REIT Cosa sono? Come investire pesante in immobili [ETF Italia]

Investo in REITs-rendite-passive

Stai per leggere come investo con i REIT

e quali sono i migliori REITs in ETF italiani e esteri


Se ti affascina l’immobiliare e hai un debole per le grosse cedole, allora saprai già cosa sono i REIT.

Se non lo sai ancora oggi puoi scoprirlo, leggendo questo breve articolo.

✅ Cosa sono i REIT?

 

In Italia i REIT si chiamano “Società di Investimento Immobiliare Quotate” (SIIQ) e sono società immobiliari  regolamentate, specializzate nel settore delle locazioni, che rispettando determinati requisiti possono beneficiare di agevolazioni fiscali importanti.

Cosa sono i Reit renditepassive

Una parte del mio portafoglio destinato alla “crescita” è investito in fondi immobiliari.
Io uso i REITs per ottenere investimenti esposti verso immobili di fianco all’immobiliare in Crowdfunding.

La parola REIT suona un pò tedesco. Esiste una città in Germania che si chiama Reit im Winkl ma non ha niente a che fare con questi investimenti.

Ora, anche se la sigla REIT non sembra familiare non ti fermare qui. Sono strumenti prodigiosi e vale la pena conoscerli un pò meglio. Si comportano quasi come degli ETF ( a volte sono essi stessi ETF) e hanno vari benefici dal punto di vista dell’investitore.


Dove comprare REIT ETF

Dove comprare REIT ETF

I REIT sono disponibili sia sui mercati internazionali che su quello italiano in USD, GBP e EUR (ed altre).

Io mi preoccupo molto dei costi perché questi erodono i rendimenti nel lungo termine.

Degiro può essere un broker ed economico per investire in REITs. 

Al momento questo strumento offre ETF Reit senza pagare commissioni.

I REIT e i titoli simili a REIT che trovo anche a zero commissioni sono:

  • Simon Property Group 
  • Equinix (server di dati)
  • Realty Income Corporation (azione di immobili enorme)
  • iShares Core U.S. REIT ETF (ETF di REIT USA enorme)

Il trader più esperto in questo settore che ho trovato (facilmente copiabile gratis online) è Domenico Doronzo:

 

etoro-chi-copiare-dividendi-reit
Fai click sull’immagine per vedere il suo portafoglio in ETF e azioni ⬆️. Se non si apre cercalo tra i traders.

 

Il suo portafogli è pubblico e contiene tutti titoli senza commissioni al momento. Quindi se io volessi imitare un portafoglio a lungo termine di REIT e dividendi potrei facilmente “ispirarmi” a lui o a traders simili.


🎬 Video REIT su Youtube

Ho trovato due video molto utili sui REIT ma non sono in italiano. Basta mettere i sottotitoli e guardare le figure e il messaggio arriva uguale anche a chi non mastica la lingua di Shakespeare.

Il primo spiega in due minuti cosa sono i REIT e il motivo della loro invenzione negli anni 60′ in USA:

How Do REITs Work?

Il secondo video sui REIT non si focalizza su cosa sono quanto su cosa serve sapere prima di investire.

Uno dei punti cruciali è che i REIT staccano cedole, non accumulano valore.

Quindi non sono equivalenti a un ETF ad accumulo e i dividendi vanno reinvestiti manualmente (se non si vuole una rendita passiva da REIT, ovviamente).

Questo simpatico Canadese in pigiama ci spiega tutto:

The Dangers of REIT Investing: 3 MUST KNOWS Before Investing in Real Estate Investment Trusts!

Allego video sui REITs perchè sono un modo veloce di trasferire informazioni. Lo so che le sigle mezzo sconosciute come REITs o ETF e SIIQ fanno allontanare le persone perchè sembrano asset fuori dalla nostra capacità di comprensione. Ebbene non lo sono. Basta perdere 5 minuti e SIIQ e REIT diventano comprensibili.

Ne vale la pena perchè sono un’alternativa eccellente all’immobiliare tradizionale e un buon supporto al crowdfunding immobiliare.


Siti per trovare i migliori REIT

 

Su questo sito specializzato in REITs  mi permette di ordinarli sotto forma di lista e per “expense ratio” o per performance.

A me piacciono molto i Vanguard in genere, ma non escludo nessuno.

reit-italiano-vanguard

Attenzione: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.


Quali vantaggi offrono i REITs?

I REITs sono più facili da vendere e da comprare rispetto a una casa, un ufficio o un terreno.


Anche per questo sono un ottimo veicolo da utilizzare per entrare nel mercato immobiliare. Posso comprare e vendere molti REITs sul mercato azionario, e trattarli alla stregua di azioni e fondi. Quindi, se sono capace, posso anche venderli ad un prezzo più alto di quello con cui li ho acquistati e realizzare una ulteriore plusvalenza.


Quanto rendono i REITs

I REITs spesso battono la borsa americana

I REIT hanno un lungo passato di rendimenti. Dal 1975 al 2006, i REITs degli USA in dollari hanno avuto un rendimento medio annualizzato del 16,7% (si hai letto bene…).

Questo non significa che sia una performance replicabile ancora, ma è significativo saperlo.

I REIT’s non solo possono darmi un reddito da dividendi, ma possono anche aiutare ad abbassare la volatilità di tutto il portfolio.

Naturalmente fluttuano, quasi come tutti i titoli quotati, quindi posso realizzare enormi plusvalenze dal timing di vendita.


È vero che “fluttuano meno” gli ETF REITs?

Si.

Questo perché si muovono secondo dinamiche un pò diverse da quelle che muovono le borse.

Risultato: mantengono la mia curva di rendimento complessivo più fluida e riducono l’ampiezza dei drawdown.

 


Saranno mica una novità i REITs

I REITs non sono niente di nuovo. Fondati negli USA nel 1960, i REITs operano in un modo simile ai fondi comuni di investimento.

Consentono ai singoli investitori di acquisire la proprietà di portafogli immobiliari commerciali che ricevono il reddito da proprietà come complessi residenziali, uffici, terreni coltivati, magazzini, hotels e centri commerciali.

La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore immobiliare specifico, ad esempio i REITs per uffici, ospedalieri, case di cura, centri commerciali, etc.

Nella maggior parte dei casi, i REIT operano affittando spazi e trasferendo agli investitori i pagamenti degli affitti incassati sotto forma di dividendi.

A me piace diversificare anche la parte di portafolio che mi produce flusso cedolare, quindi i REITs mi servono anche a questo scopo.

I vantaggi di investire in REITs

 

  • Fiscalità agevolata
  • Posso investire in settori iper-specifici (questo mi piace)
  • Cedole generose e stabili (sono affitti sotto forma di cedole)
  • Diversifico su più settori (non potrei farlo con l’immobiliare reale)
  • Investo in immobili anche solo con pochi euro (non c’è un minimo)
  • Posso investire su mercati remoti o esotici (attenzione al rischio cambio)
  • Incasso gli affitti senza vedere, parlare o cercare gli inquilini (…bel sollievo)

Come investo in REITs?

 

  • Raccolgo informazioni sui diversi prodotti
  • Decido se i REITs si adattano al mio portafoglio
  • Cerco un modo economico per acquistarne
  • Provo a centrare un buon timing d’entrata (se posso)
  • Li tengo in portafoglio, in genere, per molti anni (è l’ideale)

Quali REITs uso io?

Migliori REIT italia

Quali sono i migliori Reits ETF?

Banalmente su Fineco cercando “SIIQ” (sigla italiana simile a REIT) ottengo 3 risultati in Italiano.

Lista REIT italiani:

  • IGD

  • AEDES  

  • NOVA RE


In passato ho speculato su IGD, ora uso prevalentemente strumenti esteri per ragioni di convenienza. In fondo oggi investire su strumenti italiani o esteri costa uguale (o anche niente). Inoltre i REITs italiani, chiamati SIIQ, esistono solo dal 2006.

So bene che le imposte sugli strumenti esteri sono più complesse e a volte pago due volte le tasse. Il punto è che i rendimenti e le prospettive di crescita mostruose di certi strumenti per me vengono prima della comodità di “giocare in casa” su Borsa Italiana.

So anche che nel caso di REITs ETF non-armonizzati sono costretto a portare in dichiarazione dei redditi i profitti (non lo sapevi??). Non è difficile farlo, del resto ma io evito di usare strumenti che mi complicano la vita.

Uno strumento facile ed efficiente come il Vanguard MSCI US REIT è soggetto a tutto questo mentre rende circa il 4% in dollari USA (rischio/opportunità valuta).

Io sto accumulando da anni un REIT focalizzato sul mercato dei data centers, si chiama EQUINIX ed è in Dollari USA, poi altri più generici e alcuni sviluppatori immobiliari in UK (Taylor Wimpey ad esempio) per diversificare geograficamente ed espormi in Sterline UK (queste non sono raccomandazioni di investimento e io non sono collegato a questi strumenti).

reit-migliori-investire equinix
Questo è di certo uno dei miei migliori REIT armonizzati degli ultimi anni ⬆️

 

Come sempre il timing è importante, ma non importantissimo. Qui mi focalizzo sulla qualità degli strumenti e sulla diversificazione geografica e settoriale. Non dimentico che sono adatti ad occupare solo una parte del mio portafoglio, non la totalità.

Come al solito non consiglio strumenti finanziari, chi vuole approfondire può usare Markescreener  oppure su Moneyfarm che è ha anche un blog.

In alternativa si può cercare “REIT ETF” attraverso il proprio broker e iniziare un lavoro di selezione partendo da quelli che offrono volumi medi sufficienti (alcuni sono estremamente illiquidi).

Degiro è un broker serio secondo me. Un’alternativa poderosa a chi non vuole fare trading da solo è questa.

Nota obbligatoria: “Investire può essere gratificante, ma non è privo di rischi. Si può perdere (una parte) del proprio deposito”.

Il 75% degli account degli investitori retail perde denaro quando fa trading CFD con questo fornitore. Dovresti valutare se puoi permetterti di correre il rischio elevato di perdere i tuoi soldi.

I REITs e gli ETF di cui parlo io non sono CFD ma sono comunque investimenti e duque soggetti a rischi.


Ho dimenticato qualcosa?

Sapevi già dell’esistenza dei REITs?

Dimmi cosa pensi dei REITs e di come investi nell’immobilare in altre forme nei commenti!

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20 pensieri su “REIT Cosa sono? Come investire pesante in immobili [ETF Italia]

    • Rendite Passive dice:

      I Reits sono comuni, si trovano abbastanza facilmente dappertutto. Il problema a volte sono i costi di intermediazione. A volte le banche fanno pagare cari i titoli quotati in USA.

  1. Andrea Iacoponi dice:

    Ciao, ho una domanda. Nel tuo articolo citi MoneyFarm come strumento per entrare sui REITs Da quello che ho capito, però, MF non permette di scegliere lo strumento (ETF), per cui se il portafoglio che hai scelto comprende Real Estate, questo sarà sempre a discrezione di MF e nella percentuale da loro scelta. E’ corretto?

  2. Pingback: Pacifico

    • Rendite Passive dice:

      Molti broker li mediano. Non sono prodotti esoterici o particolarmente sofisticati. Io uso Degiro e Fineco. In genere gli strumenti tipo Degiro.it costano meno delle banche, ma non è detto. Io dedico una parte del mio portafoglio (non tutto) ai Reits perché seguono dinamiche leggermente diverse dai mercati, quindi stabilizzano il portafoglio.

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Paolo i REITs sono aziende che operano nell’immobiliare e si comportano come fondi più che come ETF. Pure è vero che alcuni ETF replicano indici di REITs quindi esistono tutti e due i casi. Un esempio? Il Vanguard REIT ETF è un ETF che replica un indice e in quell’indice ci sono alcuni grossi REITs. Tornando alla tua domanda, si, alcuni ETF hanno REITs come sottostante e i REITs non sono proprio ETF, rispondono a regole diverse.

  3. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Ciao Daniele, questo ETF non è un reit ma investe in REITs.
      È adatto al lungo termine, funziona ad accumulo e l’unico difetto vedo: un pò caro.
      La volatilità è normale ma in fondo non è un difetto.

  4. Daniele dice:

    Ciao, io ho Xtrackers Ftse Dev Eu Real Est Ucits Etf in portafoglio per circa il 9% dei miei Etf. Non so se è un REIT, ma ho voluto mettere una parte di immobiliare.
    Ho notato che ha molta volatilità : in circa 2 anni è stato sopra anche dell’ 11% mentre ora é sotto di circa il 6 % (grazie al covid) rispetto a quanto lo ho pagato.
    Ciao

  5. davide dice:

    Ciao avrei una domanda, forse banale. Hai scritto che i REITs staccano cedole, a differenza degli ETF che sono ad accumulo. Ma invece gli ETF che hanno REITs come sottostante? Sono ad accumulo pure loro oppure no?
    Grazie

    • Sal @ Rendite Passive dice:

      Bella domanda, Davide.
      Ti meriti un bel “dipende”!
      Un ETF in REIT che accumula ad esempio è questo: SPDR Dow Jones Global Real Estate
      Costa 0,4% anno
      Questa risposta non rappresenta una raccomandazione di investimento.

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