Stai per leggere cosa sono i REIT e quali sono i migliori ETF immobiliari italiani e esteri
Ti spiego anche come investo in REIT e come funzionano in Italia (SIIQ)
Se ti affascina l’immobiliare e hai un debole per le grosse cedole, allora saprai già cosa sono i REIT.
Se non lo sai ancora oggi puoi scoprirlo, leggendo questo breve articolo.
✅ Cosa sono i REIT?
I REIT sono l’acronimo di real estate investment trust e sono società che possiedono o gestiscono beni immobili destinati alla locazione in vari luoghi del mondo.
In Italia i REIT si chiamano “Società di Investimento Immobiliare Quotate” (SIIQ) e sono società immobiliari regolamentate, specializzate nel settore delle locazioni, che rispettando determinati requisiti possono beneficiare di agevolazioni fiscali importanti.
Una parte del mio portafoglio destinato alla “crescita” è investito in fondi immobiliari.
Io uso i REITs ETF per ottenere investimenti esposti verso immobili di fianco all’immobiliare in Crowdfunding.
La parola REIT suona un pò tedesco. Esiste una città in Germania che si chiama Reit im Winkl ma non ha niente a che fare con questi investimenti.
Ora, anche se la sigla REIT non sembra familiare non ti fermare qui. Sono strumenti prodigiosi e vale la pena conoscerli un pò meglio. Si comportano quasi come degli ETF ( a volte sono essi stessi ETF) e hanno vari benefici dal punto di vista dell’investitore.
Io uso principalmente Scalable capital per fare trading senza commissioni sui REIT, ma non è l’unico sito che li offre.
Elenco contenuti:
Dove comprare REIT ETF in Italia?
I REIT sono disponibili sia sui mercati internazionali che su quello italiano in USD, GBP e EUR (ed altre).
Io mi preoccupo molto dei costi perché questi erodono i rendimenti nel lungo termine.
Salvabile Capital e Degiro sono tra i migliori broker italiani per quantità di REIT in offerta.
Gli ETF di REIT includono decine di REIT al loro interno.
ETF di REIT che mi piacciono anche a zero commissioni trovo:
- iShares Developed Markets Property Yield
- iShares Developed Markets Property Yield
Tra i migliori REIT statunitensi trovo:
- REET
- ABR
- VNQ
- Simon Property Group
- Equinix (server di dati)
- Realty Income Corporation (azione di immobili enorme)
- USRT iShares Core U.S. REIT ETF (ETF di REIT USA enorme)
- Iron Mountain (IRM)
⚠️ Questo articolo è solo a scopo informativo ed educativo. RenditePassive NON è un consulente d’investimento. I lettori non devono considerare questa pubblicazione come un’offerta di consulenza di investimento personalizzata. Qualsiasi investimento futuro deve essere discusso con il proprio consulente d’investimento.
Il broker più economico che conosco per investire in REIT al momento è Scalable Capital.
Come compro uno dei miei ETF REIT globali ad accumulazione su Scalable Capital:
Comprando 50€ dell’ETF EPRA su Scalable Capital io sto investendo in ben 366 imprese attive nel settore immobiliare in 15 paesi.
Investire in questo ETF è un operazione che mi prende pochi secondi.
Ecco come ho fatto passo-passo:
- Mi sono registrato su Scalable Capital
- Ho depositato 50€
- Ho cercato “EPRA” nella casella di ricerca
- Ho fatto clicl su “investi”
Da quel momento sono diventato diretto investitore in immobili in 15 paesi e ho diritto a un dividendo alto che mi viene automaticamente reinvestito in quote dello stesso ETF.
Il massimo dell’efficienza fiscale.
Vedi EPRA ETF su Scalable Capital
Menziono Scalable perchè mi conviene, è economico e facile da usare, ma esistono decine di broker di trading eccellenti. Fai la tua ricerca!
🎬 Video REIT ETF su Youtube
Ho trovato due video molto utili sui REIT ma non sono in italiano. Basta mettere i sottotitoli e guardare le figure e il messaggio arriva uguale anche a chi non mastica la lingua di Shakespeare.
Il primo spiega in due minuti cosa sono i REIT e il motivo della loro invenzione negli anni 60′ in USA:
Il secondo video sui REIT non si focalizza su cosa sono quanto su cosa serve sapere prima di investire.
Uno dei punti cruciali è che i REIT staccano cedole, non accumulano valore.
Quindi non sono equivalenti a un ETF ad accumulo e i dividendi vanno reinvestiti manualmente (se non si vuole una rendita passiva da REIT, ovviamente).
Questo simpatico Canadese in pigiama ci spiega tutto sui migliori REIT in video YouTube:
Allego video sui REITs perchè sono un modo veloce di trasferire informazioni. Lo so che le sigle mezzo sconosciute come REITs o ETF e SIIQ fanno allontanare le persone perchè sembrano asset fuori dalla nostra capacità di comprensione. Ebbene non lo sono. Basta perdere 5 minuti e SIIQ e REIT diventano comprensibili.
Ne vale la pena perchè sono un’alternativa eccellente all’immobiliare tradizionale e un buon supporto al crowdfunding immobiliare.
Siti per trovare i migliori REIT
Su questo sito specializzato in REITs mi permette di ordinare i migliori REIT sotto forma di lista e per “expense ratio” o per performance.
A me piacciono molto i Vanguard in genere, ma non escludo nessuno.
Attenzione: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.
Quali vantaggi offrono i REITs?
I REITs sono più facili da vendere e da comprare rispetto a una casa, un ufficio o un terreno.
La parola d’ordine è “liquidità!!
Il problema tipico degli investimenti immobiliari è la scarsa liquidità. Con i REIT non esistono problemi di liquidità perché posso venderli immediatamente negli orari di mercato.
Anche per questo sono un ottimo veicolo da utilizzare per entrare nel mercato immobiliare. Posso comprare e vendere molti REITs sul mercato azionario, e trattarli alla stregua di azioni e fondi. Quindi, se sono capace, posso anche venderli ad un prezzo più alto di quello con cui li ho acquistati e realizzare una ulteriore plusvalenza.
⭐️ Quanto rendono i REITs?
I REIT rendono mediamente un sacco.
I REIT hanno un lungo passato di rendimenti. Dal 1975 al 2006, i REITs degli USA in dollari hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7% (si hai letto bene…).
Questo non significa che sia una performance replicabile ancora, ma è significativo saperlo.
I REIT’s non solo possono darmi un reddito da dividendi, ma possono anche aiutare ad abbassare la volatilità di tutto il portfolio.
Naturalmente fluttuano, quasi come tutti i titoli quotati, quindi posso realizzare enormi plusvalenze dal timing di vendita.
È vero che “fluttuano meno” gli ETF REITs?
Si.
Questo perché si muovono secondo dinamiche un pò diverse da quelle che muovono le borse.
Risultato: mantengono la mia curva di rendimento complessivo più fluida e riducono l’ampiezza dei drawdown.
Qui c’è una lista dei migliori ETF immobiliari per investire.
Saranno mica una novità i REITs
I REITs non sono niente di nuovo. Fondati negli USA nel 1960, i REITs operano in un modo simile ai fondi comuni di investimento.
Consentono ai singoli investitori di acquisire la proprietà di portafogli immobiliari commerciali che ricevono il reddito da proprietà come complessi residenziali, uffici, terreni coltivati, magazzini, hotels e centri commerciali.
La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore immobiliare specifico, ad esempio i REITs per uffici, ospedalieri, case di cura, centri commerciali, etc.
Nella maggior parte dei casi, i REIT operano affittando spazi e trasferendo agli investitori i pagamenti degli affitti incassati sotto forma di dividendi.
A me piace diversificare anche la parte di portafolio che mi produce flusso cedolare, quindi i REITs mi servono anche a questo scopo.
I vantaggi di investire in REITs
- Fiscalità agevolata
- Posso investire in settori iper-specifici (questo mi piace)
- Cedole generose e stabili (sono affitti sotto forma di cedole)
- Diversifico su più settori (non potrei farlo con l’immobiliare reale)
- Investo in immobili anche solo con pochi euro (non c’è un minimo)
- Posso investire su mercati remoti o esotici (attenzione al rischio cambio)
- Incasso gli affitti senza vedere, parlare o cercare gli inquilini (…bel sollievo)
Come investo in REITs?
- Raccolgo informazioni sui diversi prodotti
- Decido se i REITs si adattano al mio portafoglio
- Cerco un modo economico per acquistarne
- Provo a centrare un buon timing d’entrata (se posso)
- Li tengo in portafoglio, in genere, per molti anni (è l’ideale)
I REIT possono essere un asset da inserire in un buon piano di accumulo.
Lista dei migliori REIT
Quali sono i migliori Reits ETF?
Banalmente su Fineco cercando “SIIQ” (sigla italiana simile a REIT) ottengo 3 risultati in Italiano.
Lista REIT italiani (⚠️ ti avverto, sono scarsi):
IGD
AEDES
NOVA RE
In passato ho speculato su IGD, ora uso prevalentemente strumenti esteri per ragioni di convenienza. In fondo oggi investire su strumenti italiani o esteri costa uguale (o anche niente). Inoltre i REITs italiani, chiamati SIIQ, esistono solo dal 2006.
So bene che le imposte sugli strumenti esteri sono più complesse e a volte pago due volte le tasse. Il punto è che i rendimenti e le prospettive di crescita mostruose di certi strumenti per me vengono prima della comodità di “giocare in casa” su Borsa Italiana.
So anche che nel caso di REITs ETF non-armonizzati sono costretto a portare in dichiarazione dei redditi i profitti (non lo sapevi??). Non è difficile farlo, del resto ma io evito di usare strumenti che mi complicano la vita.
Uno strumento facile ed efficiente come il Vanguard MSCI US REIT è soggetto a tutto questo mentre rende circa il 4% in dollari USA (rischio/opportunità valuta).
Come compro il miglior REIT online ora stesso?
Ora ti spiego passo-passo come compro io stesso un popolare ed efficiente fondo REIT che mi genera cedole trimestrali da rendite immobiliari:
- Mi registro su questo sito (è il più semplice da usare che conosco)
- Deposito almeno 50 euro
- Cerco un titolo che si chiama EPRA
- Lo compro
Da questo momento non devo fare più niente e riceverò una rendita da investimento in immobili (REIT) reinvestita.
Insomma, questo significa investire in REIT per guadagnare.
⚠️ Questo articolo è solo a scopo informativo ed educativo. RenditePassive NON è un consulente d’investimento. I lettori non devono considerare questa pubblicazione come un’offerta di consulenza di investimento personalizzata. Qualsiasi investimento futuro deve essere discusso con il proprio consulente d’investimento.
Io sto accumulando da anni un REIT focalizzato sul mercato dei data centers, si chiama EQUINIX ed è in Dollari USA, poi altri più generici e alcuni sviluppatori immobiliari in UK (Taylor Wimpey ad esempio) per diversificare geograficamente ed espormi in Sterline UK (queste non sono raccomandazioni di investimento e io non sono collegato a questi strumenti).
Come sempre il timing è importante, ma non importantissimo. Qui mi focalizzo sulla qualità degli strumenti e sulla diversificazione geografica e settoriale (investendo in ETF). Non dimentico che sono adatti ad occupare solo una parte del mio portafoglio, non la totalità.
Come al solito non consiglio strumenti finanziari, chi vuole approfondire può usare Markescreener .
In alternativa si può cercare “REIT ETF” attraverso il proprio broker e iniziare un lavoro di selezione partendo da quelli che offrono volumi medi sufficienti (alcuni sono estremamente illiquidi).
Per comprare i migliori ETF sugli immobili si possono usare migliori broker online a basso costo o anche Degiro che è un broker serio secondo me. Un’alternativa poderosa per chi è inesperto e non vuole fare trading da solo è questa.
Nota obbligatoria: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.
I REITs e gli ETF di cui parlo io non sono CFD ma sono comunque investimenti e duque soggetti a rischi.
FAQ sui REIT:
Cosa vuol dire REIT?
Ho dimenticato qualcosa?
Sapevi già dell’esistenza dei REIT ETF?
Dimmi cosa pensi dei REITs e di come investi nell’immobilare in altre forme nei commenti!
Salve, volevo sapere se era possibile acquistare i REITs su altre piattaforme, se si quali consigli?
I Reits sono comuni, si trovano abbastanza facilmente dappertutto. Il problema a volte sono i costi di intermediazione. A volte le banche fanno pagare cari i titoli quotati in USA.
Ciao, ho una domanda. Nel tuo articolo citi MoneyFarm come strumento per entrare sui REITs Da quello che ho capito, però, MF non permette di scegliere lo strumento (ETF), per cui se il portafoglio che hai scelto comprende Real Estate, questo sarà sempre a discrezione di MF e nella percentuale da loro scelta. E’ corretto?
Assolutamente corretto. Per scegliere con precisione gli strumenti serve un intermediario come la tua banca o uno a basso costo come DeGiro.
Pingback: Pacifico
Molti broker li mediano. Non sono prodotti esoterici o particolarmente sofisticati. Io uso Degiro e Fineco. In genere gli strumenti tipo Degiro.it costano meno delle banche, ma non è detto. Io dedico una parte del mio portafoglio (non tutto) ai Reits perché seguono dinamiche leggermente diverse dai mercati, quindi stabilizzano il portafoglio.
Potresti pubblicare una lista di REIT buoni, lo apprezzerebbero tutti i lettori
Un’informazione per favore. Posso comprare anche Reit italiani su degiro?
Si, ci sono.
Ciao, i reit sono proprio etf, oppure alcuni etf hanno dei reit come sottostante?
Paolo i REITs sono aziende che operano nell’immobiliare e si comportano come fondi più che come ETF. Pure è vero che alcuni ETF replicano indici di REITs quindi esistono tutti e due i casi. Un esempio? Il Vanguard REIT ETF è un ETF che replica un indice e in quell’indice ci sono alcuni grossi REITs. Tornando alla tua domanda, si, alcuni ETF hanno REITs come sottostante e i REITs non sono proprio ETF, rispondono a regole diverse.
Non ho capito questi reit se sono fondi o società immobiliari e come danno dividendo mensile o trimestrale
La maggior parte dei REIT funzionano come dei fondi ma sono società per azioni (specifici del settore immobiliare).
Il funzionamento dei loro dividendi è generalmente vantaggioso per chi investe, questo (equinox) è uno dei REIT che mi piace di più (non è un consiglio di investimento).
⭕️ In alternativa ai REIT, sempre allo scopo di investire piccoli importi in immobili io uso siti come relender, EstateGuru , recrowd, etc.
Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % rispetto a quanto lo ho pagato.
Ciao
Ciao Daniele, questo ETF non è un reit ma investe in REITs.
È adatto al lungo termine, funziona ad accumulo e l’unico difetto vedo: un pò caro.
La volatilità è normale ma in fondo non è un difetto.
Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % (grazie al covid) rispetto a quanto lo ho pagato.
Ciao
Sono finito qui cercando info su Reinvest24. Avevi citato Reinvest24 da qualche parte o mi sbaglio?
Grazie in anticipo
Si, potrebbe essere qui https://renditepassive.net/investimento-immobiliare/
o qui:
https://renditepassive.net/crowdfunding-immobiliare/
Reinvest24.com è un sito che tratta equity crowdfunding, quindi il guadagno è una rendita passiva e non ha scadenze definite. In genere si tratta di avere possesso virtuale di una quota di un immobile in affitto. Ogni volta che l’inquilino paga (ogni mese) io ricevo una parte in base alla mia quota.
Quando l’immobile viene venduto a un prezzo superiore mi mandano la mia percentuale di guadagno.
vendesi società immobilIARE SRL A REDDITO
Potrebbe essere interessante
Ciao avrei una domanda, forse banale. Hai scritto che i REITs staccano cedole, a differenza degli ETF che sono ad accumulo. Ma invece gli ETF che hanno REITs come sottostante? Sono ad accumulo pure loro oppure no?
Grazie
Bella domanda, Davide.
Ti meriti un bel “dipende”!
Un ETF in REIT che accumula ad esempio è questo: SPDR Dow Jones Global Real Estate
Costa 0,4% anno
Questa risposta non rappresenta una raccomandazione di investimento.
Ciao Sal, ottimo articolo! Una domanda, scrivi che i reits abbassano il drawdown di portafoglio, ma con un backtest dal 2006 al 2020 il drawdown di un reit global developed come Iwdp è maggiore di quello di un etf azionario msci world…dove sbaglio? Grazie!
Non sbagli, Mirko. Il REIT che menzioni è in USD senza copertura, lo trovo un pò caro (o,59%) ma non lo conosco in prima persona. Il settore uffici sta soffrendo tantissimo quest’anno e questo è uno dei motivi dietro le performance scarse di alcuni REITs. Altri settori stanno andando fortissimo.
Diversi studi confermano che aggiungere assets a qualunque portafoglio nel lungo termine ne abbassa la volatilità. Nel periodo che prendi in osservazione, con quell’ETF potrebbe non essere successo. Appena posso faccio una simulazione anch’io con altri reit. Grazie intanto.
Ciao, ho saputo che su Degiro hanno bloccato i reits americani, ti risulta?
Tu come ti stai comportando? Che altro broker consiglieresti (a parte eToro che non usa gli accordi Ocse per la doppia tassazione) per questi strumenti?
Sul mio Degiro ho disponibili sia
O (Realty income)
che
BPY (brookfield property partners).
La maggior paretdei REIt di nicchia che uso (tipo Equinix REIT) sono disponibili senza limiti.
Ci sono dei questionari da completare per accedere ai prodotti (complessi, secondo loro), sono poche semplici domande sugli strumenti.
Fineco li ha tutti.
eToro alcuni e gratis, ma già lo sai.
Personalmente non cambierei broker solo per comprare REIT, ma questa è solo la mia opinione.
Quanto bisogna essere esperti per investire in REIT? Non ho mai fatto investimenti e volevo capire come conviene iniziare e a chi eventualmente appoggiarsi. Grazie mille
Ciao Federico, I REIT non si comportano in maniera troppo diversa dai fondi.
Io accumulo da sempre REIT settoriali e non (soprattutto durante i cali di borsa) e c’è poco da sbagliare.
Rendono molto, mi preoccupano poco.
Per trovare i migliori faccio così: https://renditepassive.net/migliori-etf/#🏠_Migliori_ETF_immobiliari_REIT
Su questo broker sono gratis e comprabili anche in frazioni.
Ciao Sal, ho bisogno di alcuni chiairmenti che ti indico per punti così sarà più facile rispondermi:
1) sto pensando di formare un portafoglio di lungo periodo 10 anni con etf azioni globale ad accumulo al 40%, etf obbligazioni ad accumulo 40%, reit con cedole 15%, azioni nel settore lusso oppure Equinix per il restante 5%. Dopo aver studiato tutte le tue lezioni di investimento ancora però non ho capito COME realizzare questo portafoglio. Vado su etoro, cerco quelle componenti e investo? Mi sembra un modo scombinato…Qauli altre idee ci sono?
2) non ho capito il discorso tasse e l’indicazione di portare i profitti in dichiarazione redditi
3) Ho visto che i REITS ora sono in discesa, per es. Taylor Wimpey è a -1,14%.Quando sono in negativo, la distribuzione di cedole avviene comunque?
Grazie per lo scambio di idee
Daniela
I REIT, anche se scendono di valore in borsa offrono comunque le cedole.
In caso di crisi, tutti i titoli che offrono cedole possono ridurre o sospenderle.
In genere succede che le aumentano nel tempo, ma non c’è garanzia.
Per quanto riguarda la costruzione di un portafoglio, io prima scelgo i titoli poi li compro sul broker.
Non conosco altri modi, ma non ti fidare di me e fai la tua ricerca.
Se mi affido a gestori come Moneyfarm e simili, allora semplicemente invio i soldi da investire sul mio conto di investimento e loro pensano al resto.
Tutti gli investimenti che menziono non garantiscono rendimenti minimi o capitale.
In caso di dubbi è meglio lasciar fare a un consulente indipendente (io ho usato Moneyfarm per partire, poi ho fatto da me).
Ciao Salvatore,
ho bisogno di un aiuto e chiairmenti:
1) ho in mente un portafoglio di etf per investimento di almeno 10 anni ma…non so dove andare a costruirlo. No con moneyfarm perchè lì non ho possibilità di dare indicazioni, ma neppre con e toro perchè non mi sembra che sia la piattaforma per costruire un portafolgio. Cosa mi sfugge per poter essere operativa?
2) non ho capito il discorso dei profitti da inserire nelle dichairazioni redditi. Mi speghi meglio?
3) ho guardato il portafolgio di domenico oronzo ma non mi sembra che abbia reits!
Ti ringrazio sin d’ora per ogni chiarimento. Daniela
Ciao!
complimenti per l’articolo! volevo provare ad acquistare EPRA su scalable capital, ma quando faccio la ricerca ho 18 risultati! come faccio a capire qual è quello a cui ti riferisci?