titoli senza commissioni al momento. Quindi se io volessi imitare un portafoglio a lungo termine di REIT e dividendi potrei facilmente “ispirarmi” a lui o a traders simili.

 

 

Il broker più economico per investire in REIT è eToro

 

Il miglior REIT su eToro: USRT ( iShares Core U.S. REIT ETF )

 

Trova USRT su eToro

 

 

⚙️ Nota: sul broker eToro i REIT ETF come questo ma anche REIT come MPW (Medical Property Trust ), Realty Income e REET ( Ishares global REIT ) sono gratis, nel senso che NON si pagano commissioni per comprarli e per venderli.

Menziono eToro perchè mi conviene, è economico e facile da usare, ma esistono molti broker di trading eccellenti. Fai la tua ricerca!

 


🎬 Video REIT ETF su Youtube

Ho trovato due video molto utili sui REIT ma non sono in italiano. Basta mettere i sottotitoli e guardare le figure e il messaggio arriva uguale anche a chi non mastica la lingua di Shakespeare.

Il primo spiega in due minuti cosa sono i REIT e il motivo della loro invenzione negli anni 60′ in USA:

Il secondo video sui REIT non si focalizza su cosa sono quanto su cosa serve sapere prima di investire.

Uno dei punti cruciali è che i REIT staccano cedole, non accumulano valore.

Quindi non sono equivalenti a un ETF ad accumulo e i dividendi vanno reinvestiti manualmente (se non si vuole una rendita passiva da REIT, ovviamente).

Questo simpatico Canadese in pigiama ci spiega tutto sui migliori REIT in video YouTube:

Allego video sui REITs perchè sono un modo veloce di trasferire informazioni. Lo so che le sigle mezzo sconosciute come REITs o ETF e SIIQ fanno allontanare le persone perchè sembrano asset fuori dalla nostra capacità di comprensione. Ebbene non lo sono. Basta perdere 5 minuti e SIIQ e REIT diventano comprensibili.

Ne vale la pena perchè sono un’alternativa eccellente all’immobiliare tradizionale e un buon supporto al crowdfunding immobiliare.


Siti per trovare i migliori REIT

 

Su questo sito specializzato in REITs  mi permette di ordinare i migliori REIT sotto forma di lista e per “expense ratio” o per performance.

A me piacciono molto i Vanguard in genere, ma non escludo nessuno.

reit-italiano-vanguard

Attenzione: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.


Quali vantaggi offrono i REITs?

I REITs sono più facili da vendere e da comprare rispetto a una casa, un ufficio o un terreno.

La parola d’ordine è “liquidità!!

Il problema tipico degli investimenti immobiliari è la scarsa liquidità. Con i REIT non esistono problemi di liquidità perché posso venderli immediatamente negli orari di mercato.


Anche per questo sono un ottimo veicolo da utilizzare per entrare nel mercato immobiliare. Posso comprare e vendere molti REITs sul mercato azionario, e trattarli alla stregua di azioni e fondi. Quindi, se sono capace, posso anche venderli ad un prezzo più alto di quello con cui li ho acquistati e realizzare una ulteriore plusvalenza.


⭐️ Quanto rendono i REITs?

I REIT rendono mediamente un sacco.

I REITs spesso battono la borsa americana

I REIT hanno un lungo passato di rendimenti. Dal 1975 al 2006, i REITs degli USA in dollari hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7% (si hai letto bene…).

Questo non significa che sia una performance replicabile ancora, ma è significativo saperlo.

I REIT’s non solo possono darmi un reddito da dividendi, ma possono anche aiutare ad abbassare la volatilità di tutto il portfolio.

Naturalmente fluttuano, quasi come tutti i titoli quotati, quindi posso realizzare enormi plusvalenze dal timing di vendita.


È vero che “fluttuano meno” gli ETF REITs?

Si.

Questo perché si muovono secondo dinamiche un pò diverse da quelle che muovono le borse.

Risultato: mantengono la mia curva di rendimento complessivo più fluida e riducono l’ampiezza dei drawdown.

Qui c’è una lista dei migliori ETF immobiliari per investire.

 

 


Saranno mica una novità i REITs

I REITs non sono niente di nuovo. Fondati negli USA nel 1960, i REITs operano in un modo simile ai fondi comuni di investimento.

Consentono ai singoli investitori di acquisire la proprietà di portafogli immobiliari commerciali che ricevono il reddito da proprietà come complessi residenziali, uffici, terreni coltivati, magazzini, hotels e centri commerciali.

La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore immobiliare specifico, ad esempio i REITs per uffici, ospedalieri, case di cura, centri commerciali, etc.

Nella maggior parte dei casi, i REIT operano affittando spazi e trasferendo agli investitori i pagamenti degli affitti incassati sotto forma di dividendi.

A me piace diversificare anche la parte di portafolio che mi produce flusso cedolare, quindi i REITs mi servono anche a questo scopo.

I vantaggi di investire in REITs

 

  • Fiscalità agevolata
  • Posso investire in settori iper-specifici (questo mi piace)
  • Cedole generose e stabili (sono affitti sotto forma di cedole)
  • Diversifico su più settori (non potrei farlo con l’immobiliare reale)
  • Investo in immobili anche solo con pochi euro (non c’è un minimo)
  • Posso investire su mercati remoti o esotici (attenzione al rischio cambio)
  • Incasso gli affitti senza vedere, parlare o cercare gli inquilini (…bel sollievo)

Come investo in REITs?

 

  • Raccolgo informazioni sui diversi prodotti
  • Decido se i REITs si adattano al mio portafoglio
  • Cerco un modo economico per acquistarne
  • Provo a centrare un buon timing d’entrata (se posso)
  • Li tengo in portafoglio, in genere, per molti anni (è l’ideale)

I REIT possono essere un asset da inserire in un buon piano di accumulo.


Lista dei migliori REIT

Migliori REIT italia

Quali sono i migliori Reits ETF?

Banalmente su Fineco cercando “SIIQ” (sigla italiana simile a REIT) ottengo 3 risultati in Italiano.

Lista REIT italiani (ti avverto, sono scarsi):

  • IGD

  • AEDES  

  • NOVA RE


In passato ho speculato su IGD, ora uso prevalentemente strumenti esteri per ragioni di convenienza. In fondo oggi investire su strumenti italiani o esteri costa uguale (o anche niente). Inoltre i REITs italiani, chiamati SIIQ, esistono solo dal 2006.

So bene che le imposte sugli strumenti esteri sono più complesse e a volte pago due volte le tasse. Il punto è che i rendimenti e le prospettive di crescita mostruose di certi strumenti per me vengono prima della comodità di “giocare in casa” su Borsa Italiana.

So anche che nel caso di REITs ETF non-armonizzati sono costretto a portare in dichiarazione dei redditi i profitti (non lo sapevi??). Non è difficile farlo, del resto ma io evito di usare strumenti che mi complicano la vita.

Uno strumento facile ed efficiente come il Vanguard MSCI US REIT è soggetto a tutto questo mentre rende circa il 4% in dollari USA (rischio/opportunità valuta).

Come compro il miglior REIT online ora stesso?

Ora ti spiego passo-passo come compro io stesso un popolare ed efficiente fondo REIT che mi genera cedole trimestrali da rendite immobiliari:

  1. Mi registro su questo sito (è il più semplice da usare che conosco)
  2. Deposito almeno 50 euro
  3. Cerco un titolo che si chiama VNQ (Vanguard)
  4. Lo compro

Da questo momento non devo fare più niente e ogni 3 mesi riceverò una rendita da investimento in immobili (REIT).

Insomma, questo significa investire in REIT per guadagnare.

 

Io sto accumulando da anni un REIT focalizzato sul mercato dei data centers, si chiama EQUINIX ed è in Dollari USA, poi altri più generici e alcuni sviluppatori immobiliari in UK (Taylor Wimpey ad esempio) per diversificare geograficamente ed espormi in Sterline UK (queste non sono raccomandazioni di investimento e io non sono collegato a questi strumenti).

reit-migliori-investire equinix
Questo è di certo uno dei miei migliori REIT armonizzati degli ultimi anni ⬆️

 

 

Come sempre il timing è importante, ma non importantissimo. Qui mi focalizzo sulla qualità degli strumenti e sulla diversificazione geografica e settoriale. Non dimentico che sono adatti ad occupare solo una parte del mio portafoglio, non la totalità.

Come al solito non consiglio strumenti finanziari, chi vuole approfondire può usare Markescreener  oppure su Moneyfarm che è ha anche un blog.

In alternativa si può cercare “REIT ETF” attraverso il proprio broker e iniziare un lavoro di selezione partendo da quelli che offrono volumi medi sufficienti (alcuni sono estremamente illiquidi).

Per comprare i migliori ETF sugli immobili si possono usare migliori broker online a basso costo o anche  Degiro che è un broker serio secondo me. Un’alternativa poderosa per chi è inesperto e non vuole fare trading da solo è questa.

Nota obbligatoria: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.

Il 75% degli account degli investitori retail perde denaro quando fa trading CFD con questo fornitore. Dovresti valutare se puoi permetterti di correre il rischio elevato di perdere i tuoi soldi.

I REITs e gli ETF di cui parlo io non sono CFD ma sono comunque investimenti e duque soggetti a rischi.


Ho dimenticato qualcosa?

Sapevi già dell’esistenza dei REIT ETF?

Dimmi cosa pensi dei REITs e di come investi nell’immobilare in altre forme nei commenti!

 

 

 

 

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31 pensieri su “REIT: Immobiliari e SIIQ. Cosa Sono Come Investire [ETF Italia e USA]

    • Rendite Passive dice:

      I Reits sono comuni, si trovano abbastanza facilmente dappertutto. Il problema a volte sono i costi di intermediazione. A volte le banche fanno pagare cari i titoli quotati in USA.

  1. Andrea Iacoponi dice:

    Ciao, ho una domanda. Nel tuo articolo citi MoneyFarm come strumento per entrare sui REITs Da quello che ho capito, però, MF non permette di scegliere lo strumento (ETF), per cui se il portafoglio che hai scelto comprende Real Estate, questo sarà sempre a discrezione di MF e nella percentuale da loro scelta. E’ corretto?

  2. Pingback: Pacifico

    • Rendite Passive dice:

      Molti broker li mediano. Non sono prodotti esoterici o particolarmente sofisticati. Io uso Degiro e Fineco. In genere gli strumenti tipo Degiro.it costano meno delle banche, ma non è detto. Io dedico una parte del mio portafoglio (non tutto) ai Reits perché seguono dinamiche leggermente diverse dai mercati, quindi stabilizzano il portafoglio.

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Paolo i REITs sono aziende che operano nell’immobiliare e si comportano come fondi più che come ETF. Pure è vero che alcuni ETF replicano indici di REITs quindi esistono tutti e due i casi. Un esempio? Il Vanguard REIT ETF è un ETF che replica un indice e in quell’indice ci sono alcuni grossi REITs. Tornando alla tua domanda, si, alcuni ETF hanno REITs come sottostante e i REITs non sono proprio ETF, rispondono a regole diverse.

        • Sal @ Rendite Passive dice:

          La maggior parte dei REIT funzionano come dei fondi ma sono società per azioni (specifici del settore immobiliare).
          Il funzionamento dei loro dividendi è generalmente vantaggioso per chi investe, questo (equinox) è uno dei REIT che mi piace di più (non è un consiglio di investimento).
          ⭕️ In alternativa ai REIT, sempre allo scopo di investire piccoli importi in immobili io uso siti come relender, EstateGuru , recrowd, etc.

  3. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Ciao Daniele, questo ETF non è un reit ma investe in REITs.
      È adatto al lungo termine, funziona ad accumulo e l’unico difetto vedo: un pò caro.
      La volatilità è normale ma in fondo non è un difetto.

  4. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % (grazie al covid) rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

  5. davide dice:

    Ciao avrei una domanda, forse banale. Hai scritto che i REITs staccano cedole, a differenza degli ETF che sono ad accumulo. Ma invece gli ETF che hanno REITs come sottostante? Sono ad accumulo pure loro oppure no?
    Grazie

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Bella domanda, Davide.
      Ti meriti un bel “dipende”!
      Un ETF in REIT che accumula ad esempio è questo: SPDR Dow Jones Global Real Estate
      Costa 0,4% anno
      Questa risposta non rappresenta una raccomandazione di investimento.

  6. Mirko dice:

    Ciao Sal, ottimo articolo! Una domanda, scrivi che i reits abbassano il drawdown di portafoglio, ma con un backtest dal 2006 al 2020 il drawdown di un reit global developed come Iwdp è maggiore di quello di un etf azionario msci world…dove sbaglio? Grazie!

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Non sbagli, Mirko. Il REIT che menzioni è in USD senza copertura, lo trovo un pò caro (o,59%) ma non lo conosco in prima persona. Il settore uffici sta soffrendo tantissimo quest’anno e questo è uno dei motivi dietro le performance scarse di alcuni REITs. Altri settori stanno andando fortissimo.
      Diversi studi confermano che aggiungere assets a qualunque portafoglio nel lungo termine ne abbassa la volatilità. Nel periodo che prendi in osservazione, con quell’ETF potrebbe non essere successo. Appena posso faccio una simulazione anch’io con altri reit. Grazie intanto.

  7. Paolo dice:

    Ciao, ho saputo che su Degiro hanno bloccato i reits americani, ti risulta?
    Tu come ti stai comportando? Che altro broker consiglieresti (a parte eToro che non usa gli accordi Ocse per la doppia tassazione) per questi strumenti?

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Sul mio Degiro ho disponibili sia
      O (Realty income)
      che
      BPY (brookfield property partners).
      La maggior paretdei REIt di nicchia che uso (tipo Equinix REIT) sono disponibili senza limiti.
      Ci sono dei questionari da completare per accedere ai prodotti (complessi, secondo loro), sono poche semplici domande sugli strumenti.
      Fineco li ha tutti.
      eToro alcuni e gratis, ma già lo sai.
      Personalmente non cambierei broker solo per comprare REIT, ma questa è solo la mia opinione.

  8. Federico dice:

    Quanto bisogna essere esperti per investire in REIT? Non ho mai fatto investimenti e volevo capire come conviene iniziare e a chi eventualmente appoggiarsi. Grazie mille

      • Daniela dice:

        Ciao Sal, ho bisogno di alcuni chiairmenti che ti indico per punti così sarà più facile rispondermi:
        1) sto pensando di formare un portafoglio di lungo periodo 10 anni con etf azioni globale ad accumulo al 40%, etf obbligazioni ad accumulo 40%, reit con cedole 15%, azioni nel settore lusso oppure Equinix per il restante 5%. Dopo aver studiato tutte le tue lezioni di investimento ancora però non ho capito COME realizzare questo portafoglio. Vado su etoro, cerco quelle componenti e investo? Mi sembra un modo scombinato…Qauli altre idee ci sono?
        2) non ho capito il discorso tasse e l’indicazione di portare i profitti in dichiarazione redditi
        3) Ho visto che i REITS ora sono in discesa, per es. Taylor Wimpey è a -1,14%.Quando sono in negativo, la distribuzione di cedole avviene comunque?
        Grazie per lo scambio di idee
        Daniela

        • Sal @ Rendite Passive dice:

          I REIT, anche se scendono di valore in borsa offrono comunque le cedole.
          In caso di crisi, tutti i titoli che offrono cedole possono ridurre o sospenderle.
          In genere succede che le aumentano nel tempo, ma non c’è garanzia.
          Per quanto riguarda la costruzione di un portafoglio, io prima scelgo i titoli poi li compro sul broker.
          Non conosco altri modi, ma non ti fidare di me e fai la tua ricerca.
          Se mi affido a gestori come Moneyfarm e simili, allora semplicemente invio i soldi da investire sul mio conto di investimento e loro pensano al resto.
          Tutti gli investimenti che menziono non garantiscono rendimenti minimi o capitale.
          In caso di dubbi è meglio lasciar fare a un consulente indipendente (io ho usato Moneyfarm per partire, poi ho fatto da me).

  9. Daniela dice:

    Ciao Salvatore,
    ho bisogno di un aiuto e chiairmenti:
    1) ho in mente un portafoglio di etf per investimento di almeno 10 anni ma…non so dove andare a costruirlo. No con moneyfarm perchè lì non ho possibilità di dare indicazioni, ma neppre con e toro perchè non mi sembra che sia la piattaforma per costruire un portafolgio. Cosa mi sfugge per poter essere operativa?
    2) non ho capito il discorso dei profitti da inserire nelle dichairazioni redditi. Mi speghi meglio?
    3) ho guardato il portafolgio di domenico oronzo ma non mi sembra che abbia reits!
    Ti ringrazio sin d’ora per ogni chiarimento. Daniela

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