Affittare a lungo termine o fare affitti brevi su AirBnB per massimizzare l’investimento?
Quanto si Guadagna con Airbnb come proprietario di case?
Affittare case è uno dei metodi più diffusi per iniziare la scalata verso la serenità finanziaria o verso la costruzione di una rendita aggiuntiva
Siamo sinceri: Investire in immobili da locare non è propriamente “guadagno passivo”.
Serve un grosso sforzo per:
- Selezionare
- Comprare
- Valorizzare
- Gestire la proprietà
AirBnB ha reso l’affitto a breve termine un affare più sicuro che in passato.
Due cose però voglio capirle subito:
- Qual’è il mio guadagno netto affittando con AirBnB ?
- Come funziona AirBnB per il proprietario?
In realtà investire in case da affittare è una pratica molto diffusa.
In Italia lo fanno aziende, imprenditori, ma più di tutti, individui e famiglie.
Ma allora se comprare per affittare può essere un ottimo investimento, perché non lo fanno tutti?
Appunto.
Stai per sapere se e quando ha senso farlo.
Continua a leggere e scoprirai quanto si guadagna veramente con Airbnb…
Scopriamo un dato. Anzi, “il dato”.
Elenco contenuti:
Quanto rende una casa in affitto in Italia?
In realtà i valori da conoscere assolutamente PRIMA sono due, ma il secondo lo analizzerò solo alla fine.
Meglio ancora, ti farò io una domanda.
[bctt tweet=”Sai quanto rende in media una casa messa in affitto nella tua città? ” username=””]
Spero per te che la risposta si avvicini alla realtà, altrimenti è possibile che tu abbaia sbagliato i conti.
Questo è il numero fondamentale su cui pochi non-esperti si soffermano.
Secondo un autorevole studio inglese (Worldfirst)
il rendimento medio di un immobile in Italia è del 4,08% annuo
L’italianissimo Sole24ore parla addirittura del 2,8% a Milano e del 2,1% a Roma.
Queste percentuali tengono conto di TUTTO. Periodi senza inquilini, tasse medie, danni, morosità, manutenzione, etc.
Quindi fai così, puoi farlo ora stesso:
- Stima il valore dell’immobile
- Dividilo per 100
- Moltiplicalo per 3
Il numero che ottieni è approssimativamente il reddito netto che puoi aspettarti dal tuo immobile in Italia.
Lo so, è troppo poco, quindi stai leggendo l’articolo giusto oggi, perché in pochi minuti saprai cosa puoi fare per migliorarlo, oppure no…
Fonte ed elaborazione dati del: Sole24ore
Ora che conosco il rendimento atteso con un affitto tradizionale, ci sono altre cose che devo sapere assolutamente prima di imbarcarmi nell’avventura del “buy to let”, come dicono gli inglesi.
Ora invece calcola immediatamente quanto potresti guadagnare da AirBnB con la tua casa:
L’importo che AirBnB stima che potrai incassare ogni mese affittando ti aiuterà a sapere cose ti conviene fare, quindi se affittare a lungo termine o se preferire affitti brevi.
Uno degli aspetti che piace molto degli affitti brevi è che è praticamente impossibile avere inquilini morosi. Come si fa? Facile trucco: basta non affittare ai residenti nei dintorni ma solo a turisti. Infatti AirBnB funziona proprio così, non sei un albergo quindi puoi scegliere chi accettare e chi no.
La cosa che dovrebbe preoccuparmi di più se non ho già una casa è finanziare l’operazione in maniera sensata.
Spese che deve affrontare chi compra un immobile da affittare:
- Notaio, avvocato e consulenze per trasferire l’immobile sono spese variabili, ma normalmente ammontano ad alcune migliaia di euro. Un notaio costa, da solo, circa il 2/4% del prezzo. Devo sapere che non esistono più i minimi tariffari, quindi devo trattare col notaio o trovarne uno più conveniente.
- L’agenzia che ha fatto da tramite raccoglierà dall’1% al 4% di commissione sul valore finale. Anche questo valore è trattabile (prima, non dopo).
- Tasse di rogito, ipotecarie, catastali (lascio libera la fantasia e immagino anche tasse inimmaginabili, perchè esistono davvero!). Le catastali dipendono dalla classe, quindi farò molta attenzione a questo dato.
- Spese di accensione del mutuo, interessi di pre-ammortamento (mai sentiti?!), perizie tecniche, una polizza vita (…se non pago perchè muoio) e una polizza sull’immobile (…se la brucio o la distruggo).
- IVA al 22% se acquisto dal costruttore e se la rivendo in meno di 3/5 anni (normativa in evoluzione). Questo importo da solo potrebbe già compromettere la convenienza dell’operazione.
- Eventuali spese di condominio arretrate.
- Eventuale arredamento. Affittare una casa arredata può essere molto più redditizio. Affittare attraverso AirBnB può essere molto conveniente in certe città , ma ovviamente mobili, bollette e lavanderia e commissioni le pagherò tutte io.
- Allacciamenti.
La somma di questi importi si aggiunge al prezzo d’acquisto fino a circa il 10%.
Dopo l’acquisto resteranno da pagare:
Le rate del mutuo. Potrebbero essere variabili. Ultimamente tutti scelgono i tassi variabili, infatti nessuno ha la percezione di quanto potrebbero salire in futuro e pochi fanno questo terribile calcolo. Pochi sanno che tutto è trattabile in banca, soprattutto quando sto per accendere un mutuo che farà guadagnare alla banca alcune decine di migliaia di euro. (Confronta i mutui, non farti fregare)
Il condominio e le spese fisse relative all’immobile. La manutenzione della facciata e delle ascensori pesa molto, quindi è bene che mi informi su quando si è intervenuto l’ultima volta e con che costi.
TASI, IMU e qualunque acronimo mi venga in mente. In Italia le tasse sulla casa sono davvero alte e devo considerarle attentamente nel caso sia la mia seconda o terza casa.
La maggior parte delle agevolazioni fiscali sono legate all’uso che farò dell’immobile. In caso di seconda casa, mi resta ben poca convenienza. È bene che tenga in mente che le leggi cambiano e gli sconti e le riduzioni di cui sto godendo potrebbero sparire, compromettendo il mio piano.
Le ristrutturazioni. In genere ogni 15/20 anni arriva una legnata.
È chiaro che alcune persone che iniziano un business di “acquisto per affittare”, non conoscono questi fattori, e quindi mettono ingenuamente a repentaglio la riuscita dell’operazione.
Oggi provo a mettere insieme tutto quanto devo sapere prima di iniziare a generare una rendita automatica da un immobile messo in affitto.
La logica vuole che, per far funzionare un “buy to let” è fondamentale che le spese siano inferiori alle entrate dopo le tasse.
Così facendo l’immobile si paga da solo grazie a un circolo virtuoso che ho innescato. Un concetto tanto banale che un sacco di gente ci inciampa.
Prima di comprare un immobile dovrò quindi fare questi calcoli con ben poco ottimismo. Certo che posso comprare casa col mutuo al 90% e affittarla con AirBnB per guadagnare, ma è necessario che io mi garantisca che questo sia un affare e non una perdita, facendo dei calcoli a cui sono normalmente “allergico”.
Quando affitto su AirBnB o altri portali simili le commissioni sono variabili. In realtà con AirBnB sono abbastanza alte, però offre meno di altri portali. Per sapere davvero quanto si guadagna con Airbnb all’importo depurato dalle commissioni poi dovrò sottrarre le tasse.
Come se non bastasse mi toccherà pagare le bollette che in genere sono più alte del normale. La lavanderia e la manutenzione immediata saranno sempre a carico mio. A questo si aggiunge il tempo di gestione della proprietà e la pulizia a fine soggiorno.
Io sono uno dei primi iscritti d’Europa ad AirBnB come viaggiatore, io sono esigente (traduci: noioso), e so che non è affatto facile gestire le richieste. Ci si scambia molte email prima di concludere e non è sempre un processo fluido. Per lavorare bene poi servono ottime recensioni che si accumulano solo rendendo un ottimo servizio.
Chi cerca un AirBnB non cerca un hotel ma vuole un’esperienza locale, delle persone del posto che gli danno consigli, magari vorrebbero essere chiamati per nome ed essere ricordati. Io frequento regolarmente nuovi amici che ho conosciuto con AirBnB.
Chi non conosce queste piattaforme perché non le ha mai usate farebbe meglio a starne lontano.
Se pensi di affittare la tua casa con AirBnB mi permetto fortemente di consigliarti di iscriverti anche come ospite. Solo così avrai un assaggio di cosa si aspettano gli ospiti.
Il calcolo “se affitto casa su internet ai turisti a 100€ al giorno a fine mese sono 3000€” è una cialtroneria. Non è questo il calcolo giusto per sapere quanto si guadagna con AirBnB.
Pro e contro Airbnb
Vantaggi di AirBnB:
AirBnB è efficiente, affidabile. Le mie proprietà hanno buona visibilità.
Assicurazione “garanzia host”che copre danni alla proprietà.
Protezione Assicurativa Host, si attiva per coprire richieste di risarcimento da terze parti.
Prezzo per soggiorno giornaliero molto più alto di quello ottenibile con un affitto lungo.
Posso selezionare io chi ammettere, vedendo il profilo e la foto.
Svantaggi di AirBnB
Commissioni. Pagano entrambe le parti coinvolte.
Gestire le case è un lavoro, non è una rendita passiva.
Tasse normalmente più alte che per gli affitti lunghi.
Frequenti interventi alla proprietà che ricadono sempre sul proprietario.
Guadagni ridotti nel caso mi volessi delegare la gestione o le prenotazioni ad agenzie o terzi.
Quindi vedo che un’idea semplice come quella di comprare casa per fare affitti brevi con AirBnB e guadagnare non è poi così semplice da realizzare.
Video guadagno airbnb su Youtube
So Youtube ho trovato molti video che tendono ad esagerare le aspettative di guadagno con Airbnb.
È vero che si può generare una buona rendita con Airbnb, ma teniamo i piedi per terra prima di iniziare.
In questo video Youtube questa donna spiega in1 minuto 2 fattori importantissimi per iniziare bene e guadagnare.
- Come stabilire un prezzo adeguato dal primo giorno
- Quanto è importante avere recensioni positive
Video Youtube su Airbnb.
Proprietario? Ti faccio i conti in tasca
Se voglio essere piuttosto sicuro che l’affare “compro per affittare” vada a buon fine devo:
Incassare mensilmente circa il 125% di quanto mi costa.
Non chiedere un mutuo che superi il 70% del costo.
Stanziare un deposito di emergenza del 20% del costo.
Non potendo conoscere tutte queste variabili è buona norma chiedere la consulenza di un esperto del settore. Ovviamente anche questo ha un costo che dovrò sottrarre dal risultato finale, ma può valere la pena.
Una via di mezzo tra affitti “web” brevissimi e affitti a lungo termine sono le case per gli studenti.
Questi pagano ordinariamente di più per metro quadrato ma portano altri problemi. Uno è che sono vivaci e spesso i vicini non lo apprezzano. Un altro è che non restano a lungo, lasciandomi con il perenne problema di “aprire le selezioni” a nuovi inquilini.
Qualcuno obietterà che comunque sto comprando un immobile che aumenta di valore nel tempo. Ma neanche questo è sempre vero e la storia lo insegna.
A proposito, vale la pena leggere il libro Padre ricco Padre povero che parla proprio di come arricchirsi con le case.
Gratis la mia lista di controllo sul P2P Lending
Che rendimento aspettarsi da un immobile
Il rendimento che generano gli immobili è di due tipi:
- quello che genera l’affitto
- quello della rivalutazione al momento della vendita
Recenti studi riportano che però è difficile avere una casa che genera un canone alto in una zona che si rivaluta piuttosto costantemente.
Una omissione piuttosto diffusa tra chi racconta di aver comprato e poi venduto casa a prezzo più alto è il non menzionare le tasse sul capital gain e i costi di ristrutturazione e di transazione.
Si dice che l’affare lo si fa al momento dell’acquisto, non della vendita. Potrebbe essere vero, no? Quindi impariamo prima a valutare un immobile in modo scientifico prima di investire.
Visti i rendimenti così magri dagli immobili non avrebbe senso investire in diamanti?
Diversificare una parte del patrimonio in diamanti non è sbagliato, a patto che ci si informi prima su come acquistare diamanti.
Dove compro la casa da affittare AIrbnb?
Un’altra domanda che spesso evito di farmi prima di iniziare un’attività di “acquisto per affitto” è se la proprietà debba essere vicina a dove vivo
Nella maggior parte dei casi la risposta è si, ma andrebbero presi in considerazione alcuni elementi. Ad esempio, se il mio obiettivo è ottenere un rendimento alto (piuttosto comune come desiderio, vero?) servirà che il prezzo di acquisto sia ragionevole e il canone almeno potenzialmente alto.
La probabilità che queste due condizioni si verifichino esattamente nel mio quartiere sono basse…o io sono un tipo fortunato.
Sarà normale, facendo una ricerca, scoprire che in altre città e altri quartieri (o paesi) posso guadagnare molto di più a parità di investimento. (Ne parlerò in futuro, questa è un’altra storia).
Quanto scrivo è frutto di ricerca e approfondimenti. Condividerlo con persone sveglie come te, è un bel gesto che per me è motivo di orgoglio e soddisfazione.
Nell’immobiliare, si sa che è necessario azzeccare il timing giusto e comprare esattamente dove i prezzi al metro poi saliranno. Molto facile a dirsi e molto facile fare previsioni avventate.
Dato che questo dato è impossibile da prevedere con accuratezza, mi affido al buon senso.
I quartieri adiacenti a zone dove i prezzi sono saliti molto negli ultimi periodi sono indicativamente candidati a seguire la stesso trend.
Le zone dove si stanno costruendo nuove linee di trasporto o centri commerciali anch’esse potrebbero diventare più appetibili, se non lo sono diventate già.
Quando rientreranno i miei soldi investiti IN CASE?
La seconda domanda cruciale che devo fami da investitore in case da affittare è il tempo di rientro dall’investimento.
Investire non è come tirare i dadi. Devo sapere dopo quanto tempo portò rientrare dall’investimento.
[bctt tweet=”Una casa con un mutuo non è mia fino a quando non avrò pagato l’ultima rata del mutuo. Intanto però pago le tasse come se ne fossi proprietario” username=””]
E invece lo sarà da subito se l’ho pagata tutta con mie risorse il giorno dell’acquisto.
Una piccola ma drammatica differenza.
Quando ho un capitale da investire, sarò noioso, ma desidero sempre le stesse cose.
Voglio diversificare e ottenere il massimo rendimento con il minimo rischio. Quando possibile, voglio che il capitale non sia immobilizzato troppo a lungo o che non lo sia affatto.
L’investimento in immobili da mettere a reddito non soddisfa mai l’ultima condizione.
Mi chiedo sempre quale sarebbe l’impatto se volessi liberarmene in anticipo sui tempi stabiliti . Normalmente è disastroso, dato che i vantaggi maggiori dagli immobili spesso arrivano dopo molti anni di attesa/lavoro.
Secondo le valutazioni di una curiosa agenzia inglese, i tempi di rientro dell’investimento necessari dopo aver acquistato casa a Roma e a Milano e averla messa finalmente in affitto sono lunghissimi, eccoli:
✅ Roma: Quadrilocale medio, prezzo indicativo >900.000€
Affitto ordinario circa 1700€/mese – Tempi di rientro stimati 44 anni(!)
Affitto web tipo AirBnB circa 4200€/mese – Tempi di rientro stimati 18 anni
✅ Milano: Quadrilocale medio, prezzo indicativo >800.000€
Affitto ordinario circa 1700€/mese – tempi di rientro stimati 41 anni(!)
Affitto web tipo AirBnB circa 5000€/mese – tempi di rientro stimati 14 anni
Dati: 2017 Nested
Prendo atto che parliamo di un raffronto utile, mi serve a riflettere, ma è scorretto alla base. Pere con mele!
[bctt tweet=”Gestire affitti brevi è un lavoro e ha dei costi” username=””]
Amministrare case e proprietà in maniera tradizionale con affitti a lungo termine è molto meno faticoso e dispendioso.
La metodologia di calcolo utilizzata nel raffronto inoltre non è nota.
A mio parere i rendimenti generati dagli affitti web riportati in tabella potrebbero essere ottimistici rispetto alla realtà. Non dimentichiamo poi che molte città del mondo stanno regolamentando l’attività di siti come AirBnB. Questo andrebbe riportato nel mio business plan immobiliare come variabile esogena.
Investire in immobili quando si hanno tutti i dati alla mano è molto più saggio. Resteranno sempre una serie di variabili fuori dal mio controllo, ma prendendo spunto dagli esempi menzionati posso tentare di sbagliare meno e raggiungere l’obbiettivo di rendimento in tempi (un po’ meno in)certi.
Se hai trovato utile quanto ho scritto è gentile che tu mi voglia ringraziare. Un modo semplice e a costo zero, è condividere questo articolo adesso. WhatsApp, Facebook e Twitter sono i mezzi più utilizzati.
Conclusioni e alternative ad AirBnB
AirBnB è uno strumento eccellente per generare un’entrata passiva da un immobile ma non sottovaluto il lavoro che richiede. Come sempre io mi concedo un test limitato ad un anno poi tiro le somme usando i numeri, non “le sensazioni”.
Per tanti la casa è l’investimento più importante della vita, spero queste mie valutazioni aiutino a riflettere.
A volte è semplicemente il bisogno di mettere a reddito l’eredità che ci spinge ad affittare un immobile per creare una entrata passiva.
Recentemente ho iniziato a tenere d’occhio nuove opportunità in arrivo dal web sull’immobiliare.
Sono metodi per entrare nel mercato immobiliare con piccoli importi. Così facendo comincio a capire come funziona investendo solo una frazione di quanto costerebbe farlo “dal vivo”, da solo e magari indebitandomi.
Uno dei siti più famosi in Italia è Housers, uno meno famoso ma che mi piace di più è EstateGuru.
Per rendimenti più alti (e un sito in italiano 🇮🇹) mi indirizzo su ReCrowd (10% e immobili italiani).
Un altro crowdfunding immobiliare 100% italiano è Re-lender, ma anche Trusters.
Iscriversi su AirBnB come proprietari serve usare questa pagina.
Per iscriversi su AirBnB come ospiti? Puoi farlo da qui, a volte c’è anche un bonus.
Hai domande? Rispondo – da investitore, non da consulente – a tutto quello che conosco.
Tu riesci già a generare guadagno con Airbnb?
Lascia un commento sulla tua esperienza con AirBnB!
Guarda, io ne ho comprati due di appartamenti nel mio condominio da mettere in affitto. Alla fine li tengo vuoti da 5 mesi, troppi problemi. Ho fatto il calcolo che dici sopra nell’articolo di quanto posso guadagnare affittando con Airbnb e penso che proverò così. Ho mia mamma che vive di fianco e magari può accogliere lei gli ospiti, io lavoro. Io vivo vicino a un grosso ospedale, potrebbe funzionare?
Le stime che ti offre il calcolatore di Airbnb di quanto potresti guadagnare sono conservative (15 notti al mese di occupazione media), ma non saprei nel tuo caso specifico. Chi teme per i danni può contare sull’assicurazione che offre la stessa airbnb fino a 1 milione di euro. È logicamente meglio evitarli i danni selezionando bene chi ammettere in casa (è facile farlo).
mi sapresti dire quanti apt posso affittare a mio nome per essere poi subaffittati su airbnb? c’e’ un limite massimo?
Purtroppo non saprei dirlo con certezza. Quello che però ho notato negli anni è che c’è sempre più attenzione (spesso giustificata) nelle comunità locali contro gli Airbnb nei condomini. Se io dovessi subaffittare anche in condomini e non volessi dare troppo nell’occhio forse preferirei distribuire su più nomi. Sulla community airbnb si trovano molte informazioni.
Ho ereditato una casa e non so che fare. Dovrei fare i lavori e poi metterla su air b n b. Il problema è che con tutti questi blocchi che fanno le regioni è difficile organizzarsi e spendere con serenità per i lavori.
Ho messo su airbnb la casa ereditata dalla nonna a gennaio. con quello che è successo puoi immaginare il successo…. in tutto è stata piena solo luglio e agosto neanche tutti. Speriamo in bene.
Lasciate perdere gli immobili, sono solo tasse da pagare e gatte da pelare. I soldi che entrano dell’affitto se ne vanno in spese al 90 per cento
Guarda se l casa è ereditata allora ok, ma se devi fare le rate e il mutuo per comprarla e metterla su air beb credimi non ce la fai. Mio cognato sta ancora bestemmiando.
Io facevo un sacco di soldi davvero con air bnb prima dei casini di marzo aprile. Questo pagando le tasse regolarmente. È interessante l’articolo e mi ha fatto capire varie cose importanti sugli immobili.
Ciao Luca, ti posso chiedere in media quanti giorni avevi occupata la tua casa/stanza? E se l’immobile è ubicato in zona turistica?
Ciao Sal, perchè è sconsigliato chiedere un prestito superiore al 70% del valore dell’immobile?
Buona domanda, Roberto.
Quando compro qualunque cosa devo prima fare i conti se posso permetterla o no quella cosa.
Questo vale anche con le case, sia se a scopo prima casa che a scopo investimento.
Se una casa vale 100.000€ e io ho meno di 30.000€ diventa piuttosto evidente che quella casa io NON ho i soldi per comprarla. Di fatto sto chiedendo un prestito alla banca per arrivare alla cifra necessaria.
Nel caso dell’acquisto della prima casa è spesso giustificabile tale azzardo. Il motivo? Pagherei comunque l’affitto ogni mese invece che il mutuo.
Nel caso invece che io volessi comprare immobili a scopo investimento l’azzardo diventa scommessa.
Lo so che alcuni in Italia predicano di comprare case a debito per investimenti immobiliari ma io non sono d’accordo.
Perchè?
Secondo me se non hai i soldi non devi investire. Punto.
Chiederesti un prestito per comprare azioni in borsa?
No, perchè ti sembra un azzardo.
Ecco, quasi lo stesso vale per le case (che non sono sempre un investimento sicuro al 100%).
Il 70% di LTV (percentuale di denaro preso in prestito rispetto al valore totale dell’immobile) è quasi uno standard mondiale. Sopra il 70% il rischio non vale la candela e i potenziali, ipotetici futuri profitti potrebbero non compensarci.
Sto dicendo che chi non ha molti soldi NON deve investire in immobili?
NO.
Esistono delle buone vie di mezzo e per me la migliore è il crowdfunding immobiliare.
Ho aperto recrowd a gennaio e ciò sono arrivati i primi interessi. Che bella cosa semplice. Grazie.
Buongiorno Salvatore, ti chiedo se conosci Albatros Asset Management (MIlano) che utilizza una piattaforma basata su blockchain per operare in crowdfunding su immobili appoggiati a crediti deteriorati, di fatto inesigibili. E, se sì, cosa ne pensi.
Grazie
Queste piattaforme si somigliano un pò tutte. Il problema è che spesso hanno pochi affari su cui investire.
Questo mi porta a investire di più su pochi progetti.
Se io investo 10.000€ su 4 progetti sto rischiano molto di più che se distribuissi i miei 10.000€ su 20 progetti.
In caso di fallimento di un progetto sarei meno esposto.
Per questo preferisco le piattaforme leader in Italia come Recrowd e relender.
Tra quelle estere la numero uno assoluta è Estateguru.
Buongiorno,
ho acquistato una seconda casa singola zona Trento da ristrutturare..ci sarebbe la possibilità di costruire 3/4 appartamenti e mi incuriosiva l’idea di una casa vacanze o comunque affitti brevi…sono a 15 minuti da Trento in collina, quindi non vicinissimo ad ospedale ecc…potrebbe essere secondo lei un buon investimento per il futuro?
Grazie.
Simone.
Un buon investimento mette soldi in tasca invece di toglierne (definizione di padre ricco padre povero).
Se fosse il mio investimento sommerei il prezzo di acquisto a quello della ristrutturazione a quello di tutte le tasse e le spese sostenute negli anni prima di metterlo a reddito.
Dopodiché lo affitterei al massimo prezzo possibile e per più giorni possibile.
Dopo un anno calcolerei quanti anni mi serviranno per rientrare dalla spesa iniziale.
A quel punto farei una stima del valore se lo vendessi ristrutturato e affittato e poi deciderei se tenerlo o venderlo.